A vistoria de imóvel é um dos procedimentos mais importantes na gestão de aluguéis, mas ainda é negligenciada por muitos profissionais do mercado imobiliário, gerando conflitos desnecessários e prejuízos financeiros.
Um termo de vistoria bem elaborado protege tanto o proprietário quanto o locatário, documentando com precisão o estado do imóvel no início e fim da locação.
O problema é que muitos corretores ainda fazem vistorias superficiais, sem documentação fotográfica adequada ou descrições detalhadas, deixando margem para interpretações conflitantes quando chega o momento da entrega do imóvel.
Por isso, neste guia completo, você vai entender o que é uma vistoria de imóvel, como realizá-la corretamente, a diferença entre vistoria e laudo técnico, e terá acesso a um modelo gratuito e prático para utilizar imediatamente nas suas locações.
Assuntos que você irá encontrar:
- O que é uma vistoria de imóveis?
- Como deve ser feita a vistoria do imóvel?
- O que é um laudo de vistoria do imóvel?
- O que é um modelo de vistoria de imóveis?
- Modelo inicial de vistoria de imóveis gratuito.
O que é uma vistoria de imóveis?
A vistoria de imóvel é um procedimento de inspeção detalhada que documenta as condições físicas de uma propriedade em um momento específico, geralmente no início e no término de um contrato de locação.
Esse documento registra o estado de conservação de todos os elementos do imóvel, incluindo pintura, pisos, instalações elétricas e hidráulicas, móveis, equipamentos e acessórios.
Funciona como uma "fotografia" oficial da situação do bem, servindo de referência para comparações futuras.
Tipos de vistoria
A vistoria inicial ou de entrada é realizada antes do locatário assumir o imóvel, registrando como ele está sendo recebido. É fundamental que seja feita na presença de ambas as partes e antes da entrega das chaves.
A vistoria final ou de saída acontece quando o contrato de locação termina e o imóvel é devolvido ao proprietário.
Existem também as vistorias intermediárias, realizadas durante a vigência do contrato para acompanhar a conservação do imóvel, embora sejam menos comuns e geralmente aplicadas em locações comerciais ou de longo prazo.
Como deve ser feita a vistoria do imóvel?
Realizar uma vistoria completa e eficaz exige preparação cuidadosa e atenção aos detalhes.
Antes da vistoria, agende um horário conveniente para ambas as partes, preferencialmente durante o dia. Prepare o modelo de vistoria, equipamentos como câmera ou celular com bateria carregada, trena e bloco para anotações.
Certifique-se de que o imóvel esteja com energia elétrica e água ligadas para testar todos os sistemas e, se possível, peça ao proprietário informações sobre características específicas que merecem atenção.
A vistoria deve ser feita de forma sistemática, começando pela área externa e depois pelos cômodos internos, onde você deve verificar detalhes como pintura, pisos, tetos, portas, janelas e instalações elétricas.
A documentação fotográfica é essencial, por isso, fotografe tanto o ambiente geral quanto os detalhes específicos de avarias e problemas.
Organize as fotos por cômodo e data, mantendo-as arquivadas junto ao termo de vistoria. Se o imóvel for locado com móveis ou eletrodomésticos, teste o funcionamento de todos os equipamentos e anote suas condições.
Após a vistoria, preencha o termo, revise com as partes presentes e colete as assinaturas, preferencialmente com testemunhas, especialmente em imóveis de alto valor.
Sendo assim, estabeleça um prazo de 5 a 7 dias para que o locatário possa contestar qualquer item não registrado. Passado esse prazo, o documento é considerado aceito.
O que é um laudo de vistoria do imóvel?
Embora os termos sejam usados às vezes como sinônimos, existe diferença entre termo de vistoria e laudo técnico de vistoria de imóveis.
Termo de vistoria
O termo de vistoria é um documento mais simples, geralmente elaborado pelo corretor, administrador do imóvel ou pelas próprias partes. Esse documento descreve o estado geral do imóvel de forma objetiva, focando em aspectos visíveis e funcionais.
Não exige conhecimento técnico especializado em engenharia ou arquitetura, sendo suficiente para a maioria das locações residenciais.
Tem validade jurídica quando assinado pelas partes e pode ser usado como prova em disputas contratuais.
Laudo técnico
Já o laudo técnico de vistoria é elaborado por profissional habilitado, geralmente engenheiro civil ou arquiteto, com registro no conselho de classe (CREA ou CAU).
É mais detalhado e técnico, incluindo análises estruturais, cálculos, normas técnicas e responsabilidade profissional.
O laudo é recomendado em situações específicas como imóveis comerciais de grande porte, propriedades com alto valor agregado, suspeita de problemas estruturais sérios, disputas judiciais complexas e perícias técnicas determinadas pela justiça.
O que é um modelo de vistoria de imóveis?
Um modelo de vistoria de imóveis é um documento padronizado que serve como guia para realizar inspeções de forma completa e organizada, garantindo que nenhum detalhe importante seja esquecido.
Vantagens de usar um modelo
- A padronização garante que todas as vistorias sigam o mesmo padrão de qualidade, independentemente de quem as realize;
- A agilidade é outro ponto forte, pois com um modelo pronto, o profissional não precisa criar o documento do zero a cada locação;
- A completude é garantida porque modelos bem elaborados já contemplam todos os itens que devem ser verificados, desde estrutura até pequenos detalhes como trincos e fechaduras;
- Profissionalismo à operação, transmitindo seriedade e organização tanto para proprietários quanto para locatários.
Elementos essenciais de um bom modelo
Todo modelo de vistoria deve conter identificação completa das partes envolvidas (locador e locatário), descrição detalhada do imóvel objeto da locação, campos organizados por categorias, espaço para observações específicas em cada item, área para assinaturas, e cláusula sobre prazo para contestações.
É fundamental que o modelo seja adaptável, permitindo personalização conforme as características específicas de cada imóvel. Propriedades com piscina, jardim, equipamentos especiais ou outras particularidades exigem campos adicionais.
Modelo inicial de vistoria de imóveis gratuito
Para facilitar o trabalho de corretores e gestores imobiliários, disponibilizamos abaixo um modelo completo e prático de vistoria de imóvel que pode ser utilizado.
Mas, lembre-se que este é um modelo preliminar que precisa ser ajustado conforme o caso específico por um profissional qualificado.
Qualificação das partes
Locador: [nome completo, CPF, endereço, contato]
Locatário: [nome completo, CPF, endereço, contato]
Imóvel: [endereço completo do imóvel locado]
1. PINTURA Estado geral: [ ] Ótimo [ ] Bom [ ] Regular [ ] Ruim Cor predominante: _________
Observações: _______________________________
2. PISOS E REVESTIMENTOS [ ] Cerâmica [ ] Porcelanato [ ] Laminado [ ] Outro: ____ Estado: [ ] Íntegros [ ] Com avarias (especificar): ________________
3. PAREDES E TETO Estado de conservação: [ ] Sem danos [ ] Com fissuras [ ] Com infiltração [ ] Com manchas
Detalhamento: _______________________________
4. PORTAS E JANELAS Quantidade de portas: ____ Estado: [ ] Bom [ ] Com defeitos Quantidade de janelas: ____ Estado: [ ] Bom [ ] Com defeitos
Observações sobre trincos, fechaduras e vidros: _______
5. INSTALAÇÕES ELÉTRICAS Tomadas funcionando: [ ] Todas [ ] Parcialmente (especificar): ____ Interruptores: [ ] Todos funcionando [ ] Com defeitos: ____
Luminárias e lâmpadas: _______________________
6. INSTALAÇÕES HIDRÁULICAS Torneiras: [ ] Sem vazamentos [ ] Com vazamentos em: ____ Registros: [ ] Funcionando normalmente [ ] Com problemas Ralos: [ ] Desobstruídos [ ] Entupidos Sistema de esgoto: [ ] Normal [ ] Com problemas
7. BANHEIRO(S) Louças sanitárias: [ ] Íntegras [ ] Com avarias Box e acabamentos: [ ] Bom estado [ ] Danificado Azulejos e rejuntes: [ ] Íntegros [ ] Trincados/manchados
8. COZINHA Pia e bancada: ________________________ Armários: [ ] Embutidos [ ] Móveis [ ] Não possui Azulejos: [ ] Bom estado [ ] Danificados Ponto de gás: [ ] Regular [ ] Irregular
9. MÓVEIS E EQUIPAMENTOS (quando aplicável) Listar todos os itens inclusos na locação com descrição de marca, modelo e estado:
________________________________________________
10. ÁREAS EXTERNAS (quando aplicável)
Jardim/quintal: _____________________________
Garagem/vaga: _____________________________
Churrasqueira: _____________________________
11. CHAVES ENTREGUES Quantidade: ____ chaves Descrição: [ ] Porta principal [ ] Portão [ ] Outras: ____
OBSERVAÇÕES GERAIS:
CLÁUSULA DE CONTESTAÇÃO: Qualquer impugnação ao presente termo deverá ser comunicada por escrito ao locador em até 7 (sete) dias corridos a partir desta data. A ausência de manifestação neste prazo implica em aceitação integral do documento.
ANEXOS: [ ] Registro fotográfico (__ fotos) [ ] Outros documentos:
Local e Data: ____________
Assinatura do Locador:
Assinatura do Locatário:
Testemunha 1 e 2 (opcional)
Como utilizar o modelo?
É fundamental verificar a validade das leis mencionadas, a jurisprudência local e os possíveis riscos de improcedência.
Imprima o modelo ou preencha digitalmente antes da vistoria, preenchendo todos os espaços e campos aplicáveis durante a inspeção presencial.
Seja específico nas observações, descrevendo exatamente onde estão os problemas identificados.E anexe as fotografias organizadas por ambiente e faça referência a elas no texto quando necessário.
Forneça uma cópia para cada parte e mantenha o original arquivado de forma segura, preferencialmente digitalizando para backup em nuvem.
A vistoria de imóvel bem-feita protege seu negócio, evita conflitos e transmite profissionalismo. Utilize o modelo gratuito apresentado neste artigo para padronizar suas vistorias e oferecer um serviço de excelência aos seus clientes.
Porém, para gerenciar contratos de locação, documentos, prazos de vencimento e todo o ciclo de vida dos seus imóveis de forma integrada, você precisa de um sistema robusto.
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