A etapa de planejamento é uma das mais importantes de um projeto de construção imobiliária, no qual as pesquisas e cálculos devem ser constantemente levantados, a fim de que surpresas negativas sejam evitadas, entre elas, as que envolvem questões financeiras.
Por isso, o VGV (Valor Geral de Vendas) é um fator decisivo, tanto para construtoras e incorporadoras definirem a viabilidade rentável de um projeto, quanto para imobiliárias e investidores decidirem uma compra na planta.
Através deste valor, é possível visualizar uma projeção de receita a partir do potencial comercial e lucrativo do empreendimento.
Neste artigo, você encontrará tudo o que precisa saber sobre VGV, sua importância no mercado mobiliário e como calculá-lo.
Assuntos que você irá encontrar neste artigo:
- O que é VGV?
- Qual a importância do VGV?
- Como se calcula o VGV?
- 3 índices que melhoram a precisão do cálculo;
- 5 fatores que aumentam ou diminuem o VGV;
- Como o cálculo é usado na tomada de decisões?
O que é VGV?
O valor geral de vendas, comumente chamado de VGV, é um cálculo que soma o valor potencial de cada uma das unidades de um empreendimento imobiliário a ser construído.
A partir desse cálculo, fica mais fácil elaborar uma planilha de custos de um projeto, o que faz toda a diferença dentro de uma avaliação geral de viabilidade e lucratividade do mesmo.
Além disso, profissionais do mercado imobiliário geralmente empregam de 2% a 6% do VGV de um empreendimento para ações de marketing e comissões. Ou seja, quanto maior for a projeção de valor, mais a empresa responsável pelo projeto precisará gastar na divulgação e comercialização dos apartamentos.
No geral, trata-se de um cálculo essencial não só no processo inicial de planejamento de um projeto, mas também ao decorrer do mesmo, já que ele serve como um ponto de referência de quanto o empreendimento poderá render aos envolvidos.
Qual a importância do VGV?
O valor geral de vendas é muito importante, pois auxilia a determinar onde deve investir em cada fase do projeto de construção. Ou seja, é um cálculo de planejamento que serve para facilitar a definição de orçamento e viabilidade do projeto.
Para as imobiliárias e corretores de imóveis, saber calcular o VGV potencial e o VGV vendido contribui para identificar boas oportunidades comerciais.
Já para as incorporadoras, esse valor traz transparência para a definição de obras, verbas administrativas e desempenho da empresa no mercado.
Como se calcula o VGV?
O valor geral de vendas é obtido pelo seguinte cálculo: o número de unidades de um empreendimento multiplicado por seus potenciais valores.
Vamos utilizar um exemplo para ilustrar melhor: se uma construtora lançar um empreendimento com 50 apartamentos, e cada um deles custar aproximadamente R$500 mil, o VGV deste projeto será de R$25 milhões.
Vale lembrar que o preço acima de 500 mil por apartamento é um valor médio, já que, geralmente, as unidades não valem a mesma coisa - seja pela diferenciação de quartos, suítes, tamanho, entre outros fatores.
3 índices que melhoram a precisão do cálculo
Apesar da característica mutável do VGV, o desconhecimento ou o descuido na hora de realizar seu cálculo pode acarretar em grandes dores de cabeça, já que a efetividade da obra estará embasada em uma métrica equivocada.
Separamos os 3 índices que devem ser levados em conta na hora da sua articulação para que se chegue a um número mais próximo da realidade do ponto de vista comercial.
- O BDI (Budget Difference Income), também conhecido como Benefícios e Despesas Indiretas, é um elemento orçamentário que leva em conta despesas extras, como recursos administrativos;
- O INCC (Índice Nacional de Custo de Construção) mede a variação de custos das matérias-primas usadas durante uma construção, o que, consequentemente, interfere nos valores dos contratos dos imóveis. É realizado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas);
- O IPC (Índice de Preços do Consumidor) mede a variação de preços de produtos e serviços consumidos por famílias que recebem até 40 salários mínimos.
5 fatores que aumentam ou diminuem o VGV
É importante saber que os valores de venda de todas as unidades são uma estimativa do momento e não devem ser tratados como números fechados, já que seus indicadores são cambiantes.
Vamos a alguns exemplos de itens que diminuem ou aumentam o VGV na sua concepção e que você deve estar atento(a):
- Margem de negociação com futuros proprietários;
- Perfil do público-alvo;
- Padrão da matéria-prima que será utilizada;
- Adendo de outros espaços no empreendimento, como piscina e salão de festas;
- Localização do terreno.
Como o cálculo é usado na tomada de decisões?
Pelo ponto de vista de construtoras e loteadoras, por exemplo, é importante estipular o VGV para poder estruturar de uma forma mais embasada o orçamento da obra, bem como sua viabilidade financeira e padrão de mão de obra.
Já das construtoras e loteadoras, para imobiliárias e investidores que compram direto da planta, a importância pesa mais em outros índices, como, por exemplo, a margem de lucratividade em relação ao valor potencial de venda no futuro.
Resumindo, entender e saber estipular o VGV influencia diretamente em um maior cuidado em relação a segurança do projeto.
Uma empresa que utiliza métodos comprovadamente eficazes e sai na frente em relação a sua concorrência, utiliza índices, cálculos e pesquisas como base e assim se aproxima do êxito. Portanto, sabendo de tudo isso sobre o Valor Geral de Vendas, ficará muito mais simples calcular essa quantia.
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