O usufruto de imóvel é um conceito jurídico importante no mercado imobiliário, mas que ainda gera muitas dúvidas entre corretores, gestores e até mesmo proprietários.
Afinal, o que significa ter o usufruto de um imóvel? Quais são os direitos e deveres envolvidos? Como essa modalidade funciona na prática?
Essas questões são comuns em situações de planejamento sucessório, doações familiares e estratégias de proteção patrimonial.
Entender o funcionamento do usufruto é essencial para corretores que desejam orientar adequadamente seus clientes e identificar oportunidades de negócios diferenciadas no mercado.
Neste guia completo, você vai descobrir tudo sobre usufruto de imóvel, desde o conceito básico até os custos envolvidos, documentação necessária e situações práticas do dia a dia.
Assuntos que você irá encontrar:
- O que é usufruto de imóvel?
- Quais são os tipos de usufruto de imóvel?
- Quanto custa para fazer usufruto de um imóvel?
- Quando o usufruto de imóvel termina?
- Vantagens e desvantagens do usufruto de imóvel.
O que é usufruto de imóvel?
O usufruto de imóvel é um direito real que permite a uma pessoa usar e aproveitar os frutos de um imóvel que pertence a outra pessoa.
De forma prática, isso significa que o usufrutuário (quem tem o usufruto) pode morar no imóvel, alugá-lo e receber os rendimentos dessa locação, sem ser o proprietário efetivo do bem.
Esse instituto jurídico está previsto no Código Civil brasileiro e representa a separação entre dois direitos fundamentais da propriedade: o direito de usar e usufruir do bem, e o direito de ser dono dele.
Quando há usufruto, uma pessoa detém o direito de uso e outra pessoa mantém a propriedade do imóvel, chamada de nua-propriedade.
O usufruto é muito utilizado em planejamento sucessório, quando os pais desejam transferir a propriedade de um imóvel aos filhos, mas querem manter o direito de morar nele ou receber os aluguéis durante toda a vida.
Também é comum em doações com reserva de usufruto e em inventários, onde o cônjuge sobrevivente mantém o usufruto dos bens enquanto os herdeiros ficam com a nua-propriedade.
É importante destacar que o usufruto não é eterno. Ele pode ser vitalício (durando até a morte do usufrutuário) ou temporário (com prazo determinado).
Ao final do usufruto, a propriedade se consolida totalmente nas mãos do nu-proprietário, que passa a ter a propriedade plena do imóvel.
Quais são os tipos de usufruto de imóvel?
O usufruto de imóvel pode ser configurado de diferentes formas, dependendo do prazo de duração, da forma de constituição e das condições estabelecidas entre as partes.
Conhecer esses tipos é fundamental para orientar corretamente clientes e identificar qual modalidade se adequa melhor a cada situação.
Usufruto vitalício
O usufruto vitalício é o tipo mais comum no mercado imobiliário brasileiro. Nesta modalidade, o direito permanece até a morte do beneficiário. Ou seja, a pessoa que detém o usufruto pode usar e aproveitar os frutos do imóvel durante toda a sua vida.
Uma característica importante do usufruto vitalício é que ele não pode ser transferido por herança. Quando o usufrutuário falece, seus herdeiros não recebem o direito de usufruto, que simplesmente se extingue.
Usufruto temporário
Nesta modalidade, as partes estabelecem um prazo determinado para o direito de usufruto.
Pode ser de 5, 10, 20 anos ou qualquer período acordado entre usufrutuário e nu-proprietário. Ao final desse prazo, o usufruto se extingue automaticamente, independentemente de o usufrutuário estar vivo.
Esta categoria é menos comum que o usufruto vitalício, mas pode ser útil em situações específicas. Por exemplo, em acordos empresariais, quando uma empresa concede o usufruto de um imóvel a um executivo por período determinado como parte de seu pacote de remuneração.
Também pode ser usado em separações conjugais, onde uma das partes mantém o usufruto temporário do imóvel até determinada condição ser cumprida.
Usufruto oneroso e gratuito
O usufruto pode ser classificado também quanto à existência ou não de contraprestação financeira.
O usufruto gratuito é aquele em que o usufrutuário não paga nada ao nu-proprietário pelo direito de usar o imóvel. É o tipo mais comum em relações familiares, especialmente em doações de pais para filhos com reserva de usufruto.
Já o usufruto oneroso envolve o pagamento de uma contraprestação pelo direito de usufruto. O usufrutuário paga um valor ao nu-proprietário pelo direito de usar o imóvel.
Este valor pode ser pago de uma única vez, de forma parcelada ou através de prestações periódicas. Esta modalidade é menos comum, mas pode ocorrer em transações comerciais ou entre pessoas sem vínculos familiares.
Quanto custa para fazer usufruto de um imóvel?
Uma das principais dúvidas de quem considera estabelecer um usufruto de imóvel diz respeito aos custos envolvidos no processo.
Vale dizer que os valores variam bastante conforme o estado onde o imóvel está localizado, seu valor de mercado e a forma como o usufruto será constituído.
Para formalizar o usufruto, você precisará passar por duas etapas no cartório: a lavratura da escritura e o registro do direito real na matrícula do imóvel. Essas taxas, conhecidas como emolumentos cartoriais, são tabeladas por cada estado e calculadas com base no valor venal do imóvel.
Na prática, os custos cartoriais costumam ficar entre 1% e 2% do valor do imóvel. Então, se você tem um imóvel avaliado em R$500 mil, por exemplo, pode preparar o bolso para desembolsar algo entre R$5 mil e R$10 mil só com cartório.
Os impostos envolvidos no negócio é a etapa onde muita gente se confunde, mas aqui vamos simplificar esse processo!
Quando o usufruto acontece por meio de doação - que é a situação mais comum entre familiares - você terá que pagar o ITCMD.
Esse imposto varia de estado para estado, mas geralmente fica entre 4% e 8% sobre o valor do imóvel.
Já se o usufruto for estabelecido através de compra e venda, entra em cena o ITBI, que geralmente fica entre 2% e 3% do valor venal do imóvel.
Um detalhe importante é que o cálculo do imposto não necessariamente incide sobre o valor total do imóvel.
Existem tabelas específicas que consideram fatores como a idade do usufrutuário e o tipo de usufruto para determinar o valor proporcional sobre o qual o imposto será calculado.
Embora contratar um advogado não seja obrigatório por lei, é um daqueles investimentos que vale muito a pena fazer.
Um profissional especializado garante que todos os aspectos legais sejam observados e que os direitos de ambas as partes estejam bem protegidos. Para casos mais simples, os honorários costumam ficar entre R$2 mil e R$5 mil.
Além disso, você terá alguns custos menores mas necessários, como certidões negativas, eventual avaliação do imóvel e autenticações de documentos.
Mas atenção: este é apenas um exemplo para você ter uma ideia. Os valores reais podem variar bastante de acordo com o estado e município onde o imóvel está localizado, então o ideal é consultar os cartórios e profissionais da sua região antes de tomar qualquer decisão.
Quando o usufruto de imóvel termina?
Entender quando o usufruto se extingue é fundamental tanto para quem tem o usufruto quanto para o nu-proprietário. Por isso, vamos explicar as principais situações que colocam fim ao usufruto.
Morte do usufrutuário
Esta é a forma mais comum de extinção, especialmente no usufruto vitalício. Quando o usufrutuário falece, o direito se extingue automaticamente e não passa para os herdeiros.
O nu-proprietário assume a propriedade plena do imóvel de imediato, bastando averbar o óbito na matrícula do imóvel.
Fim do prazo estabelecido
No usufruto temporário, o direito termina automaticamente quando o prazo determinado chega ao fim. Se foi estabelecido por 10 anos, ao completar esse período, o usufruto se extingue. É recomendável fazer a averbação no cartório para atualizar a documentação.
Renúncia do usufrutuário
O usufrutuário pode renunciar ao seu direito a qualquer momento, seja por mudança de cidade, desinteresse ou outros motivos. Para ser válida, a renúncia precisa ser formalizada através de escritura pública e registrada no cartório de imóveis.
Perecimento do imóvel
Se o imóvel for totalmente destruído por incêndio, desabamento ou desastre natural, o usufruto também se extingue, já que não existe mais o objeto sobre o qual ele recai.
Caso haja seguro, a questão da indenização deve ser tratada conforme previsto na escritura ou através de acordo entre as partes.
Consolidação
Acontece quando o usufrutuário adquire também a nua-propriedade, ou quando o nu-proprietário adquire o usufruto. Como todos os direitos se concentram em uma única pessoa, o usufruto deixa de fazer sentido e se extingue.
Independentemente da forma como o usufruto chegou ao fim, faça a averbação no cartório de registro de imóveis, visto que esse procedimento atualiza a matrícula e evita problemas futuros.
A documentação varia conforme o motivo, podendo ser, portanto, certidão de óbito, escritura de renúncia ou comprovação do término do prazo.
Vantagens e desvantagens do usufruto de imóvel
O aproveitamento de imóvel apresenta benefícios e desafios diferentes para cada parte envolvida. Entender esses pontos ajuda a tomar decisões mais conscientes e a avaliar se essa modalidade faz sentido para cada situação.
Vantagens para o usufrutuário
Para quem detém o usufruto, a principal vantagem é óbvia: ter o direito de usar o imóvel e aproveitar todos os seus benefícios sem precisar ser o proprietário.
Em outras palavras, isso significa poder morar no imóvel, alugá-lo e receber os rendimentos da locação com total autonomia.
Além disso, o usufrutuário não precisa se preocupar com questões sucessórias futuras relacionadas ao imóvel, já que o bem não faz parte do seu patrimônio para fins de herança. Isso pode simplificar o planejamento patrimonial e evitar disputas entre herdeiros.
Desvantagens para o usufrutuário
Por outro lado, o usufrutuário não pode vender o imóvel, já que não é o proprietário.
Também não pode fazer reformas estruturais ou alterações significativas sem autorização do nu-proprietário, o que pode limitar suas opções caso queira modernizar ou adaptar o imóvel.
Outro ponto importante é que o usufrutuário arca com todas as despesas ordinárias do imóvel, como IPTU, condomínio, contas de água, luz e pequenos reparos.
Dependendo do valor dessas despesas, isso pode pesar no orçamento, especialmente para pessoas aposentadas.
Vantagens para o nu-proprietário
Para o nu-proprietário, a principal vantagem é já ter a propriedade do imóvel garantida, mesmo que não possa usá-la imediatamente.
Isso pode ser muito útil quando falamos em planejamento sucessório, permitindo que a transferência patrimonial aconteça ainda em vida dos pais, evitando inventário futuro.
Outra vantagem é que, dependendo da estrutura do usufruto e da idade do usufrutuário, o valor da nua-propriedade costuma ser menor do que o da propriedade plena, o que pode representar menos gastos com impostos.
Desvantagens para o nu-proprietário
A principal desvantagem é não poder usar o imóvel enquanto o usufruto estiver vigente. Mesmo sendo o dono legal, o nu-proprietário não pode morar, alugar ou ter qualquer benefício financeiro do bem durante esse período.
Além disso, o nu-proprietário não pode vender livremente o imóvel. Tecnicamente é possível vender a nua-propriedade, mas encontrar comprador interessado em adquirir um imóvel que não pode ser usado é extremamente difícil e, quando acontece, o valor costuma ser bem abaixo do mercado.
Por fim, existe sempre o risco de o usufrutuário não cuidar adequadamente do imóvel. Embora a lei obrigue o usufrutuário a conservar o bem, fiscalizar isso na prática pode gerar atritos familiares e desgastes emocionais.
O usufruto de imóvel é uma ferramenta jurídica poderosa e versátil, especialmente quando o assunto é planejamento sucessório e proteção patrimonial.
Para corretores e gestores imobiliários, conhecer profundamente o funcionamento do usufruto representa um diferencial importante no mercado.
Afinal, essas transações envolvem aspectos técnicos e emocionais que exigem preparo e sensibilidade para conduzir com segurança.
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