O aluguel residencial encerrou 2025 mais caro, e a alta acumulada no ano chegou a 8,85%, bem acima dos 4% registrados pela inflação medida pelo IPC-S. Quem mora de aluguel sentiu no bolso um reajuste mais pesado do que a média da economia.
Mas esse não foi o único movimento relevante do mercado imobiliário no último ano.
Enquanto os juros altos seguraram parte da demanda, novos programas de crédito imobiliário e políticas públicas deram fôlego ao setor.
A expectativa agora é de queda gradual da Selic, ampliação do financiamento habitacional e retomada mais consistente dos negócios. Para quem trabalha com imóveis, o próximo ano pode marcar o início de um novo ciclo.
Neste artigo, você encontra um panorama completo do que aconteceu no mercado em 2025 e o que esperar para os próximos meses do ano que se inicia, desde a valorização dos aluguéis nas capitais até as tendências do alto padrão.
Assuntos que você irá encontrar:
- O que esperar do mercado imobiliário em 2026?
- Aluguel residencial fecha 2025 com alta acima da inflação;
- Cidade do interior do RS lidera ranking do m² mais barato do Brasil;
- Alto padrão em 2026 deve apostar em assinatura, lazer e experiência;
- Queda da Selic e crédito devem abrir novo ciclo imobiliário em 2026.
O que esperar do mercado imobiliário em 2026?
Mesmo com um cenário macroeconômico desafiador, o mercado imobiliário brasileiro mostrou força em 2025.
Juros altos seguraram parte da demanda, é verdade, mas novas políticas públicas e ajustes no crédito deram fôlego ao setor, e ajudaram a construir um clima bem mais otimista para 2026.
Juros altos seguraram o ritmo em 2025
O principal freio do mercado no último ano foi a taxa básica de juros. Com a Selic em torno de 15%, o crédito imobiliário ficou mais caro, o que naturalmente desestimula a compra de imóveis e reduz o volume de negócios.
Ainda assim, o setor conseguiu atravessar o ano de forma positiva. A expectativa agora é que esse cenário comece a mudar a partir de 2026, com o início de um ciclo de queda gradual do índice.
Projeções do mercado indicam que os juros podem recuar para algo próximo de 12% ao longo do próximo ano, criando um ambiente mais favorável tanto para compradores quanto para investidores.
Lançamentos e vendas já dão sinais de recuperação
Os números de 2025 ajudam a explicar o otimismo. No primeiro semestre do ano, o Brasil registrou crescimento de 6,8% nos lançamentos imobiliários e de 9,6% nas vendas, na comparação com períodos anteriores.
No Rio Grande do Sul, por exemplo, os resultados também foram positivos:
- as vendas cresceram 6% no primeiro semestre;
- os lançamentos tiveram alta de 1,7%.
A expectativa do setor é que o segundo semestre tenha sido ainda melhor, e que os dados consolidados confirmem essa tendência de recuperação.
Para quem atua no mercado, o próximo ano tende a ser marcado por mais oportunidades, desde que haja planejamento, leitura de cenário e decisões estratégicas bem alinhadas.
Aluguel residencial fecha 2025 com alta acima da inflação
O aluguel residencial terminou 2025 mais caro, e subindo bem acima da inflação. É isso que mostram os dados do Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), calculado pela FGV IBRE.
Em dezembro, os aluguéis tiveram alta de 0,51%. Com isso, o avanço acumulado em 12 meses chegou a 8,85%, acelerando em relação aos 6,92% registrados anteriormente.
Para efeito de comparação, a inflação medida pelo IPC-S ficou em torno de 4% no mesmo período.
Ou seja, quem mora de aluguel sentiu no bolso um reajuste mais pesado do que a média dos preços da economia.
Segundo economistas, o movimento reflete um mercado com demanda aquecida e espaço para repasses. Mesmo com variações mais moderadas no fim do ano, o acumulado mostra que o aluguel segue em um processo de recomposição de preços.
Outro ponto importante é que o comportamento do aluguel ficou bem diferente de outros índices usados como referência no mercado.
O IGP-M, por exemplo, fechou o período com queda de 1,05%, enquanto os aluguéis seguiram pressionados para cima.
Capitais mostram ritmos diferentes de valorização
Na comparação mensal entre novembro e dezembro, três das quatro capitais analisadas apresentaram alta no aluguel.
Belo Horizonte liderou o avanço, com aumento de 1,11%. São Paulo veio na sequência, com alta de 0,65%, enquanto Porto Alegre registrou variação positiva de 0,25%. O Rio de Janeiro ficou estável no mês.
Já no acumulado de 12 meses, o cenário ficou ainda mais claro:
- Rio de Janeiro liderou a alta anual, chegando a 12,11%;
- São Paulo acelerou e fechou o ano com 9,48%;
- Belo Horizonte manteve patamar elevado, com 11,27%;
- Porto Alegre foi a exceção, com desaceleração e alta acumulada de 3,32%.
O fechamento de 2025 reforça a tendência de pressão no aluguel residencial, principalmente em grandes centros urbanos.
Para proprietários, o cenário indica espaço para reajustes, já para inquilinos, exige mais planejamento e atenção às condições de negociação.
Com juros ainda altos e oferta restrita em áreas mais disputadas, o mercado de locação deve continuar no radar neste ano e seguir como um dos temas centrais do mercado imobiliário brasileiro.
Cidade do interior do RS lidera ranking do m² mais barato do Brasil
Quando o assunto é preço de imóvel, nem sempre os holofotes estão nas capitais. Um levantamento recente mostrou que uma cidade do interior do Rio Grande do Sul ocupa o topo, ou melhor, a base, de um ranking pouco comum no mercado imobiliário brasileiro.
Pelotas, no Sul do Rio Grande do Sul, aparece como o município com o metro quadrado residencial mais barato do país entre as cidades monitoradas pelo Índice FipeZap.
Em dezembro de 2025, o preço médio ficou em R$4.353, o menor entre os 56 municípios analisados.
O indicador considera anúncios de apartamentos prontos divulgados na internet e é um bom termômetro para entender como os preços se comportam no mercado de compra e venda.
Porto Alegre também fica abaixo da média nacional
A capital gaúcha aparece em um patamar intermediário no levantamento. Em dezembro de 2025, Porto Alegre registrou preço médio de R$7.505 por metro quadrado, abaixo da média nacional, que ficou em R$9.611.
No recorte mensal, a capital teve leve queda de 0,20%, enquanto no acumulado do ano os preços subiram 5,39%. Mesmo assim, Porto Alegre segue distante dos mercados mais caros do Brasil.
Capitais mais caras seguem concentradas no Sudeste e no Sul
No topo do ranking, o cenário muda bastante. Vitória lidera entre as capitais, com m² a R$14.108, seguida por Florianópolis (R$12.773), São Paulo (R$11.900), Curitiba (PR$11.686) e Rio de Janeiro (R$10.830). Belo Horizonte também aparece entre os valores mais elevados, com R$10.642.
Já no Nordeste, Norte e Centro-Oeste, os preços tendem a ser mais moderados. Capitais como Aracaju (R$5.282), Teresina (R$5.789) e Natal (R$6.146) figuram entre as mais acessíveis do país.
Mesmo com ciclos de valorização pontuais, fatores como economia local, perfil populacional e demanda seguem pesando bastante na formação dos preços.
Para quem acompanha o mercado de perto, entender essas diferenças regionais é essencial para identificar oportunidades, seja para morar, investir ou orientar clientes.
Alto padrão em 2026 deve apostar em assinatura, lazer e experiência
O mercado imobiliário de alto padrão entra em 2026 com expectativas positivas e algumas tendências bem claras no radar.
Projetos com arquitetura assinada, parcerias com marcas de luxo, maior conexão com a natureza e uma infraestrutura de lazer cada vez mais completa devem puxar a performance desse segmento ao longo do ano.
A ideia central é simples: o comprador de alta renda está cada vez mais exigente e busca muito mais do que metragem ou localização. Ele quer experiência, exclusividade e conforto no dia a dia.
Em grandes centros como São Paulo, imóveis desenvolvidos por arquitetos e designers renomados seguem despertando maior interesse. Plantas inteligentes, áreas comuns bem planejadas, academias mais confortáveis, vagas com box e espaços pensados para delivery entram na lista de diferenciais valorizados.
Outro ponto que ganha força é a infraestrutura operacional. Em um cenário de eventos climáticos mais intensos, soluções como geradores de energia capazes de atender todo o condomínio passam a pesar na decisão de compra.
Além disso, a escolha da localização ficou ainda mais refinada. As chamadas microrregiões, dentro de bairros já valorizados, se tornaram verdadeiras “ilhas de desejo” para quem busca exclusividade.
No Sul do país, os chamados branded buildings seguem em alta. Empreendimentos desenvolvidos em parceria com marcas internacionais agregam valor ao produto ao unir moradia, hotelaria, gastronomia e bem-estar em um único conceito.
A conexão com a natureza também aparece como um diferencial decisivo. Projetos à beira-mar, próximos a áreas preservadas ou com paisagens difíceis de replicar têm mais apelo entre compradores e investidores.
Condomínios com lazer robusto e experiências diferenciadas, como piscinas especiais, áreas esportivas e serviços exclusivos, reforçam essa tendência.
Os dados mais recentes do mercado reforçam esse otimismo. Entre janeiro e setembro de 2025, as vendas de imóveis de alto padrão cresceram 31%, enquanto o VGV das unidades acima de R$2 milhões avançou 62% em relação ao ano anterior.
O crescimento foi espalhado pelo país, com destaque para Norte, Nordeste e Sul. O Sudeste segue liderando em volume, concentrando a maior parte dos lançamentos e do faturamento do segmento.
Mesmo com juros ainda elevados, a intenção de compra continua alta. Metade dos entrevistados em uma pesquisa recente afirmou que pretende adquirir um imóvel nos próximos dois anos, percentual que sobe entre famílias de renda mais alta.
Queda da Selic e crédito devem abrir novo ciclo imobiliário em 2026
Depois de um período marcado por juros altos e acesso mais restrito ao crédito, o mercado imobiliário começa 2026 com sinais claros de virada.
A expectativa de queda da Selic, a ampliação das linhas de financiamento e o fortalecimento dos programas habitacionais formam a base de um cenário mais favorável para o setor ao longo do ano.
Embora o ambiente ainda peça cautela, especialmente por conta do calendário eleitoral, o consenso entre especialistas é de que o crédito volta a assumir um papel central no desempenho do mercado.
A projeção é de que a Selic caia entre 2 e 3 pontos percentuais ao longo de 2026. Esse movimento tende a aliviar o custo do financiamento imobiliário, especialmente para a classe média, hoje o grupo mais sensível ao preço do dinheiro.
Na prática, cada redução de 1 ponto percentual nos juros pode recolocar centenas de milhares de famílias no mercado de compra de imóveis. Com isso, a demanda reprimida começa a ganhar fôlego novamente.
Apesar do otimismo, o setor acompanha de perto o cenário político para entender como as políticas habitacionais serão conduzidas nos próximos anos.
Minha Casa, Minha Vida segue como motor do setor
O mercado imobiliário está cada vez mais concentrado na base da pirâmide. Dessa forma, o Minha Casa, Minha Vida já responde por cerca de 65% da produção imobiliária em grandes centros, bem acima dos níveis registrados até 2023.
Esse segmento apresenta maior liquidez, velocidade de vendas e menor risco, sustentado por imóveis de menor valor e condições de crédito mais acessíveis.
Já a faixa intermediária, de imóveis entre R$700 mil e R$1,5 milhão, continua mais pressionada pelos juros, enquanto o alto padrão depende menos do financiamento tradicional.
A expectativa é que esse comportamento se mantenha em 2026: baixa renda mais protegida, classe média ainda sensível ao crédito e alta renda mais resiliente às oscilações macroeconômicas.
Do lado do financiamento, o cenário também é positivo. O orçamento do FGTS destinado ao crédito habitacional deve subir de R$127 bilhões para R$144 bilhões em 2026.
Além disso, o avanço do novo Sistema Financeiro da Habitação (SFH) promete liberar ainda mais recursos ao reduzir exigências sobre a poupança e permitir maior percentual de financiamento dos imóveis. Estima-se que essas mudanças possam injetar entre R$30 bilhões e R$40 bilhões adicionais no mercado.
Esse reforço estrutural no funding dá mais previsibilidade para incorporadoras e construtoras, que operam com planejamento de médio e longo prazo.
Fundos imobiliários também entram no radar
A perspectiva de queda dos juros deve beneficiar também o mercado de capitais ligado ao setor imobiliário. Fundos imobiliários de tijolo, focados em shoppings, galpões logísticos e escritórios, tendem a se tornar mais atrativos.
A expectativa é de redução da vacância nos segmentos logístico e corporativo, além de um mercado de locação mais aquecido no primeiro semestre de 2026. No segundo semestre, fatores como eleições e Copa do Mundo podem trazer um ritmo mais moderado.
No médio prazo, a reforma tributária também entra em jogo. Apesar de seus efeitos ainda serem graduais em 2026, a criação da CBS e do IBS tende a reforçar as vantagens tributárias dos fundos imobiliários nos próximos anos.
Mesmo com desafios no horizonte, o mercado imobiliário entra em 2026 mais estruturado, com mais crédito disponível, juros em trajetória de queda e políticas públicas atuando como suporte.
Depois de um período de ajuste e resiliência, o setor começa a desenhar um novo ciclo, menos defensivo e mais orientado ao crescimento sustentável.
Se você chegou até aqui e quer se manter atualizado sobre o mercado imobiliário, inscreva-se na Newsletter da Jetimob e receba toda segunda-feira as principais novidades do setor!
