O desmembramento de imóvel é a divisão de um imóvel em lotes menores, criando novas oportunidades de negócio e valorização patrimonial.
Para corretores e investidores, compreender esse processo é fundamental, pois terrenos desmembrados podem ser vendidos separadamente, geralmente com valor total superior ao terreno único original, além de atender diferentes perfis de compradores.
O problema é que muitos profissionais do mercado imobiliário desconhecem os procedimentos legais, os custos envolvidos e as diferenças entre desmembramento e loteamento, perdendo oportunidades de assessorar clientes em operações lucrativas.
Por isso, neste guia completo, você vai entender o conceito de desmembramento, o passo a passo para realizá-lo, as diferenças em relação ao loteamento, as vantagens dessa operação e os custos envolvidos no processo.
Assuntos que você irá encontrar:
- O que é desmembramento de imóvel?
- Como fazer o desmembramento de imóvel?
- Qual a diferença entre desmembramento e loteamento de imóvel?
- Quais as vantagens do desmembramento de imóveis?
- Quanto custa fazer o desmembramento de imóvel?
O que é desmembramento de imóvel?
O desmembramento de imóvel é o processo de dividir um terreno em lotes menores, sem a necessidade de criar novas vias ou infraestrutura urbana.
Esse procedimento está regulamentado pela Lei Federal 6.766/79 e é comum em áreas urbanas consolidadas, com acesso pelas vias públicas existentes.
O processo é mais simples, rápido e barato que o loteamento, e é indicado para terrenos grandes com infraestrutura já instalada.
Para ser viável, o terreno deve estar em zona urbana ou de expansão, ter frente para logradouro público, atender às dimensões mínimas de cada lote (geralmente entre 125 m² e 250 m²), e não estar em áreas com restrições legais, como zonas de preservação ambiental.
O desmembramento é comum em casos de venda fracionada ou partilha de herança.
Como fazer o desmembramento de imóvel?
O processo de desmembramento envolve etapas específicas que devem ser seguidas rigorosamente para garantir a legalidade da operação.
1. Levantamento e análise preliminar
O primeiro passo é obter a certidão de matrícula atualizada do imóvel no cartório de registro de imóveis, verificando se existem ônus, gravames ou restrições que impeçam o desmembramento.
Consulte o plano diretor e a lei de zoneamento do município para confirmar se o terreno está em área que permite desmembramento.
Solicite também, junto à prefeitura as diretrizes para parcelamento, um documento que informa as exigências específicas daquela região, como dimensões mínimas de lotes, recuos obrigatórios e taxas de ocupação.
2. Contratação de profissionais
O desmembramento exige o trabalho de profissionais habilitados.
Um engenheiro ou arquiteto com registro no CREA ou CAU é necessário para elaborar o projeto de desmembramento, incluindo levantamento topográfico, memorial descritivo e plantas dos lotes resultantes.
Um advogado imobiliário pode auxiliar na análise jurídica e acompanhamento dos trâmites, embora não seja obrigatório.
Além disso, um despachante pode agilizar protocolos e acompanhamento de processos nos órgãos públicos.
3. Elaboração do projeto
O profissional responsável deve elaborar levantamento planialtimétrico cadastral do terreno. E o projeto deve respeitar todas as normas urbanísticas locais, incluindo recuos, afastamentos e índices construtivos estabelecidos para a zona onde se localiza o terreno.
4. Aprovação na prefeitura
Com o projeto pronto, protocole o pedido de aprovação de desmembramento na secretaria de obras ou urbanismo da prefeitura.
O prazo de análise varia conforme o município, geralmente entre 30 e 90 dias. A prefeitura pode solicitar ajustes ou complementações ao projeto antes da aprovação final.
5. Registro em cartório
Após a aprovação municipal, o próximo passo é registrar o desmembramento no cartório de registro de imóveis.
Apresente o projeto aprovado pela prefeitura, memorial descritivo, certidões negativas de débitos federais, estaduais e municipais, certidão de quitação do IPTU e comprovante de pagamento das taxas de registro.
O cartório analisará toda a documentação e, estando regular, efetuará o registro do desmembramento.
Nesse momento, a matrícula original do terreno será desmembrada, e serão criadas novas matrículas individuais para cada lote resultante.
6. Emissão das novas matrículas
Com o registro concluído, cada lote passa a ter matrícula própria e pode ser negociado independentemente.
Solicite certidões das novas matrículas e atualize o cadastro do IPTU junto à prefeitura para que cada lote passe a ter inscrição fiscal individual.
Qual a diferença entre desmembramento e loteamento de imóvel?
Abertura de vias: o desmembramento não exige a criação de novas ruas, aproveitando as vias públicas já existentes, enquanto o loteamento implica na criação de novas vias de circulação, o que gera custos com terraplanagem, pavimentação e sinalização.
Número de lotes: o desmembramento geralmente resulta em poucos lotes (2 a 5), enquanto o loteamento cria um número maior de lotes, podendo chegar a dezenas ou centenas.
Infraestrutura exigida: no desmembramento, a infraestrutura básica já deve estar disponível nas vias de acesso, sem necessidade de obras por parte do proprietário.
Já no loteamento, o proprietário deve implantar toda a infraestrutura urbana, incluindo redes de água, esgoto, energia e pavimentação.
Complexidade e prazo: o desmembramento é mais simples e rápido, com aprovação entre 2 e 6 meses.
O loteamento é mais complexo, podendo levar de 1 a 2 anos devido à necessidade de estudos ambientais e aprovação em múltiplos órgãos.
Custos envolvidos: os custos do desmembramento são mais baixos, englobando projeto, taxas e registros, enquanto o loteamento exige investimentos substanciais em infraestrutura, podendo ultrapassar milhões de reais.
Quais as vantagens do desmembramento de imóveis?
Valorização patrimonial
A principal vantagem do desmembramento é a valorização do patrimônio.
Um terreno grande vendido como lote único geralmente tem valor por metro quadrado inferior a lotes menores vendidos separadamente.
Mesmo descontando os custos do desmembramento, o ganho é expressivo.
Facilidade de comercialização
Lotes menores atingem um público comprador muito maior.
Terrenos grandes de 1.000 m² ou mais interessam a poucos investidores ou construtoras. Já lotes de 200 a 300 m² atraem famílias que desejam construir sua casa própria, pequenos construtores e investidores individuais.
Essa ampliação do público potencial acelera as vendas e reduz o tempo de exposição no mercado.
Diversificação de investimento
Para proprietários que não desejam vender todo o patrimônio de uma vez, o desmembramento permite vender parte dos lotes e manter outros para venda futura ou construção própria.
Essa flexibilidade facilita o planejamento financeiro e patrimonial.
Solução para partilha de herança
Em casos de herança onde múltiplos herdeiros dividem um terreno, o desmembramento permite que cada um tenha sua parte física individualizada, com matrícula própria, facilitando futuras transações independentes sem necessidade de anuência dos demais.
Oportunidade para corretores
Para profissionais do mercado imobiliário, assessorar clientes em desmembramentos representa uma oportunidade diferenciada.
O corretor pode cobrar honorários pelo serviço de assessoria no processo e depois intermediar a venda de cada lote resultante, multiplicando suas comissões.
Além disso, posiciona o profissional como especialista em operações complexas, atraindo clientes de maior valor agregado.
Quanto custa fazer o desmembramento de imóvel?
Os custos para realizar o desmembramento de um imóvel variam conforme o município.
De maneira geral, é necessário pagar taxas cartoriais (emolumentos), taxas municipais e, caso necessário, os honorários de um advogado especializado.
O desmembramento de imóveis é uma operação estratégica que pode gerar valorização significativa e abrir novas oportunidades de negócio.
Para corretores que desejam se especializar nesse nicho, ter ferramentas adequadas para gerenciar esses processos é fundamental.
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