Quando o valor do aluguel está desproporcional ao valor de mercado, tanto proprietários quanto inquilinos têm o direito de buscar uma correção através da ação revisional de aluguel.
Este instrumento jurídico, previsto na Lei do Inquilinato, permite que qualquer uma das partes solicite a revisão do valor locatício quando há descompasso entre o que está sendo cobrado e o preço praticado na região.
Para corretores e gestores imobiliários, compreender como funciona a ação revisional de aluguel é fundamental para orientar clientes adequadamente e evitar conflitos desnecessários durante a gestão de contratos.
Mas quando exatamente é possível entrar com essa ação? Quais documentos são necessários? E qual o papel do profissional imobiliário nesse processo?
Neste artigo, vamos esclarecer todas essas dúvidas e mostrar como você pode usar esse conhecimento para oferecer um serviço mais completo e assertivo aos seus clientes.
Assuntos que você irá encontrar:
- O que é ação revisional de aluguel?
- Para que serve essa ação?
- Como funciona a ação revisional de aluguel?
- Situações em que a ação revisional pode ser solicitada;
- Quando é possível entrar com uma ação revisional de aluguel?
- Quais documentos são necessários para entrar com a ação?
- Qual a importância da orientação jurídica nesse processo?
O que é ação revisional de aluguel?
A ação revisional de aluguel é um instrumento jurídico previsto no artigo 19 da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) que permite a revisão do valor do aluguel quando este se torna desproporcional ao valor de mercado.
Esta ação pode ser solicitada tanto pelo proprietário quanto pelo inquilino, quando há comprovação de que o valor praticado está significativamente acima ou abaixo dos preços de imóveis similares na mesma região.
O objetivo principal é garantir o equilíbrio contratual, evitando que uma das partes seja prejudicada por valores que não condizem com a realidade do mercado imobiliário local.
É importante destacar que a ação revisional não se confunde com o reajuste anual do aluguel, que é baseado em índices como IGP-M ou INPC.
A revisional busca corrigir desproporções substanciais entre o valor cobrado e o praticado no mercado.
Para que serve essa ação?
A ação revisional de aluguel serve para restabelecer o equilíbrio econômico-financeiro do contrato de locação, garantindo que o valor praticado esteja alinhado com a realidade do mercado.
Para o proprietário, serve para:
- Aumentar o valor do aluguel quando este está muito abaixo do mercado;
- Recuperar perdas decorrentes de desvalorização monetária não coberta por reajustes;
- Adequar o valor a melhorias realizadas no imóvel.
Para o inquilino, serve para:
- Reduzir o valor do aluguel quando este está desproporcional ao mercado;
- Contestar aumentos abusivos não justificados;
- Garantir que pague um valor justo pelo imóvel locado.
Para o mercado imobiliário, contribui para:
- Manter a transparência e equidade nas relações locatícias;
- Estabelecer parâmetros de mercado mais consistentes;
- Reduzir conflitos entre proprietários e inquilinos.
Como funciona a ação revisional de aluguel?
O processo da ação revisional de aluguel segue um rito específico estabelecido pela legislação:
- Petição inicial: a parte interessada, através de advogado, ingressa com a ação no fórum da comarca onde está localizado o imóvel.
- Fundamentação: é necessário demonstrar que existe desproporcionalidade entre o valor praticado e o valor de mercado, apresentando laudos técnicos e pesquisas de preços.
- Citação: a parte contrária é citada para apresentar defesa no prazo legal.
- Produção de provas: são apresentados laudos periciais, pesquisas de mercado e outros documentos que comprovem os valores praticados na região.
- Perícia judicial: o juiz pode determinar a realização de perícia técnica para avaliar o imóvel e comparar com similares.
- Sentença: o magistrado decide se procede ou não a revisão, estabelecendo o novo valor e a data de vigência.
Situações em que a ação revisional pode ser solicitada
Existem diversas situações que justificam o pedido de ação revisional de aluguel:
Por parte do proprietário:
- Valores muito abaixo do mercado devido a contratos antigos;
- Melhorias significativas realizadas no imóvel (reformas, ampliações);
- Valorização da região não refletida no valor do aluguel;
- Mudança de destinação do imóvel (comercial para residencial ou vice-versa).
Por parte do inquilino:
- Valores muito acima do praticado em imóveis similares;
- Deterioração das condições do imóvel ou do bairro;
- Redução de área útil ou perda de vantagens antes existentes;
- Cobrança de valores incompatíveis com a realidade local.
Situações mistas:
- Mudanças significativas no mercado imobiliário regional;
- Alterações na infraestrutura urbana que afetam o valor dos imóveis;
- Crises econômicas que impactam os valores de locação.
Quando é possível entrar com uma ação revisional de aluguel?
A ação revisional de aluguel pode ser solicitada a qualquer momento durante a vigência do contrato, desde que preenchidos os requisitos legais:
Prazo mínimo: embora a lei não estabeleça prazo mínimo, é recomendável aguardar pelo menos 12 meses do início do contrato ou da última revisão.
Desproporcionalidade comprovada: deve haver diferença significativa (geralmente acima de 20%) entre o valor praticado e o de mercado.
Fundamentação técnica: é necessário apresentar laudos, pesquisas e avaliações que justifiquem o pedido.
Situações especiais:
- Contratos com mais de 3 anos têm maior chance de procedência;
- Imóveis em regiões com grande variação de preços;
- Locações comerciais com cláusulas de revisão previstas;
- Casos de sucessão ou transferência de contratos.
Importante: A ação não suspende o pagamento do aluguel no valor atual durante o processo.
Quais documentos são necessários para entrar com a ação?
Para ingressar com uma ação revisional de aluguel, é necessário reunir documentação específica:
Documentos básicos:
- Contrato de locação original e eventuais aditivos;
- Comprovantes de pagamento dos últimos 12 meses;
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel;
- IPTU e condomínio atualizados.
Documentos probatórios:
- Laudo de avaliação técnica do imóvel;
- Pesquisa de valores de mercado na região;
- Anúncios de imóveis similares (mínimo 5 comparáveis);
- Fotos atuais do imóvel e da região.
Documentos complementares:
- Histórico de reajustes aplicados;
- Comprovantes de melhorias realizadas (se aplicável);
- Documentos que comprovem mudanças na região;
- Pareceres técnicos especializados.
Para pessoas jurídicas:
- Contrato social ou estatuto;
- Ata de eleição de diretoria;
- Procuração com poderes específicos.
A qualidade e quantidade da documentação apresentada são fundamentais para o sucesso da ação.
Qual a importância da orientação jurídica nesse processo?
A orientação jurídica especializada é fundamental no processo de ação revisional de aluguel por várias razões:
Análise de viabilidade: um advogado especialista pode avaliar se o caso tem chances reais de sucesso antes de iniciar o processo, evitando gastos desnecessários.
Estratégia processual: cada caso requer uma abordagem específica, desde a escolha dos argumentos até a seleção das provas mais adequadas.
Conhecimento técnico: A legislação inquilina é complexa e tem nuances que apenas profissionais especializados dominam completamente.
Relacionamento com peritos: advogados experientes conhecem profissionais qualificados para realizar avaliações técnicas precisas.
Acordo extrajudicial: muitas vezes é possível resolver a questão através de acordo, evitando o desgaste e os custos do processo judicial.
Acompanhamento processual: o processo requer acompanhamento constante, cumprimento de prazos e apresentação de manifestações técnicas.
Para profissionais imobiliários: é essencial ter uma rede de advogados especializados para indicar aos clientes, fortalecendo o relacionamento e demonstrando conhecimento do mercado.
Dicas para profissionais imobiliários
Como corretor ou gestor imobiliário, você pode:
Ter sempre informações sobre valores praticados na região para fundamentar orientações;
Manter o contato com advogados especializados em direito imobiliário paraindicações;
Mediar conflitos, pois em muitos casos, é possível evitar a ação judicial através de negociação direta entre as partes.
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