Estar a par das condições econômicas do país e do setor imobiliário é fundamental para fechar um bom negócio. Seja na hora de conversar com uma incorporadora, tomar uma decisão de expansão dos negócios ou até mesmo negociar com um potencial cliente. Para isso, existem os indicadores econômicos: eles nos dão uma referência e possibilitam uma avaliação objetiva da situação atual.
Nesse post, vamos conhecer os principais indicadores econômicos e entender sua importância dentro do mercado imobiliário.
PIB – Produto Interno Bruto
É o principal indicador de crescimento da economia. Ele representa o agregado de tudo que foi produzido nacionalmente no período analisado. O PIB também pode ser entendido como a soma de todos os salários, juros, lucros e aluguéis resultantes da atividade econômica. Uma consideração importante para o mercado imobiliário é que o valor da venda de imóveis usados não afeta o PIB. Isso porque ele inclui apenas bens e serviços novos. Podemos interpretar o PIB como um termômetro da situação geral da economia. Nesse sentido, resultados piores nesse indicador representam uma queda da demanda no período.
Taxa SELIC
Definida pelo COPOM, um órgão do Banco Central, é a taxa básica de juros da economia, e serve como um guia de referência para os juros do mercado. A taxa SELIC representa a média das taxas praticadas nas negociações de títulos emitidos pelo Tesouro Nacional. E o BACEN (Banco Central) compra ou vende títulos no mercado para adequar essa média à meta estabelecida pelo COPOM.
A taxa SELIC é utilizada pelo governo como um instrumento de combate à inflação: juros mais baixos permitem um aumento no nível de consumo, onde empréstimos e financiamentos se tornam mais baratos, tanto para a população como para empresas. Em compensação, juros mais altos freiam o consumo e investimentos, e o capital é alocado em títulos públicos e privados.
Para o mercado imobiliário, é essencial compreender que cenários de juros mais altos são desfavoráveis para a venda de imóveis. Visto que os financiamentos imobiliários se tornam mais caros, e opções de investimento em renda fixa no mercado financeiro tornam-se mais atrativas. Por outro lado, a queda da taxa de juros representa uma grande oportunidade de vendas.
IGP-M – Índice geral de preços – Mercado
É um dos indicadores econômicos utilizados para medir a inflação. O IGP-M tem como principais componentes na sua base de cálculo os movimentos dos preços dos setores do comércio atacadista e do custo da construção civil, além de saúde, transporte, habitação etc. Por isso, é utilizado no mercado imobiliário como um indexador de contratos de aluguéis servindo como base para reajustes.
INCC-M – Índice Nacional de Custo da Construção do Mercado
Calculado pela FGV. Coleta dados sobre os preços de custo da construção civil em sete capitais (São Paulo, Rio de Janeiro, Belo Horizonte, Salvador, Recife, Porto Alegre e Brasília). Para imóveis em fase de construção, o INCC pode ser utilizado como indexador de reajuste das parcelas dos contratos. Nota-se que este índice faz parte da composição do IGP, com participação de 10% no mesmo.
O cálculo do INCC envolve os valores de materiais (estruturais, instalações e acabamentos), equipamentos, serviços e mão de obra.
CUB – Custo Unitário Básico
Assim como o INCC, analisa os custos da construção civil. É calculado pelo Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon) mensalmente e é bastante utilizado no mercado da incorporação imobiliária para estimar os custos de uma obra. Além disso, serve como indexador de contratos de imóveis em construção.
O cálculo é realizado via coleta de dados sobre os preços dos materiais, sendo que a metodologia é baseada em diversos projetos-padrão de diferentes tamanhos e tipos (comercial, industrial e residencial).
O indicador é calculado por m2, e é importante lembrar que, para obter os custos totais da obra, deve-se não apenas multiplicar o CUB pela área construída, como também adicionar os custos que não estão inclusos no indicador. Isso inclui custos com regulamentações e burocracias, jardinagem, elevadores, instalações etc.
FipeZap
Utiliza a base de dados de imóveis anunciados no portal Zap para acompanhar os preços de venda e locação de imóveis no país. Atualmente, são divulgados quatro índices distintos, divididos entre venda e locação de imóveis residenciais e comerciais.
É importante fazer algumas ressalvas com relação ao índice. Primeiramente, a base de dados ainda não é grande suficiente para representar adequadamente os preços, especialmente fora do eixo Rio-São Paulo. Além disso, parte dos imóveis disponíveis no mercado são vendidos antes de serem anunciados no portal. A própria FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas) reitera que não existe um padrão internacional para avaliação do preço de imóveis no Brasil. Mais que isso, eles consideram que o Brasil carece de bancos de dados para realizar tais análises.
IGMI-C – Índice Geral de Preços Imobiliários – Comercial
Foi desenvolvido pelo Ibre/FGV com o objetivo de mensurar a rentabilidade do mercado imobiliário brasileiro. É divulgado trimestralmente em três versões: retorno de renda, retorno do capital e retorno total. Também, utiliza uma base dados de empresas e gestores do mercado imobiliário.
Para os cálculos, são consideradas a receita operacional líquida (receitas totais menos despesas operacionais), o valor avaliado do empreendimento, investimentos em reformas e benfeitorias e alienações parciais ou totais.
IVG-R – Índice de Valor de Garantias Reais
É um indicador criado pelo Banco Central para estimar os valores de imóveis residenciais a longo prazo. O cálculo é feito utilizando os valores de imóveis colocados em garantia nas regiões metropolitanas de algumas cidades. São elas: São Paulo, Rio de Janeiro, Curitiba, Porto Alegre, Brasília Belo Horizonte, Goiânia, Salvador, Recife, Fortaleza e Belém.
E agora, como eu uso todos esses indicadores econômicos?
Eu sei que a ideia de analisar todos esses indicadores pode parecer um tanto quanto intimidante. Mas fique tranquilo!
Por fim, o importante é combinar a sua experiência no mercado imobiliário com os resultados apresentados em cada indicador. Entender como funciona o mercado de juros e de financiamentos, além de como está a demanda por imóveis na economia vai te ajudar a identificar melhores oportunidades e alinhar seu discurso de vendas da melhor maneira possível.
