Documentos para compra, venda e aluguel de imóveis


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O Brasil é famoso por sua burocracia¹, em diversas atividades, abrangendo diversos setores. Quando falamos do mercado imobiliário a burocracia também está presente. Sendo você corretor(a) de imóveis ou cliente, lidar com documentos, papeladas, assinaturas, cópias e comprovantes. Será parte do seu processo de venda ou aluguel de um imóvel. As taxas cobradas, assim como a documentação, variam conforme o negócio que está sendo feito. Se o cliente vai comprar um imóvel direto na planta, um imóvel novo ou um usado, por exemplo. Existem custos que são obrigatórios no processo de compra de um imóvel. Como ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), registro e escritura. Falaremos ao longo desse post sobre esses e outros documentos e taxas que estão envolvidas na compra e venda de imóveis, bem como os necessários para aluguel também.

Compra de imóveis novos

Imóveis novos, ainda na planta ou já prontos, comprados diretos da incorporadora. Podem envolver taxas extras que nem sempre estão no valor que está na escritura. “Neste caso, o valor do imóvel declarado à Receita será menor do que o que foi efetivamente pago, o que aumentará o imposto de renda sobre o ganho de capital na hora de vender o bem. Isso ocorre porque, com exceção da corretagem, essas taxas não podem ser deduzidas da base de cálculo do IR sobre o ganho de capital quando cobradas à parte².

1. Taxa de cessão de contrato:

Seu custo é variável, podendo ser de até 3,5% do valor do imóvel. Essa taxa é cobrada pela incorporadora quando o comprador anterior revende o imóvel sem antes quitar o saldo que possui com incorporadora.

2. Corretagem:

O custo da corretagem varia conforme o estado, conforme orientação de cada Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI). Normalmente o preço varia entre 6% a 8% do valor do imóvel. “Essa taxa é cobrada pela corretora por um serviço prestado para a incorporadora, que repassa o custo ao comprador.”

3. Taxa de obra:

Cerca de 2% do valor do imóvel, no total, essa taxa também é cobrada pela incorporadora. É cobrada apenas quando o saldo devedor não é quitado de uma só vez.

Documentos e despesas comuns à compra de imóveis novos e usados:

1. Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI):

O valor, que é cobrado pela Prefeitura, varia conforme o município, chegando em até 3% do valor do imóvel. “As Prefeituras estipulam prazos a partir da data do contrato de compra e venda, e o imposto pode ser pago à vista, podendo, em algumas cidades, ser parcelado.”

2. Escritura pública:

O custo varia conforme o Estado, sendo que as tabelas de custos cartoriais de cada Estado estão disponíveis no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB). A escritura pública é cobrada pelo cartório, mas apenas de quem não financiou o imóvel, visto que “o contrato de financiamento com o banco já tem força de escritura pública”.

3. Registro do imóvel:

Da mesma forma que a escritura, o registro do imóvel varia de custo conforme o Estado, e a tabela de custos também está disponíveis no site do Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB). O cartório cobra pelo registro de imóvel após o pagamento do ITBI e da escritura.

4. Custo do financiamento:

Como na maioria dos casos não é possível financiar 100% do valor do imóvel. Quem tem interesse em financiar um imóvel precisa poupar o valor da entrada do mesmo. Além disso, existe o Custo Efetivo Total (CET) do financiamento, que inclui não só taxas de juros, mas também taxas de seguros e serviços, que podem ser negociadas e até cortadas. Se até esse momento falamos de compra de imóveis, chegou a hora de verificarmos trâmites e burocracias da venda de imóveis, tanto novo quanto usado.

5. Imposto de renda sobre o ganho de capital (lucro imobiliário):

Com um custo de 15% sobre o ganho de capital. É cobrado pela Receita Federal, “podendo-se abater o custo do ITBI, dos juros do financiamento e das corretagens. Em geral, as corretagens vêm incluídas no preço do imóvel, e neste caso não permitem dedução. O abatimento pode ser feito caso elas tenham sido pagas à parte, na compra, na venda ou em ambos os casos”. É cobrado em qualquer venda de imóvel, desde que não se enquadre dentro das regras de isenção³.

6. Corretagem:

O percentual da corretagem é negociável, mas cada CRECI orienta o percentual a ser cobrado pelos corretores do seu estado, como já mencionamos. Valor cobrado pelo(a) corretor(a) na hora do fechamento do contrato de compra e venda do imóvel.

Despesas na obtenção de documentos:

O custo fica próximo de 400 reais. Pode custar mais que isso caso o vendedor seja parte em ações judiciais. Valores cobrados por cartórios e despachantes antes de fechar o contrato que envolve certidões negativas de protesto, certidões de distribuidor dos tributos locais entre outros documentos que o(a) vendedor(a) precisa obter. Os documentos necessários na negociação de compra e venda de um imóvel, bem como do aluguel de um, são inúmeros e nesse post do Viva Real você encontra a listagem conforme a sua posição nessas negociações.

Documentos do imóvel necessários no processo de compra/venda de um:

Cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, registrada no Cartório de Registro de Imóveis;
  • Certidão negativa vintenária de ônus reais. Este documento traz todo o histórico do imóvel nos últimos 20 anos e especifica se existe alguma dívida;
  • Registro de ações reipersecutórias e alienações (para saber se o imóvel foi vendido informalmente a alguém). O documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis;
  • Certidão negativa de impostos expedida pela prefeitura ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos cinco anos;
  • Cópia autenticada do IPTU do ano, acompanhada de parcelas pagas até a data do negócio, expedida pela prefeitura;
  • Averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis;
  • Planta do imóvel aprovada pela prefeitura ou croqui com dimensões, assinado pelo engenheiro ou arquiteto com respectivo número do Crea (registro profissional);
  • Certidão negativa de débitos condominiais (em caso de apartamento).
Para finalizar iremos focar esse parágrafo falando da importância, principalmente, na escritura e no registro do imóvel. O(a) corretor(a) precisa ter conhecimento acerca de todos os documentos e burocracias que envolvem a negociação de um imóvel, de forma a orientar seu cliente de forma correta. “No processo de compra e venda de imóvel. É comum as pessoas pensarem que basta assinar um contrato entre as partes para que toda a negociação esteja efetivada e reconhecida. O que a maioria não sabe é que somente quando a transferência é realizada e registrada no cartório de imóveis é que o comprador torna-se juridicamente proprietário.”

Confira o passo a passo do registro de um imóvel segundo o Zap:

  1. Lavre a escritura no Tabelião de Notas, caso a compra seja à vista. Em caso de financiamento, providencie o Instrumento Particular de Compra e Venda;
  2. Sobre a compra incidem impostos, tais como o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis). O comprador é responsável por este pagamento. O valor do imposto varia de município para município;
  3. Oriente o cliente a encaminhar o traslado da escritura ou o instrumento particular e a guia de pagamento do ITBI ao Cartório de Registro de Imóveis responsável pelo seu imóvel para o Registro de propriedade na Matrícula. A propriedade só é transferida depois do registro da escritura ou do instrumento particular no Cartório do Registro de Imóveis. Não adianta fazer a escritura ou o instrumento particular, pois eles são apenas contratos de aquisição do imóvel;
  4. A Lei Federal 6.015/73 determina o prazo máximo de 30 dias após o ingresso na serventia com todos os documentos necessários para que o registro fique pronto. Em São Paulo é possível fazer o envio eletrônico da escritura. Neste caso, o prazo é reduzido de 30 para 10 dias;
  5. No caso de financiamento, é necessário o instrumento particular de compra e venda feito pelo banco. Esse documento deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis para fazer o registro;
  6. Os valores estão disponíveis nas tabelas de emolumentos de cada estado e mudam de acordo com o valor do imóvel;
  7. O pagamento dos emolumentos (taxas) deve ser feito à vista nos cartórios. O valor médio das despesas é de 5% sobre o valor do imóvel;
  8. No caso de imóvel financiado, não é feita escritura e sim o contrato ou instrumento particular de compra e venda. Ao final do financiamento, a instituição financeira emite um termo de quitação e este documento deve ser levado ao Cartório de Registro de Imóveis competente para fazer o registro. Não é necessário fazer escritura.
¹[...] excesso de procedimentos que uma pessoa ou empresa deve tomar para obter algo. [...] A burocracia dificulta a criação de empresas e o funcionamento da economia.” Fonte: Sua Pesquisa ²Fonte: Exame ³“[...]há duas situações de isenção: quando o vendedor estiver vendendo seu único imóvel e o valor da venda for inferior a 440.000 reais; ou quando o dinheiro resultante da venda for usado integralmente na compra de outros imóveis residenciais no Brasil em um prazo de até 180 dias a contar da data da venda. Se apenas parte do valor for usada na aquisição de outro imóvel, será preciso pagar imposto sobre o ganho de capital proporcional restante. Só tem direito às isenções quem não tenha vendido imóvel residencial nos últimos cinco anos.” Fonte: Exame

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