Fiador profissional: é a melhor opção?

A garantia locatícia é uma das principais preocupações no mercado de aluguéis, e com o endurecimento dos critérios de aprovação por parte de proprietários e imobiliárias, surgiu um nicho específico: o fiador profissional.

Esta modalidade de garantia tem gerado debates intensos no setor imobiliário, dividindo opiniões entre quem vê uma solução prática para inquilinos sem garantias tradicionais e quem enxerga riscos jurídicos e operacionais significativos.

Para corretores e gestores imobiliários, compreender profundamente como funciona o fiador profissional é essencial para orientar adequadamente clientes e tomar decisões informadas sobre aceitar ou não essa modalidade de garantia.

O mercado de fiadores profissionais movimenta milhões de reais anualmente e continua crescendo, especialmente em grandes centros urbanos onde a demanda por imóveis para locação supera a oferta de inquilinos com garantias convencionais.

No entanto, esse segmento também é cercado de polêmicas, questionamentos legais e casos de fraude que exigem atenção redobrada de profissionais do setor imobiliário.

Desse modo, neste guia completo, você descobrirá tudo sobre fiadores profissionais e os cuidados necessários para proteger proprietários e imobiliárias de possíveis prejuízos.

Assuntos que você irá encontrar:

• O que é um fiador profissional?
• Como funciona a contratação de um fiador profissional?
• Quanto custa um fiador profissional?
• Fiador profissional é crime?
• Quais as vantagens e desvantagens desse profissional?
• O que o corretor deve analisar em cada caso?
• O que avaliar antes de aceitar um fiador profissional?
• Como se prevenir de um fiador profissional falso?

O que é um fiador profissional?

Um fiador profissional é uma pessoa física que oferece seus bens e renda como garantia para contratos de locação de terceiros, cobrando uma taxa pelo serviço prestado. 

Diferentemente do fiador tradicional, que geralmente é familiar ou amigo do inquilino, o fiador profissional transforma essa atividade em fonte de renda.

O profissional que atua neste segmento precisa comprovar capacidade financeira robusta, incluindo renda elevada, bens imóveis quitados e histórico de crédito limpo. 

Estas exigências são necessárias para garantir que possa honrar eventuais compromissos assumidos.

A atividade não é regulamentada por legislação específica, operando dentro dos princípios gerais do direito civil sobre contratos de fiança, ou seja, as responsabilidades e direitos seguem as mesmas regras aplicáveis a qualquer fiador convencional.

Como funciona a contratação de um fiador profissional?

O processo de contratação de um fiador profissional geralmente inicia com a busca do inquilino por empresas ou profissionais autônomos que oferecem esse serviço. 

Muitos anunciam em redes sociais, sites especializados ou através de indicações.

O candidato a inquilino fornece informações sobre o imóvel desejado, valor do aluguel, prazo de locação e suas próprias informações pessoais e financeiras. Assim, o fiador profissional analisa esses dados para avaliar o risco da operação.

Após aceitar o caso, é feita a negociação do valor da taxa de serviço, que pode variar conforme o valor do aluguel, prazo do contrato e perfil de risco do inquilino. Alguns cobram percentual sobre o aluguel, outros valor fixo.

A documentação exigida inclui comprovantes de renda e patrimônio do fiador, que devem ser apresentados à imobiliária ou proprietário para aprovação. Esta análise segue os mesmos critérios aplicados a fiadores convencionais.

Uma vez aprovado, o fiador profissional assina o contrato de locação como garantidor, assumindo todas as responsabilidades legais inerentes a essa condição. Simultaneamente, firma contrato particular com o inquilino estabelecendo as condições do serviço.

Quanto custa um fiador profissional?

O custo para contratar um fiador profissional varia significativamente conforme diversos fatores, mas geralmente fica entre 10% e 30% do valor anual dos aluguéis, representando investimento considerável para o inquilino.

Os valores podem ser cobrados de diferentes formas: alguns profissionais cobram percentual fixo sobre cada aluguel mensal (geralmente entre 8% e 15%), enquanto outros preferem valor único equivalente a alguns meses de aluguel.

Para contratos de maior valor ou prazo mais longo, é comum encontrar fiadores que oferecem condições mais atrativas, reduzindo percentuais devido ao volume da operação.

Já para aluguéis menores, os percentuais tendem a ser maiores.

Fatores como localização do imóvel, perfil financeiro do inquilino e condições do mercado local influenciam diretamente no preço cobrado. 

Além da taxa principal, podem existir custos adicionais como taxas de análise de documentos, custos de cartório para reconhecimento de firmas e eventuais seguros contratados pelo próprio fiador para se proteger.

É importante que inquilinos comparem diferentes opções no mercado, pois a variação de preços pode ser substancial entre diferentes fiadores profissionais, mesmo para operações similares.

Fiador profissional é crime?

A atividade de fiador profissional não constitui crime quando exercida de forma lícita, dentro dos parâmetros legais estabelecidos pela legislação civil brasileira. No entanto, algumas práticas relacionadas podem configurar ilegalidades.

O Código Civil brasileiro permite que qualquer pessoa se torne fiador de terceiros, não estabelecendo restrições quanto à remuneração por este serviço. Portanto, cobrar para ser fiador não é, por si só, atividade criminosa.

Casos de estelionato podem ocorrer quando fiadores profissionais apresentam bens inexistentes, já alienados ou gravados com ônus não declarados, enganando proprietários e imobiliárias sobre sua real capacidade de garantia.

A prática também pode se tornar problemática quando configura exercício ilegal de atividade financeira, especialmente se houver captação de recursos de terceiros ou operações que se assemelhem a seguros sem a devida autorização regulatória.

Autoridades têm alertado sobre esquemas fraudulentos envolvendo falsos fiadores profissionais, que cobram taxas elevadas e depois desaparecem, ou que não possuem patrimônio suficiente para honrar as garantias oferecidas.

Quais as vantagens e desvantagens desse profissional?

Vantagens

Para inquilinos, a principal vantagem do fiador profissional é a possibilidade de alugar imóvel mesmo sem garantias tradicionais. 

Além disso, a rapidez no processo é outro benefício significativo, pois eliminam-se as negociações familiares complexas e constrangedores pedidos de favor que caracterizam a busca por fiadores convencionais.

Para proprietários e imobiliárias, a vantagem está na possibilidade de alugar imóveis para inquilinos que de outra forma seriam rejeitados, ampliando o universo de potenciais locatários.

Desvantagens

As desvantagens incluem maior risco operacional, dificuldade de verificar a competência do fiador profissional e possibilidade de complicações jurídicas caso a garantia se mostre inadequada.

A falta de vínculo emocional entre fiador profissional e inquilino pode resultar em menor empenho na resolução amigável de conflitos, aumentando a judicialização de questões locatícias.

Porém, o custo elevado representa a principal desvantagem, podendo significar 10% a 30% a mais no valor efetivo do aluguel. E para contratos longos, esse custo se torna ainda mais significativo.

Outro risco importante é a possibilidade de fraude ou inadequação financeira do fiador. Situações que podem deixar o inquilino em posição vulnerável caso surjam problemas durante a locação.

O que o corretor deve analisar em cada caso?

O corretor deve iniciar a análise verificando a documentação completa do fiador profissional, incluindo declaração de imposto de renda, extratos bancários e certidões de bens imóveis, aplicando os mesmos critérios usados para fiadores convencionais.

É fundamental verificar se a capacidade financeira declarada é compatível com o número de fianças já assumidas pelo profissional. Um fiador com muitos contratos simultâneos pode ter sua capacidade comprometida.

A análise deve incluir pesquisa sobre a reputação do fiador no mercado, consultando outros corretores, imobiliárias e até mesmo órgãos de proteção ao crédito para identificar histórico de problemas ou reclamações.

Examine cuidadosamente os bens oferecidos como garantia, verificando se estão livres de ônus, hipotecas ou outras restrições que possam comprometer sua eficácia como garantia.

Avalie também, o perfil do inquilino que está contratando o fiador profissional, pois casos de maior risco podem exigir garantias adicionais ou análise mais criteriosa da operação.

Considere as particularidades do imóvel e do contrato, pois algumas situações podem apresentar riscos específicos que tornam a fiança profissional inadequada como única garantia.

E por fim, mantenha documentação detalhada de toda a análise realizada, criando arquivo que comprove a diligência aplicada na avaliação da garantia apresentada.

O que avaliar antes de aceitar um fiador profissional?

Antes de aceitar um fiador profissional, realize verificação minuciosa de sua capacidade financeira real, exigindo comprovação de renda mensal mínima três vezes superior ao valor do aluguel, mesmo considerando outras fianças assumidas.

• Analise detalhadamente os bens imóveis oferecidos como garantia, verificando matrículas atualizadas no cartório de registro de imóveis para confirmar titularidade e ausência de gravames ou restrições.
• Solicite certidões negativas de débitos federais, estaduais e municipais do fiador.
• Exija apresentação de contratos de locação anteriores em que o fiador atuou.
• Verifique se o fiador possui atividade profissional ou empresarial estabelecida, pois isso oferece maior segurança sobre a continuidade de sua capacidade financeira ao longo do contrato.
• Considere solicitar garantias adicionais como seguro fiança complementar ou depósito caução, especialmente em casos de maior valor ou prazo de locação estendido.

• Realize visita aos imóveis oferecidos como garantia sempre que possível.

Como se prevenir de um fiador profissional falso?

A prevenção contra fiadores profissionais fraudulentos exige verificação presencial obrigatória, solicitando comparecimento pessoal para apresentação de documentos originais e assinatura de contratos.

Confirme a autenticidade de todos os documentos apresentados através de consultas diretas aos órgãos emissores, especialmente certidões de registro de imóveis e comprovantes de renda.

Exija apresentação de documentos recentes, com datas de emissão não superiores a 30 dias, evitando assim uso de documentação desatualizada que pode mascarar situações financeiras deterioradas.

Solicite referências comerciais e pessoais do fiador, contatando diretamente as pessoas ou empresas indicadas para verificar a veracidade das informações fornecidas.

Estabeleça também, cláusulas contratuais que permitam substituição imediata da garantia em caso de deterioração da situação financeira do fiador ou descoberta de informações falsas.

O fiador profissional representa uma alternativa real para inquilinos sem garantias tradicionais, mas exige análise criteriosa e cuidados especiais para proteger todas as partes envolvidas na operação.

Para corretores e imobiliárias, dominar esses aspectos é fundamental para oferecer orientação segura aos clientes e evitar problemas futuros que podem comprometer a reputação profissional.

A gestão adequada dessas informações e documentos exige sistemas organizados que permitam controlar prazos, verificações e acompanhamento de garantias locatícias.

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