Se você trabalha com vendas de imóveis, com certeza já deve ter ouvido clientes perguntando se terão que pagar imposto sobre o lucro da venda, não é?
A grande questão é que a resposta não é tão simples quanto parece. O lucro imobiliário é um dos temas que mais geram dúvidas tanto para quem vende quanto para quem intermedia a transação.
Como corretor ou gestor imobiliário, entender esse assunto a fundo vai muito além de saber orientar bem seus clientes, isso também é importante para evitar problemas futuros, agregar valor no atendimento e até facilitar o fechamento de negócios.
Afinal, ninguém quer descobrir que está devendo imposto à Receita Federal só depois que o dinheiro já foi gasto.
Neste artigo, você vai entender o que é lucro imobiliário, quando ele é cobrado, como calcular, quais são os casos de isenção e como declarar corretamente.
Assuntos que você irá encontrar:
- O que é lucro imobiliário?
- Quando o lucro imobiliário é cobrado?
- Como calcular o lucro imobiliário?
- Quando a isenção do lucro imobiliário ocorre?
- Como declarar o lucro imobiliário?
O que é lucro imobiliário?
O lucro imobiliário, ou ganho de capital, é basicamente o ganho que você (ou seu cliente) tem quando vende um imóvel por um valor maior do que pagou na compra.
Na maioria dos casos, a Receita Federal cobra imposto em cima dessa diferença.
Ou seja, se você comprou um apartamento por R$300 mil, vendeu por R$450 mil, você teve um lucro de R$150 mil, certo?
Portanto, é sobre esses R$150 mil que serão subtraídos o imposto - a menos que você se encaixe em alguma situação de isenção - que vamos explicar mais para a frente do artigo.
Um detalhe importante é que o imposto não incide sobre o valor total da venda, só sobre o lucro.
Além disso, ele não é automático, o vendedor precisa calcular, declarar e pagar dentro do prazo estabelecido pela Receita Federal.
Dessa forma, quando o profissional orienta previamente sobre o valor líquido que o cliente receberá após impostos e despesas, ele agrega credibilidade ao atendimento e evita situações desconfortáveis.
Quando o lucro imobiliário é cobrado?
O imposto sobre lucro imobiliário não é cobrado em todas as operações de venda de imóveis. A tributação ocorre apenas quando há ganho de capital, ou seja, quando o valor de venda é superior ao valor de aquisição do imóvel.
Assim, se o imóvel foi vendido pelo mesmo valor da compra ou por um valor inferior, não há lucro a ser tributado.
No entanto, mesmo nas situações sem ganho de capital, a transação deve ser declarada no Imposto de Renda, informando à Receita Federal que não houve lucro na operação.
Outro ponto fundamental é o prazo de recolhimento. O imposto é devido no momento da venda e deve ser pago até o último dia útil do mês seguinte à data de transmissão do imóvel.
Por exemplo, se a escritura do imóvel foi registrada em 15 de janeiro, o prazo para pagamento vai até o final de fevereiro.
Esse prazo costuma gerar problemas, principalmente quando o vendedor não foi orientado adequadamente.
Por isso, como profissional do mercado imobiliário, é essencial reforçar essa informação antes do fechamento do negócio, evitando que o cliente seja surpreendido com uma cobrança inesperada ou com multas por atraso no pagamento.
Como calcular o lucro imobiliário?
O cálculo do lucro imobiliário segue uma fórmula relativamente simples, mas que exige atenção aos detalhes para ser feito corretamente.
Nesta estrutura, cada componente representa:
Valor de venda: é o preço pelo qual o imóvel foi vendido, conforme registrado na escritura pública de compra e venda.
Valor de aquisição: é o valor pago na compra do imóvel. No caso de imóveis recebidos por herança ou doação, considera-se o valor declarado no inventário ou na escritura de doação.
Despesas dedutíveis: são os gastos relacionados à aquisição e à alienação do imóvel que podem ser abatidos do lucro tributável.
As principais despesas aceitas pela Receita Federal incluem:
- Corretagem paga na compra do imóvel;
- ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis);
- Reformas e benfeitorias realizadas no imóvel, desde que comprovadas com notas fiscais;
- Custos com documentação, escritura e registro;
- Comissão de corretagem paga na venda do imóvel.
Após calcular o lucro tributável, é necessário aplicar a alíquota correspondente ao valor do ganho de capital. As alíquotas são progressivas e variam conforme a faixa de lucro:
- Lucro até R$5 milhões: 15%
- De R$5 milhões a R$10 milhões: 17,5%
- De R$10 milhões a R$30 milhões: 20%
- Acima de R$30 milhões: 22,5%
Exemplo de cálculo de lucro imobiliário
Para facilitar a compreensão, trouxemos um exemplo prático para ilustrar:
Dados da operação:
- Valor de compra do imóvel: R$350.000
- Valor de venda: R$520.000
- ITBI pago na compra: R$10.500
- Reforma documentada com nota fiscal: R$30.000
- Corretagem na venda (6%): R$31.200
Passo a passo do cálculo:
- Lucro bruto = R$520.000 - R$350.000 = R$170.000
- Despesas dedutíveis = R$10.500 + R$30.000 + R$31.200 = R$71.700
- Lucro tributável = R$170.000 - R$71.700 = R$98.300
- Imposto devido (15%) = R$98.300 x 15% = R$14.745
Neste exemplo, o vendedor pagaria R$14.745 de imposto sobre o lucro imobiliário, e o valor líquido recebido, após descontar impostos, corretagem e demais despesas, seria de aproximadamente R$403.555.
Quando a isenção do lucro imobiliário ocorre?
Como dito anteriormente, nem todas as vendas de imóveis com ganho de capital estão sujeitas à tributação. Mas por que?
Basicamente, a legislação tributária prevê situações específicas em que o imposto sobre o lucro imobiliário é isento e conhecer essas regras é fundamental para orientar corretamente os clientes e evitar que deixem de aproveitar benefícios fiscais por falta de informação.
As principais hipóteses de isenção são:
Venda de imóvel residencial de até R$440 mil (único imóvel)
Quando o vendedor possui apenas um imóvel e o valor de venda não ultrapassa R$440 mil, há isenção total do imposto.
Essa é a regra mais comum e beneficia especialmente famílias que estão vendendo o único imóvel para adquirir outro ou para outras finalidades.
Reinversão em outro imóvel residencial
Se o valor integral da venda for utilizado para comprar outro imóvel residencial no Brasil em até 180 dias (antes ou depois da venda), também há isenção do imposto.
É importante destacar que a isenção exige o uso de todo o valor recebido na compra do novo imóvel. Se apenas parte do valor for reinvestida, a isenção será proporcional.
Venda a cada cinco anos (único imóvel residencial)
O vendedor que não utilizou essa isenção nos últimos cinco anos e está vendendo seu único imóvel residencial pode se beneficiar da isenção, independentemente do valor da venda.
Essa regra não se aplica a imóveis comerciais ou a pessoas que possuam outros imóveis.
Imóveis adquiridos antes de 1969
Imóveis comprados até 31 de dezembro de 1969 têm isenção automática do imposto sobre ganho de capital, independentemente do valor ou da situação patrimonial do vendedor.
Venda de imóvel adquirido por meio do SFH
Em situações específicas envolvendo o Sistema Financeiro de Habitação (SFH), pode haver isenção, desde que cumpridos determinados requisitos legais.
Como declarar o lucro imobiliário?
A declaração do lucro imobiliário envolve duas etapas distintas e obrigatórias: o pagamento do imposto e a declaração no Imposto de Renda anual. Ambas exigem atenção aos prazos e ao correto preenchimento das informações.
Pagamento do imposto através do GCAP
O recolhimento do imposto deve ser feito por meio do Programa de Apuração de Ganhos de Capital (GCAP), disponível gratuitamente no site da Receita Federal.
O programa calcula automaticamente o valor do imposto devido com base nos dados informados e gera o DARF (Documento de Arrecadação de Receitas Federais) para pagamento.
O prazo para pagamento é até o último dia útil do mês seguinte ao da venda, e o não cumprimento desse prazo resulta em multa de 0,33% por dia de atraso e incidência de juros Selic.
Declaração no Imposto de Renda anual
Além do pagamento imediato do imposto, a transação deve ser informada na Declaração de Ajuste Anual do Imposto de Renda do ano seguinte. O imóvel vendido deve ser declarado em duas fichas principais:
- Ficha "Ganhos de Capital": onde são informados o valor de venda, o valor de aquisição, as despesas dedutíveis e o imposto pago.
- Ficha "Bens e Direitos": onde o imóvel vendido deve ser dado como baixa, informando a data da venda e o valor da transação. Se um novo imóvel foi adquirido, ele também deve ser incluído nesta ficha.
A diferença é que, ao invés de gerar imposto a pagar, o contribuinte informa o código da isenção aplicável.
Para quem trabalha no mercado imobiliário, estabelecer parcerias com contadores especializados em transações imobiliárias pode ser bastante útil.
Isso permite oferecer suporte completo ao cliente em todas as etapas do processo, diferenciando a imobiliária no mercado e reduzindo riscos de erros que possam gerar problemas futuros com a Receita Federal.
Por isso, ter as informações dos seus clientes organizadas facilita na hora de orientar sobre impostos, prazos e documentação.
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