A Faixa 4 do programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV) já superou a marca de R$3 bilhões em financiamentos.
Embora o segmento ainda esteja em fase de adaptação, os números mostram um crescimento positivo, com o volume de crédito imobiliário dobrando mês a mês.
Esse avanço reflete uma tendência positiva, especialmente no que diz respeito às reformas de imóveis antigos.
Neste artigo, vamos explorar como esse crescimento impacta o mercado imobiliário, as oportunidades que surgem para corretores e gestores e o que podemos esperar dessa fase do programa.
Assuntos que você irá encontrar:
- Preços de imóveis seguem em alta e setembro fecha com alta de 0,57%;
- Regulamentação do Airbnb no Rio pode ficar a cargo dos condomínios;
- Aluguéis ficam 2,82% mais caros em outubro com base no IGP-M;
- Mercado imobiliário em SP cresce, mas estoque de alto padrão preocupa;
- Faixa 4 do MCMV soma mais de R$3 bilhões em financiamentos.
Preços de imóveis seguem em alta e setembro fecha com alta de 0,57%
O mercado imobiliário segue firme na rota de valorização em 2025, segundo o Índice FipeZAP. Em setembro, os imóveis tiveram alta média de 0,57%, um resultado acima do registrado em agosto (+0,50%).
Com esse desempenho, o setor acumula 5,04% de valorização no ano, superando tanto o IPCA (3,64% até setembro) quanto o IGP-M, que recuou 0,94% no mesmo período.
O destaque do mês ficou com os imóveis de três dormitórios, que registraram alta de 0,73%. Já os de um dormitório tiveram a menor variação, com aumento de 0,46%.
Entre as capitais, os maiores avanços vieram de:
- Campo Grande (+1,95%)
- Curitiba (+1,16%)
- Belo Horizonte (+1,11%)
- Maceió (+0,96%)
São Paulo apresentou alta de 0,51%, enquanto o Rio de Janeiro ficou com saldo positivo de 0,34%.
Quando falamos do acumulado de 12 meses, a valorização média chegou a 6,89%, bem acima do IGP-M (2,82%) e do IPCA (5,17%).
Dessa forma, os destaques foram para:
- Imóveis de 1 dormitório: +7,89%
- Imóveis de 4 dormitórios ou mais: +5,45%
Entre as capitais, Vitória (+15,24%), Salvador (+13,46%) e João Pessoa (+12,57%) puxaram o ranking das maiores altas. Já Goiânia (+0,83%) e Brasília (+1,15%) tiveram os menores avanços.
Preço médio do metro quadrado no Brasil
Em setembro, o preço médio de venda dos imóveis residenciais no país foi de R$9.477 por metro quadrado.
- 1 dormitório: R$ 11.408/m²
- 2 dormitórios: R$ 8.526/m²
Entre as capitais, os metros quadrados mais caros foram registrados em:
- Vitória - R$14.122/m²
- Florianópolis - R$12.577/m²
- São Paulo - R$11.780/m²
- Curitiba - R$11.513/m²
- Rio de Janeiro - R$10.704/m²
Já os valores mais acessíveis ficaram em Aracaju (R$5.253/m²), Teresina (R$5.723/m²) e Natal (R$5.996/m²).
Regulamentação do Airbnb no Rio pode ficar a cargo dos condomínios
Depois de seis meses de discussões e 12 audiências públicas, a Câmara Municipal do Rio está perto de votar um projeto de lei que pode mudar a forma como funcionam os aluguéis por temporada em plataformas digitais, como o Airbnb.
O texto final, que deve ser apresentado pelo vereador Salvino Oliveira (PSD), promete gerar polêmica.
Entre os principais pontos da proposta está a possibilidade de cada condomínio decidir, em convenção, se permite ou não os aluguéis por temporada, desde que haja a aprovação de dois terços dos condôminos.
Também está prevista a criação de um cadastro municipal de hóspedes e proprietários, mas sem a exigência de alvará.
A medida busca reforçar a segurança e dar mais transparência às locações, permitindo inclusive a consulta formal da polícia em investigações.
Além disso, o pagamento de ISS ficará de fora, já que o setor passará a ser incluído no novo Imposto sobre Valor Agregado (IVA) da Reforma Tributária, que entra em vigor a partir de 2026.
O impacto no mercado imobiliário carioca
O impacto desse debate no mercado imobiliário carioca vai muito além das discussões sobre regras condominiais.
Hoje, o Rio de Janeiro já concentra milhares de imóveis cadastrados em plataformas de aluguel por temporada, como o Airbnb.
Só em 2024, essa atividade movimentou cerca de R$5,6 bilhões no PIB municipal e garantiu mais de 61 mil empregos, de acordo com levantamento da Fundação Getulio Vargas (FGV).
Esse peso econômico ajuda a explicar por que o tema é tão sensível. Por um lado, o aluguel de curta temporada se consolidou como uma importante fonte de renda para proprietários e anfitriões, além de ter se tornado uma opção acessível e prática para turistas.
Por outro, há quem critique o modelo por pressionar os preços de aluguel de longo prazo, especialmente em áreas centrais e turísticas, o que acaba afastando moradores locais e transformando a dinâmica de bairros inteiros.
Na prática, a discussão sobre a regulamentação não envolve apenas o funcionamento dos condomínios, mas também toca em questões maiores, como o equilíbrio entre desenvolvimento econômico, turismo e o direito à moradia acessível.
É justamente nesse ponto que o projeto de lei ganha relevância. Ou seja, ele tenta encontrar um meio-termo entre a liberdade de mercado e a preservação da qualidade de vida nos bairros cariocas.
Aluguéis ficam 2,82% mais caros em outubro com base no IGP-M
Quem tem contrato de aluguel com aniversário em outubro de 2025 já pode se preparar: o reajuste pelo IGP-M será de 2,82%.
O índice, calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV), é um dos mais utilizados para atualização de contratos de locação justamente porque é divulgado dentro do mês de referência, o que facilita bastante os ajustes.
Na prática, isso significa que, se o valor do aluguel em vigor até setembro era de R$2.000,00, ele passará para R$2.056,40 a partir de outubro.
O IGP-M tem mostrado variações mais moderadas nos últimos meses, o que trouxe certo alívio aos inquilinos depois de um período de altas mais intensas.
Em setembro, por exemplo, o índice já tinha registrado uma variação positiva de 0,42%. No acumulado de 12 meses, a taxa fechou em 2,82%, bem abaixo dos picos observados em anos anteriores.
Essa oscilação pode parecer pequena, mas representa um impacto real no orçamento tanto de quem paga quanto de quem recebe o aluguel.
Afinal, mesmo reajustes aparentemente baixos influenciam o planejamento financeiro das famílias e das imobiliárias que administram os contratos.
Nos últimos meses, o fator de atualização oscilou bastante. Em julho, chegou a 1,0439; em junho, 1,0702; e em maio, 1,0850. Agora, com a taxa em níveis mais baixos, a expectativa é de um mercado de locação mais estável até o fim do ano.
Mercado imobiliário em SP cresce, mas estoque de alto padrão preocupa
Se você acompanha as notícias do mercado imobiliário, já sabe que o mercado de São Paulo continua em alta em termos de lançamentos. No entanto, nos últimos meses ele começou a dar sinais de desequilíbrio no segmento de médio e alto padrão.
Segundo os dados divulgados pela Secovi-SP, em agosto foram lançadas 9,4 mil unidades na capital, um crescimento de 4% em relação ao mesmo mês do ano passado.
No acumulado de 12 meses, os lançamentos somaram 124,3 mil unidades, uma alta de 37%.
As vendas, por outro lado, não acompanharam o mesmo ritmo. Foram 7,9 mil unidades vendidas em agosto, o que representa uma queda de 19% frente a 2024.
Ainda assim, no acumulado de 12 meses o saldo foi positivo, com 110 mil unidades comercializadas, 19% acima do registrado no ano anterior, movimentando um VGV de R$59,1 bilhões.
Essa diferença entre o ritmo de lançamentos e vendas acabou impactando a taxa de vendas sobre oferta (VSO), que caiu para 10,8% no mês. Isso elevou o estoque da cidade para 7,1 meses de vendas, contra 7,0 em agosto do ano passado.
No mercado de médio e alto padrão o cenário é ainda pior. Em agosto, os lançamentos cresceram 15% em relação a 2024, chegando a 3,5 mil unidades. Porém, as vendas caíram 19%, para 3,2 mil unidades, levando a VSO mensal para 9,5%.
Esse descompasso resultou em um aumento do estoque: agora são 8,4 meses de vendas nesse segmento, contra 7,9 no ano passado.
O acúmulo preocupa, já que a restrição no crédito e os juros elevados devem pressionar ainda mais as vendas de imóveis de maior valor.
Curiosamente, o nicho de luxo, com imóveis acima de R$2,1 milhões, foi o único destaque positivo. Após meses de queda, registrou avanço de 3,2 pontos percentuais na VSO.
Faixa 4 do MCMV soma mais de R$3 bilhões em financiamento
A Faixa 4 do Minha Casa, Minha Vida (MCMV) já ultrapassou a marca de R$3 bilhões em financiamentos, segundo o presidente da Caixa Econômica Federal, Carlos Vieira.
Em entrevista à CNN Money, ele explicou que esperava uma procura ainda maior, mas lembrou que esse segmento voltado para a classe média ainda está em adaptação.
Para Vieira, a tendência é de crescimento acelerado, já que o volume de financiamentos da Faixa 4 tem dobrado mês a mês.
A expectativa é que o programa se torne um produto de grande alcance, inclusive ajudando a atender à demanda por retrofit de prédios antigos, que começam a ganhar espaço em diversas cidades.
O presidente da Caixa também comentou a proposta de tributação das Letras de Crédito Imobiliário (LCIs). Ele defendeu que manter a isenção é fundamental para não comprometer a cadeia da construção civil, responsável por gerar empregos e contribuir para a economia do país.
Vieira destacou ainda o papel da Febraban (Federação Brasileira de Bancos) no diálogo com o Congresso, reforçando a importância de preservar mecanismos como o uso do FGTS para financiar habitação.
Atualmente, a Caixa financia em torno de R$1 bilhão por dia em contratos habitacionais. A projeção do banco é encerrar 2025 com uma carteira de US$250 bilhões.
No ritmo diário, são aprovados cerca de 19 empreendimentos e feitas mais de 318 mil simulações de financiamento habitacional.
Mesmo com juros elevados, o aumento da renda familiar tem permitido que muitas famílias avancem nos seus planos de compra da casa própria.
Para gestores e corretores de imóveis, a Faixa 4 do programa representa novas oportunidades, principalmente para quem atua com imóveis de classe média e projetos de retrofit.
Portanto, esse é um espaço que deve ganhar cada vez mais relevância nos próximos anos.
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