Topo
como administrar aluguel de imóveis

Aprenda como administrar aluguel de imóveis de maneira eficaz

Você trabalha com o ramo imobiliário e gostaria de saber mais sobre como administrar aluguel de imóveis? Possui alguma dúvida sobre alguns dos processos dentro da administração de aluguel? Conhece administração de imóveis, porém gostaria de se aprofundar em um determinado processo?

A coletividade do mercado estrutura-se na forma como as imobiliárias organizam e gerenciam o serviço de aluguel de imóveis. É um trabalho difícil, e extremamente minimizado, até pelos próprios clientes. Isso porque o reconhecimento de um profissional do ramo dos imóveis através do aluguel de propriedades é um pouco demorado.  

A garantia de manter um processo recorrente e receber mensalmente um valor com base no serviço oferecido,  aumenta o número das motivações para ter uma imobiliária.

Essa postagem irá apresentar alguns detalhes sobre como administrar aluguel de imóveis, além de dicas para melhorar ainda mais sua imobiliária. Continue lendo e encontre as respostas para suas perguntas sobre administração de imóveis.

O que é a administração de aluguel de imóveis?

A palavra administração origina-se do processo de gerenciamento, organização, planejamento e tomada de decisões. Antes de tudo, quando conversamos sobre administração de aluguel é importante entendermos esses dois termos separadamente. Dessa forma será possível então unir e assimilar que o processo é complexo e feito de condições.

A venda ou aluguel de um imóvel nunca é apenas uma única atividade. Devemos dar uma importância semelhante a que o cliente aplica, para ele, talvez possa ser um sonho realizado, resultado de um empenho de muitos anos.

A administração de imóveis é todo o processo de gerenciamento do imóvel, desde a prospecção e o auxílio ao proprietário para disponibilização para locação, parte administrativa, preparação de contratos até a reparação dos problemas cotidianos e ações de despejos.

Existem etapas que um corretor deve realizar durante esse trabalho como administrador de imóveis. Você terá contato com o proprietário desde o momento em que o mesmo decidir vender o imóvel, passando pelas vistorias, divulgação, documentação, contrato. Será também o mediador – principalmente um mediador legal – de toda relação entre proprietário e inquilino.

É extremamente necessário que todas essas funções administrativas estejam descritas no contrato de prestação de serviço. Esse documento garante os seus direitos como corretor, além de evitar complicações futuras.

Por que fazer administração de aluguel?

Se você for um corretor dinâmico e está preparado para lidar com as situações inesperadas do cotidiano, administração de imóveis para locação garante um trabalho mais contínuo e estável, visto que o ganho é repassado com base no valor do aluguel.

Há uma estimativa de que existam mais de 10 milhões de imóveis alugados, essas propriedades podem gerar lucro a longo prazo para os corretores de imóveis. Trabalhar com administração de imóveis envolve uma atenção constante para os problemas e detalhes que acontecem diariamente. É para não ter que lidar com esses fatores que os proprietários delegam essa tarefa para as imobiliárias. Certamente, a resolução desses problemas e trabalhos revelam ao seu cliente o quanto você é importante e essencial para ele.

A administração é uma eterna aventura de altos e baixos, mas que carrega uma grande e possível estabilidade profissional. É provável que, se o seu negócio possuir uma boa imagem e qualidade de trabalho, mais clientes venham lhe procurar e, por consequência, sua imobiliária tenha mais imóveis para gerenciar.

Imagine a seguinte situação: um determinado proprietário está pensando em vender ou alugar sua casa, porém ainda não decidiu como irá realizar este processo. Além disso, com base nos seus trabalhos anteriores, popularidade do serviço, qualidade da sua marca, será possível reconhecer seu negócio e fazê-lo chegar até os ouvidos deste proprietário. 

Conheça os benefícios da administração de aluguel de imóveis

Estabilidade profissional

Caso você seja um indivíduo comprometido com a sua função dentro do mercado imobiliário, certamente irá garantir uma cartela de clientes que fornecerão estabilidade profissional por meses ou talvez anos.

Ganho financeiro

Como seu trabalho será recorrente e você irá faturar mensalmente, isso também fornecerá uma estabilidade financeira maior. Lembre-se que a porcentagem de cobrança sobre o valor do aluguel não é algo muito significativo, por isso é importante ter uma grande cartela de clientes.

Influência no mercado imobiliário

Sua presença dentro do mercado irá gerar diversos contatos e aprimorar ainda mais sua cartela de clientes. Como bem sabemos, indicações de um cliente podem gerar outro cliente e assim por diante, fazendo seus números crescerem exponencialmente

Processos automatizados

Os processos poderão ser rotativos, onde, dependendo do tamanho da sua imobiliária, setores divididos irão ser responsabilizados pelas atividades. Tudo ficará mais fácil, pois os funcionários serão especializados nas suas respectivas tarefas.

Retenção de Clientes

Se você realizar um trabalho de qualidade, é provável que seus cliente permaneçam por mais tempo utilizando seus serviços – e isso é uma regra que vale para todos os ramos.

Saiba as desvantagens da administração de aluguel de imóveis

Comissão baixa

Todos nós sabemos que o valor de um aluguel varia de lugar para lugar, então, se você estiver alugando um imóvel comum e o preço do mesmo for dentro da média, sua comissão não terá valor muito alto. Salvando é claro, quando você é responsável por administrar imóveis de luxo.

Tempo de trabalho

É necessário um tempo considerável para realizar todas as atividades, além do acompanhamento e contato com o cliente. Essas tarefas levam tempo.

Complexidade

Serão várias atividades realizadas. A maioria delas podem parecer simples, mas exigem atenção para que você consiga concluí-las com sucesso e ainda garantir a satisfação do cliente.

Necessidade de conhecimento avançado

O indivíduo precisa conhecer a fundo as funções referentes a administração de imóveis e isso pode demandar um certo tempo de estudo e dedicação.

Resolução Cofeci 199/85

Para realizar a administração de imóveis é necessário possuir um Registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). A Resolução divulgada pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI), diz o seguinte:

I – Ficam os Conselhos Regionais instruídos no sentido de manterem fiscalização permanente junto às imobiliárias ou escritórios que tenham departamento, setor ou carteira de administração de imóveis.

II – Obrigam-se os CRECI a atualizar seus cadastros com vistas à fiscalização das entidades e pessoas mencionadas no artigo primeiro.

III – Revogam-se as disposições em contrário, a partir da publicação desta Resolução

Como administrar aluguel de imóveis?

Administração de aluguel de imóveis não é apenas imprimir boleto ou cobrar os clientes todos os meses. Sobretudo, a recorrência do processo gira em torno da preocupação com o estado dos imóveis, da situação de entrada e de saída de clientes, do pagamento ao locatário, da responsabilidade burocrática.

Primeiramente, existem alguns passos básicos para realizar a administração de um imóvel e trouxemos uma autoridade para falar sobre esse assunto. O nome dela é Raquel Trevisan, diretora da imobiliária Taperinha, no interior do Rio Grande do Sul e dona do quadro “E agora Raquel?”, no canal no youtube da Taperinha. Em nossa conversa, Raquel fala sobre sua experiência com a administração de imóveis e com o mercado imobiliário no geral.

Minimização do trabalho

“As pessoas minimizam o trabalho de administração de imóveis. Uma vez, um cliente disse que – vocês cobram 10% só para tirar boleto! – Eu não faço só boletos, é muito mais complexo e trabalhoso do que isso, por isso poucas imobiliárias trabalham com locação. Nós ganhamos pelo volume e o trabalho é pingadinho.

Ela é dividida em alguns processos básicos, desde a entrada do imóvel, por que não existe imobiliárias sem imóveis – como não existe imobiliárias também sem clientes. Inclusive algumas imobiliárias antigas acreditavam que o cliente era apenas o proprietário do imóvel, é claro que ele também extremamente importante, por que é o imóvel que chama o cliente locatário.

Seguindo, existe a vistoria do imóvel, por que esta é parâmetro para toda a vida. Nós temos imóveis locados há 25 anos e ninguém consegue lembrar como era o imóvel naquela época, por isso a vistoria é importante. Ela é base para tudo que vier depois. Existe então a parte comercial, onde divulgamos esse imóvel para captar o cliente locatário, o candidato a locatário.”

Burocracia e agilidade

“A locação é de natureza burocrática no nosso país, a figura do fiador ainda é uma das principais. Por mais que tentemos minimizar, com o Credpago, com título de capitalização, seguro fiança, ainda assim são coisas menores do que o fiador. Envolve reconhecimento de firma, comprovação de renda, imóvel para garantia, é um processo muito burocrático. Hoje, no mercado imobiliário, vivemos algo muito paradoxal, cada vez estamos agilizando mais o digital, porém entramos no processo de locação e tudo se torna mais lento.

Após a entrada no imóvel, começa a vida dentro da imobiliária, existe o locador, o locatário e o fiador. Neste momento começa a fase de “namoro”, e como toda relação começam os desgastes. É então que entra a etapa de manutenção. Dependendo do tempo que o imóvel fica na imobiliária, ou do tempo de vida do mesmo, é necessário os reparos. Essa duração pode ser de meses ou décadas, como temos clientes que estão morando no mesmo imóvel há mais de 30 anos.

Ao sair, acontece o “divórcio”, pode ser litigioso ou amistoso, onde é comparada a vistoria inicial com o situação atual do imóvel. Existe a decorrência do próprio uso, que é de responsabilidade do proprietário, e do mal uso, de responsabilidade do locatário. Ainda, nesse meio tempo, existem o processo de pagamento dos aluguéis, de cobrança, financeiro, e caso aconteça algum problema, o jurídico. Então, administrar um imóvel é muito mais complexo do que simplesmente tirar um boleto.”

Processos da administração de aluguel de imóveis

Prospecção

Neste primeiro processo, você irá cuidar do diálogo com o proprietário, da captação do imóvel e vistoria para entender qual a situação e como será procedida a venda.

Existem algumas formas desse contato com o cliente acontecer: Pode ser uma captação passiva, onde as imobiliárias esperam os imóveis e os clientes lhe procurarem. Pode ser uma captação ativa – que é uma a mais utilizada, onde as imobiliárias buscam os imóveis que estão no mercado.

Essas duas formas de captar os imóveis serão maneiras de gerar lucros futuros para o seu negócio, então encontre aquelas propriedades que estejam mais adequadas ao tipo de imóvel que você deseja colocar no mercado.

Divulgação e Contato com clientes

Eventualmente, você irá atender o telefone, responder mensagens ou conversar pessoalmente com os clientes informando a cartela de imóveis disponíveis para aluguel. É nesta parte da negociação que suas técnicas de marketing precisam estar afiadas. Seja através de uma plataforma de anúncio online, redes sociais, contato direto com o cliente ou placa de imóveis em frente ao prédio.

O que importa aqui é que sua cartela de imóveis chegue até o cliente. Além disso, que o mesmo possa ter várias opções disponíveis, para que encontre aquele mais condizente com o seu desejo. Não hesite em investir nos anúncios dos seus imóveis para locação. A popularidade da sua imobiliária está diretamente ligada a forma como seus clientes encontram a sua marca e o seu negócio.

Tenha uma boa relação com o seu cliente, encontre a forma mais atraente e personalizada para lidar com o mesmo. Construir uma persona, representação fictícia do seu cliente, poderá auxiliar na elaboração do melhor discurso de negociação.

Agende visitas e conversas diretamente com seu cliente, e também com o proprietário. Estreite os laços para que futuramente seu contato seja mais eficaz. Aconteceu algum problema? Ligue ou converse diretamente com os responsáveis.

É importante criar uma ideia de marca que vá além do visual. Sua marca precisa remeter ao modo como você trata seus clientes, que tipos de imóveis você vende ou aluga, etc. Para entender mais sobre a importância da criação de marca – e como fazer isso, acesse nosso ebook sobre branding imobiliário.

CTA-branding

Negociação e Documentação

Nessa parte mais administrativa, você lidará com o setor financeiro, conversa com o cliente para negociar o melhor valor, além da documentação e do contrato.

Fale das qualidades do seu imóvel, trabalhe para evidenciar os lados positivos que irão convencer o cliente de que ele não poderá ficar de fora dessa negociação.

  • Lembre-se de que os problemas do imóvel podem ser um empecilho, busque resolvê-los com o proprietário antes de levá-lo para a visitação aberta.
  • Negocie propostas, esteja em contato constante com o proprietário do imóvel e faça essa intermediação da forma mais amigável possível. Digamos que o cliente deseja oferecer um valor, leve esse número até o proprietário e veja a opinião dele sobre o assunto.
  • Pense em você como um canal de comunicação e facilitação para essa troca comercial.
  • Após o fechamento do negócio, formalize o contrato e colete as assinaturas necessárias para legalizar a transação final. Esses documentos serão essenciais para resolver problemas futuros e controlar os ganhos e lucros desse aluguel.
  • Realize uma vistoria final para que os problemas futuros sejam corrigidos pelo indivíduo responsável, seja ele o locador ou locatário.

Administração do contrato de aluguel

Tudo dentro dessa parte do negócio gira em torno dos processos de recorrência. O contato aqui será automatizado e contínuo. Todo mês você irá realizar a cobrança dos aluguéis, emissão dos boletos, notas fiscais, renovações, multas, repasses, pagamentos.

  • O pagamento do aluguel precisa ser gerenciado pela imobiliária. Todos os repasses, água, luz, internet, devem estar em dia e organizados de forma sistemática.
  • É importante ter uma tabela, com todos os fluxos de pagamento e valores em atraso que precisam ser cobrados.
  • Caso aconteça algum problema estrutural, você será notificado. Esteja preparado!
  • Será como um incêndio, você precisa estar preparado para apagar qualquer emergência em qualquer momento. Então, tenha uma equipe com vários profissionais de diferentes áreas (eletricista, encanador, jardineiro) disponíveis para realizar os reparos.
  • Organize um processo para receber as reclamações dos clientes e gerenciar essas resoluções da forma mais ágil possível. Coloque indicadores mostrando aqueles reparos que precisam ser feitos ou reclamações que ainda não foram solucionadas.
  • Tenha um histórico de todos os problemas solucionados e gastos envolvidos.
  • Cuide de todas as contas que serão pagas. A imobiliária terá um trabalho de coletar o dinheiro com o locatário e realizar os repasses necessários. A locação e a administração de imóveis pode ser o porto seguro do seu negócio. O processo irá manter ele em pé e render um lucro financeiro contínuo para sua empresa.

Direitos e deveres

Existem alguns direitos básicos do locador e locatário, então você precisa estar ciente de todas essas “regras”. Prepare-se para acionar qualquer medida legal quando for necessário.

Direito do Locatário

Além do contrato de locação, existe a Lei do Inquilinato (Lei 8245) que resguarda o indivíduo locatário. Algumas observações dessa legislação são:

  • Imóvel em condição de uso e habitação, além de uma vistoria antes da entrada do locatário.
  • Assegurar que as despesas de comum acordo sejam pagas, visto que aqueles valores de ordem casual serão pagas pelo locador.
  • Ter acesso aos recibos de pagamento.
  • Não se responsabilizar pelo estado do imóvel antes da sua entrada.
  • Preferência para compra do imóvel.
  • Sempre poderá quebrar o contrato, pagar a respectiva multa acordada e entregar o imóvel.

Direito do Locador

O Direito do locador também é garantido pela legislação e pelo contrato locatício. A sua imobiliária precisa estar ciente dessas regras e honrá-las em ambos lados.

  • Receber o valor aluguel acordado no contrato locatício.
  • Não poder reivindicar o imóvel antes do término do contrato, apenas se houver alguma infração.
  • Estar ciente de qualquer dano ou defeito que precisa ser reparado.
  • Receber o imóvel no mesmo estado em que entregou.

Confira algumas dicas de como administrar aluguel de imóveis

O mercado imobiliário está em constante reformulação. Algo que talvez seja considerado prático no momento, poderá ser atualizado para um funcionamento sistemático mais facilitado.Por outro lado, algumas coisas se mantém constantes. Pensando nisso, separamos algumas dicas que podem ser úteis no dia a dia:

  • Não tenha medo de cobrar: você estará no meio do fogo cruzado, então não tenha medo de cobrar seus clientes. Essa será uma das principais partes de realizar essa mediação.
  • Formalize as negociações: lembre-se que todos os acordos realizados durante a transação precisam estar escritos no contrato locatício para terem validade.
  • Documentos organizados: todos seus documentos e contratos precisam estar organizados de forma sistemática, para que futuramente não haja problema em encontrá-los.
  • Mapear oportunidades: esteja por dentro do mercado imobiliário da sua região, não deixe de acompanhar os crescimentos nas vendas dos seus concorrentes e aprender novidades com os mesmos.
  • Ajustes e mudanças: o governo brasileiro é algo extremamente instável, então não esqueça de estar atento aos reajustes e novidades nas legislações e taxas a serem pagas.
  • Equipe alinhada: treine sua equipe e faça-a estar preparada para lidar com a variedade de clientes que existe no mercado.
  • Informalidade: em algumas situações, a informalidade e um contato mais direto com o cliente poderá auxiliar e facilitar com que a negociação seja fechada.
  • Plano de Marketing: Tenha um plano de marketing e saiba por quais redes e formatos seus anúncios irão circular. Possuir um bom entendimento sobre posicionamento online vai te ajudar muito nisso.

Acesso nosso ebook sobre posicionamento online no mercado imobiliário para entender mais sobre o assunto.

posicionamento-online-inovações-mercado-imobiliário

Vantagens de utilizar um sistema para administrar aluguel de imóveis

Você já pensou em utilizar um sistema para gerenciar todas essas etapas de administração de imóveis? A integração das atividades de forma digital propicia um melhor rendimento no seu trabalho. Isso facilita todo e qualquer contato com o cliente e ampliando seu alcance de negociação.

Envie seus contratos e boletos de forma digital, otimize seus processos financeiros, tenha acesso a um aplicativo de vistoria. Um sistema desses propicia um crescimento enorme para seu trabalho dentro da imobiliária. É por esse motivo que o Jetimob, em breve, estará lançando um sistema de administração de imóveis novinho em folha. Para saber mais sobre o novo sistema e quando ele será lançado, se inscreva no formulário abaixo.

Resumindo, aprendemos sobre a importância de saber como administrar aluguel de imóveis e sobre o quanto é necessário esquematizar seus processos. Com toda certeza sua imobiliária depende de todas as atividades que mencionamos aqui, então lembre-se de dar atenção individual a cada uma delas.

Um cliente que não confia na primeira impressão que teve da sua imobiliária, dificilmente irá fechar um negócio. Trabalhe em nível micro e macro para deixar sua empresa cada vez mais incrível.

 

[Total: 2    Média: 5/5]