A alienação fiduciária se tornou a principal modalidade de garantia nos financiamentos imobiliários brasileiros, transformando completamente a dinâmica de compra e venda de imóveis financiados no país.
Essa forma de garantia trouxe mais segurança para as instituições financeiras e agilidade nos processos de execução, o que contribuiu para a redução dos juros e ampliação do acesso ao crédito imobiliário.
Para corretores e gestores imobiliários, compreender profundamente como funciona a alienação fiduciária é essencial para orientar clientes, negociar com segurança e evitar problemas jurídicos que podem inviabilizar transações.
Por isso, neste guia completo, você vai entender o conceito de alienação fiduciária, como ela funciona na prática, suas diferenças em relação à hipoteca e muito mais.
Assuntos que você irá encontrar:
- O que é alienação fiduciária?
- Como funciona a alienação fiduciária de imóveis?
- Como funciona a escritura com alienação fiduciária?
- É possível vender um imóvel com alienação fiduciária?
- Qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?
- Vantagens e desvantagens da alienação fiduciária;
- O que diz a lei sobre alienação fiduciária de imóveis?
- Como resolver a alienação fiduciária com a dívida quitada?
- Restrição de alienação fiduciária: é possível vender o imóvel?
- Como os corretores e gestores de imobiliárias devem se preparar?
O que é alienação fiduciária?
A alienação fiduciária é uma modalidade de garantia em que o devedor transfere temporariamente a propriedade de um bem ao credor como forma de assegurar o pagamento de uma dívida, geralmente um financiamento imobiliário.
Na prática, quando você compra um imóvel financiado com alienação fiduciária, o banco ou instituição financeira se torna o proprietário legal do bem até que você quite totalmente o empréstimo.
Você passa a ser o "possuidor direto" do imóvel, tendo o direito de usar e morar nele, enquanto o credor é o "proprietário fiduciário".
Como funciona a alienação fiduciária de imóveis?
O processo de alienação fiduciária segue etapas que vão desde a aprovação do financiamento até a quitação total do imóvel.
Após a análise de crédito e da documentação do comprador, o banco elabora o contrato de compra e venda com alienação fiduciária, que é registrado em cartório.
Nesse registro, o banco se torna o proprietário legal do imóvel, enquanto o comprador, chamado de fiduciante, recebe as chaves e a posse direta do bem, podendo utilizá-lo, mas com restrições previstas no contrato.
Durante o financiamento, o comprador deve pagar as parcelas mensais que incluem o valor principal, juros, seguros e, em alguns casos, correção monetária. Além disso, é responsável por todos os encargos do imóvel, como IPTU, condomínio e manutenção.
Mesmo sem ser o proprietário legal, ele tem direito de morar, alugar e realizar melhorias no imóvel, desde que não o desfigure. Também pode quitar o financiamento antecipadamente, total ou parcialmente, com desconto proporcional dos juros.
Sendo assim, ao final do contrato, quando o financiamento é quitado, o banco emite o termo de quitação e solicita ao cartório o cancelamento da alienação fiduciária.
Com isso, o comprador se torna o proprietário pleno e o imóvel passa a ter uma matrícula livre de ônus.
Como funciona a escritura com alienação fiduciária?
A escritura de compra e venda com alienação fiduciária possui características específicas que a diferenciam de uma escritura tradicional.
Esse documento é lavrado em cartório de notas e deve conter a qualificação completa de todas as partes envolvidas: vendedor, comprador e instituição financeira credora.
Deve incluir a descrição detalhada do imóvel conforme consta na matrícula do registro de imóveis, com todas as características, confrontações e registro.
O valor total do financiamento, as condições de pagamento, taxa de juros, prazo, forma de amortização e cláusulas de reajuste devem estar claramente especificados.
Na escritura também precisa estar declarado expressamente que o imóvel fica alienado fiduciariamente ao credor como garantia do pagamento da dívida.
Após a lavratura, a escritura deve ser levada ao cartório de registro de imóveis competente para ser registrada na matrícula do imóvel. É esse registro que torna a alienação fiduciária oponível a terceiros e garante juridicamente os direitos do credor.
Quais os custos envolvidos?
Os valores para lavratura da escritura variam conforme o valor do imóvel e a tabela de cada estado.
As taxas de registro no cartório de imóveis também seguem tabelas estaduais específicas. Há ainda o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis), que incide sobre o valor venal do imóvel, geralmente entre 2% e 3%.
É possível vender um imóvel com alienação fiduciária?
Sim, é possível vender um imóvel que ainda possui alienação fiduciária, mas o processo exige procedimentos específicos e a anuência da instituição financeira credora.
Existem três formas principais de vender um imóvel com alienação fiduciária ativa. A mais comum é a quitação antecipada do saldo devedor, em que o vendedor usa o valor da venda para quitar o financiamento, solicitar a baixa da alienação no cartório e só então transferir o imóvel livre ao comprador.
Outra opção é a transferência da dívida, quando o comprador assume o contrato existente e passa a pagar as parcelas restantes, desde que aprovado pelo banco.
Há ainda a possibilidade de o comprador usar um novo financiamento para quitar o saldo devedor do vendedor, substituindo a antiga alienação por uma nova em favor do novo credor.
Qual a diferença entre alienação fiduciária e hipoteca?
Embora tanto a alienação fiduciária quanto a hipoteca sejam garantias reais em financiamentos imobiliários, elas diferem principalmente quanto à propriedade do imóvel e ao processo de execução.
Na alienação fiduciária, o banco é o proprietário legal até a quitação, e o comprador tem apenas a posse direta, o que facilita a retomada do bem em caso de inadimplência.
Já na hipoteca, o devedor é o dono pleno do imóvel desde o início, e o credor possui apenas um direito de garantia, precisando recorrer à Justiça para tomar posse do bem — um processo mais demorado e custoso.
Essas diferenças afetam diretamente o custo do crédito.
Como a alienação fiduciária oferece maior segurança e agilidade ao credor, as taxas de juros tendem a ser menores. Na hipoteca, por envolver maior risco e trâmites judiciais, os juros são mais altos, o que encarece o financiamento para o comprador.
Vantagens e desvantagens da alienação fiduciária
Vantagens
Para o credor (banco): a principal vantagem é a segurança jurídica proporcionada pela propriedade do imóvel durante o financiamento.
Em caso de inadimplência, o processo de retomada é rápido e desburocratizado, reduzindo custos operacionais e o tempo de exposição ao risco. Essa segurança permite que as instituições financeiras ofereçam taxas de juros mais competitivas, ampliando o mercado de crédito.
A alienação fiduciária também proporciona maior previsibilidade na recuperação de crédito, já que os prazos e procedimentos são bem definidos em lei, diferentemente dos processos judiciais que podem se arrastar por anos com desfechos incertos.
Para o devedor (comprador): a vantagem mais significativa para o comprador é o acesso a taxas de juros menores comparadas à hipoteca, o que reduz o custo total do financiamento.
Isso torna a compra do imóvel mais acessível e permite que mais pessoas realizem o sonho da casa própria.
Além disso, o comprador tem a posse imediata do imóvel, podendo morar, usar ou até alugar (com autorização) enquanto paga o financiamento.
Desvantagens
Para o credor: em algumas situações, pode haver discussões judiciais sobre responsabilidade por danos ou acidentes no imóvel.
Além disso, se o mercado imobiliário estiver desaquecido no momento da retomada, o banco pode ter dificuldades para vender o imóvel rapidamente no leilão.
Para o devedor: a principal desvantagem é não ser o proprietário legal do imóvel durante todo o período de financiamento, o que limita algumas ações.
O devedor não pode vender, doar ou oferecer o imóvel como garantia em outras operações sem a anuência do banco.
Em caso de inadimplência, a perda do imóvel ocorre de forma muito mais rápida do que na hipoteca, deixando menos tempo para o devedor buscar alternativas e renegociar a dívida.
Existe também o risco de, em caso de leilão por inadimplência, o imóvel ser vendido por valor inferior ao de mercado, e o devedor ainda ficar com saldo devedor remanescente caso o valor do leilão não cubra toda a dívida.
O que diz a lei sobre alienação fiduciária de imóveis?
A Lei 9.514/1997 regulamenta a alienação fiduciária de imóveis e institui o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).
Em seus artigos 22 a 33, é definido que o devedor transfere ao credor a propriedade resolúvel do imóvel como garantia, mantendo a posse direta até a quitação.
O contrato deve ser formalizado por escritura pública ou instrumento particular e registrado em cartório, garantindo validade jurídica e publicidade do ato.
Em caso de inadimplência, após três parcelas não pagas, o credor pode notificar o devedor, que tem 15 dias para quitar a dívida. Se o pagamento não ocorrer, a propriedade é consolidada em nome do credor, que deve realizar leilões públicos para vender o bem.
A lei também assegura direitos ao devedor, como o de quitar integralmente a dívida antes da consolidação e de receber o valor excedente caso o imóvel seja vendido por preço superior ao débito. Caso o valor obtido seja menor, o devedor responde pelo saldo restante.
Como resolver a alienação fiduciária com a dívida quitada?
Após quitar integralmente o financiamento, é essencial que o comprador providencie a baixa da alienação fiduciária no cartório de registro de imóveis para se tornar proprietário pleno do bem.
Passo a passo para baixa da alienação
O primeiro passo é aguardar que a instituição financeira emita o termo de quitação do financiamento. Esse documento atesta que a dívida foi totalmente paga e autoriza o cancelamento da alienação fiduciária.
Com o termo de quitação em mãos, o banco deve providenciar a solicitação de baixa da alienação fiduciária junto ao cartório de registro de imóveis onde o bem está registrado.
O cartório realiza então o cancelamento da alienação fiduciária na matrícula do imóvel e emite uma nova certidão atualizada, onde consta o comprador como proprietário pleno, sem qualquer ônus ou gravame. Esse processo pode levar de alguns dias a algumas semanas, dependendo da demanda do cartório.
Custos e documentação necessária
Os custos variam conforme a tabela de cada estado.
Alguns bancos assumem esse custo, enquanto outros repassam ao cliente. É importante verificar as condições no contrato de financiamento.
Restrição de alienação fiduciária: é possível vender o imóvel?
A presença de alienação fiduciária na matrícula do imóvel impõe restrições à sua negociação, mas não impossibilita totalmente a venda.
Compreender essas limitações é essencial para corretores que trabalham com imóveis financiados.
Limitações impostas
Enquanto houver alienação fiduciária registrada, o devedor não pode vender, doar, permutar ou oferecer o imóvel como garantia em outras operações sem a expressa autorização do credor. Qualquer tentativa de alienação sem anuência do banco é considerada ineficaz juridicamente.
Essa restrição visa proteger o direito do credor, que é o proprietário legal do bem durante o financiamento. Se o devedor pudesse dispor livremente do imóvel, a garantia perderá sua eficácia.
Alternativas para venda
Conforme já mencionado anteriormente, existem formas legais de vender um imóvel com alienação fiduciária.
A mais comum é utilizar o valor da venda para quitar antecipadamente o saldo devedor, liberando o imóvel para transferência ao novo comprador.
Outra possibilidade é a transferência da dívida para o comprador, mediante análise e aprovação de crédito pelo banco.
Em qualquer cenário, a participação e autorização do banco credor são indispensáveis.
Corretores devem sempre envolver a instituição financeira desde o início das negociações, evitando criar expectativas que não possam ser concretizadas.
Riscos de negociações irregulares
O comprador que aceita essa modalidade não se torna proprietário legal do imóvel e pode perdê-lo caso o vendedor original entre em inadimplência com o banco.
Além disso, não há como registrar a transação em cartório, deixando o comprador sem proteção jurídica adequada.
Como os corretores e gestores de imobiliárias devem se preparar?
Negociar imóveis com alienação fiduciária exige conhecimento técnico e processos bem definidos para garantir segurança nas transações.
O corretor precisa dominar conceitos como quitação, transferência, direitos e deveres das partes, além dos trâmites cartoriais.
Também é essencial manter-se atualizado sobre a legislação e buscar capacitação em financiamento imobiliário. Esse preparo técnico melhora a qualidade do atendimento, transmite confiança e reduz riscos durante a negociação.
Na prática, o corretor deve seguir um checklist rigoroso:
- Solicitar carta de saldo devedor ao banco;
- Verificar ônus na matrícula;
- Confirmar prazos e procedimentos de quitação;
- Manter comunicação constante com a instituição financeira.
O uso de um CRM imobiliário facilita o controle de documentos, prazos e comunicações, permitindo acompanhar todo o processo com eficiência.
Além disso, manter modelos padronizados de documentos e registros organizados garante mais agilidade e minimiza erros nas operações.
Desse modo, o sistema imobiliário da Jetimob oferece tudo que você precisa para gerenciar suas transações com segurança:
- Cadastro completo de imóveis;
- Controle de documentação centralizado e organizado;
- Funil de vendas para acompanhar cada etapa da negociação;
- Alertas e lembretes para não perder prazos importantes.
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