O mercado imobiliário brasileiro está cheio de movimentações e se você atua no setor, elas merecem a sua atenção.
De um lado, o país bateu um recorde preocupante, com mais de 70 milhões de inadimplentes, um número que pressiona diretamente o setor de locações.
Por outro lado, histórias de recuperação e valorização mostram que ainda há muito espaço para oportunidades.
Um exemplo é a antiga Vila dos Atletas, no Rio de Janeiro, que deixou de ser vista como um “elefante branco” e hoje se destaca como um bairro planejado de sucesso, alcançando R$4 bilhões em valor de vendas.
Enquanto no mercado de locação, os aluguéis residenciais seguem em alta, crescendo quase o dobro da inflação no primeiro semestre de 2025.
E, em São Paulo, a vacância dos escritórios no Centro caiu drasticamente, passando de 23% para apenas 3%, com o Passeio Paulista liderando essa retomada.
Quer entender o que tudo isso significa para o mercado imobiliário e como essas mudanças podem impactar investidores, corretores e gestores? Continue a leitura e confira todos os detalhes.
Assuntos que você irá encontrar:
- Brasil bate recorde de inadimplência e pressiona mercado imobiliário;
- Vila dos Atletas passa de fracasso a bairro de R$4 bilhões;
- 16 imóveis desapropriados no RJ vão a leilão até o fim do ano;
- Aluguel sobe quase o dobro da inflação no primeiro semestre de 2025;
- Vacância de escritórios no Centro de São Paulo cai de 23% para 3%.
Brasil bate recorde de inadimplência e pressiona mercado imobiliário
O Brasil ultrapassou, pela primeira vez na história, a marca dos 70 milhões de inadimplentes, cerca de 42% da população adulta, segundo dados divulgados em 14 de maio pela Confederação Nacional de Dirigentes Lojistas (CNDL) e pelo Serviço de Proteção ao Crédito (SPC).
O número acende um alerta para toda a economia, e o mercado imobiliário, especialmente no setor de locações, está sentindo os impactos.
A alta inadimplência tem forçado imobiliárias a repensarem processos e adotarem estratégias que garantam mais segurança para os proprietários. Afinal, o não pagamento do aluguel é um dos riscos que mais preocupam nesse cenário.
Para especialistas do setor, o segredo está em antecipar o problema. Ter uma gestão patrimonial estruturada, por exemplo, com análise criteriosa do perfil do inquilino, pode ajudar a evitar muitas dores de cabeça lá na frente.
Isso inclui levantar informações como renda do locatário, histórico de crédito e até mesmo sua movimentação financeira.
Portanto, não é desconfiança, mas segurança jurídica e financeira para todos os envolvidos.
Novidades na legislação: despejo extrajudicial
O problema da inadimplência chegou até ao Poder Legislativo e em junho de 2025, a Comissão de Constituição e Justiça da Câmara dos Deputados aprovou o Projeto de Lei nº 3.999/2020, que institui o despejo extrajudicial por inadimplemento de aluguel.
Dessa forma, o locador poderá retomar o imóvel diretamente em cartório, sem necessidade de ação judicial, uma mudança importante em relação à Lei do Inquilinato.
Mas claro, existem algumas preocupações e medidas cautelares que precisam ser avaliadas com cuidado.
Em outras palavras, o procedimento precisa ser bem regulamentado para evitar abusos, como uso indevido por locadores de má-fé ou em casos com divergências legítimas sobre o valor devido.
Vila dos Atletas passa de fracasso a bairro de R$4 bilhões
Quem diria que a antiga Vila dos Atletas das Olimpíadas do Rio de Janeiro se tornaria um dos bairros planejados mais promissores da cidade?
O Ilha Pura, construído originalmente para abrigar quase 18 mil pessoas durante os jogos de 2016, parecia condenado a virar um típico "elefante branco". Mas o cenário mudou - e muito.
Com mais de 3,6 mil apartamentos distribuídos em 31 prédios, o projeto enfrentou anos difíceis após os jogos.
Em 2019, apenas 15% das unidades haviam sido vendidas e para muitos, o empreendimento era sinônimo de fracasso imobiliário.
No entanto, o banco BTG Pactual viu oportunidade onde outros só enxergavam problemas e em 2024, o banco adquiriu todo o complexo.
Desde então, a história mudou e o bairro já soma um VGV de R$4 bilhões e vem se consolidando como um dos endereços mais desejados da capital fluminense.
Segundo Michel Wurman, sócio responsável pela área de Real Estate do banco, a grande vantagem era clara: o bairro estava pronto, com infraestrutura de alto padrão. O problema nunca foi a qualidade dos imóveis, mas sim a estrutura financeira do empreendimento.
Com o BTG à frente, o bairro ganhou nova vida. Foram R$220 milhões em revitalizações e obras de infraestrutura desde 2024.
Além de infraestrutura planejada e segurança 24 horas, o bairro conta com um parque de 72 mil m² projetado pelo escritório Burle Marx, e em breve terá um colégio da rede pH e um supermercado.
Lançamentos que comprovam o sucesso
O primeiro grande teste do BTG no Ilha Pura foi o condomínio Elos, lançado em 2024, com R$650 milhões de VGV. O resultado surpreendeu com mais de 500 unidades vendidas em apenas dois dias. O sucesso se repetiu no Astra, com R$450 milhões de VGV.
Agora, o destaque é o Ilha Pura by Ornare, um lançamento de alto padrão com seis torres e 408 unidades, somando R$938 milhões em VGV.
O condomínio terá coberturas de até 461 m² e o metro quadrado está avaliado em cerca de R$9,2 mil.
16 imóveis desapropriados no RJ vão a leilão até o fim do ano
O Centro do Rio de Janeiro está prestes a passar por mais uma fase de transformação. A Prefeitura anunciou a desapropriação de 16 imóveis localizados no Largo São Francisco de Paula e nas ruas do Teatro Sete de Setembro, áreas históricas da cidade. O objetivo?
Revitalizar regiões degradadas e atrair novos investimentos, dentro do programa Reviver Centro.
Esses imóveis, muitos hoje usados como estacionamentos, serão leiloados ainda em 2025.
Os novos proprietários terão que restaurar os prédios, respeitando seus graus de tombamento, e contarão com um incentivo financeiro de até R$3.212 por metro quadrado.
O investimento inicial previsto para o projeto é de cerca de R$11 milhões.
A ideia da Prefeitura é recuperar imóveis abandonados e devolver vida ao Centro, seja com novos moradores ou atividades comerciais
Os atuais donos serão indenizados com o valor arrecadado no leilão, e o edital com todas as regras será publicado até o fim do ano. O projeto está alinhado ao novo Plano Diretor, que prioriza a função social da propriedade e a preservação do patrimônio cultural.
Gentrificação ou revitalização?
Embora o programa seja visto como um passo importante para reocupar o Centro da cidade, especialistas alertam para possíveis riscos, principalmente àqueles ligados à origem do decreto, que é mais voltado ao mercado do que à inclusão social.
Sem diretrizes específicas para moradias populares, a iniciativa pode acelerar a gentrificação, afastando moradores que historicamente ocupam a região.
Por outro lado, alguns urbanistas defendem a tese de que quando não há gente morando ou trabalhando, o comércio sofre e, por isso, é fundamental ocupar os prédios novamente, seja com habitação ou mercado.
Um olhar para o passado e para o futuro
A área escolhida para a desapropriação é carregada de história. O Largo São Francisco de Paula, um dos logradouros mais antigos da cidade, foi palco de manifestações importantes em defesa do Abolicionismo e da República.
Entre os imóveis desapropriados, alguns têm histórias curiosas, como o número 9 da Rua do Teatro, que já abrigou a famosa perfumaria Silva, e o número 25 do Largo São Francisco, que foi a tradicional Casa Colibri.
Se tudo correr como planejado, os leilões devem atrair investidores interessados em transformar esses imóveis em residências, comércios ou até empreendimentos turísticos, devolvendo vida e movimento ao coração histórico do Rio.
Aluguel sobe quase o dobro da inflação no primeiro semestre de 2025
O mercado de locação segue aquecido no Brasil e no primeiro semestre de 2025, o aluguel residencial subiu 5,66%, quase o dobro da inflação acumulada do período (2,99%), de acordo com os dados mais recentes do setor.
Em junho, a alta foi mais moderada, de 0,51%, indicando uma leve desaceleração em relação a abril (1,15%) e maio (0,59%).
Mesmo assim, o acumulado dos últimos 12 meses impressiona, com 11,02% de aumento, contra 5,35% do IPCA.
Entre as capitais monitoradas, Campo Grande (MS) lidera o ranking com 12,69% de aumento, seguida por Belém (PA) (8,94%) e Aracaju (SE) (8,77%). Brasília foi a única a registrar queda nos preços, com retração de 2,08% no período.
Ranking de variação do aluguel no semestre
| Posição | Capital | Variação no semestre (%) |
|---|---|---|
| 1 | Campo Grande (MS) | +12,69% |
| 2 | Belém (PA) | +8,94% |
| 3 | Aracaju (SE) | +8,77% |
| 4 | Cuiabá (MT) | +8,66% |
| 5 | Belo Horizonte (MG) | +8,59% |
| 6 | Teresina (PI) | +8,33% |
| 7 | João Pessoa (PB) | +7,99% |
| 8 | Vitória (ES) | +7,69% |
| 9 | Fortaleza (CE) | +7,69% |
| 10 | Rio de Janeiro (RJ) | +7,51% |
| 11 | Maceió (AL) | +7,10% |
| 12 | Curitiba (PR) | +6,69% |
| 13 | Florianópolis (SC) | +6,68% |
| 14 | Manaus (AM) | +6,66% |
| 15 | Recife (PE) | +6,02% |
| 16 | Natal (RN) | +5,93% |
| 17 | São Paulo (SP) | +5,85% |
| 18 | Goiânia (GO) | +5,67% |
| 19 | São Luís (MA) | +5,07% |
| 20 | Salvador (BA) | +4,66% |
| 21 | Porto Alegre (RS) | +2,91% |
| 22 | Brasília (DF) | -2,08% |
Onde o aluguel é mais caro no Brasil?
O preço médio do aluguel residencial em junho foi de R$49,23 por metro quadrado, mas com grande variação entre as capitais. São Paulo continua liderando com R$61,32/m², seguida por Belém (R$58,99/m²) e Recife (R$58,78/m²).
As unidades de um dormitório são as mais caras, com média de R$66,48/m², enquanto imóveis de três dormitórios aparecem como os mais acessíveis, com R$41,98/m².
| Posição | Cidade | Preço (R$/m²) |
|---|---|---|
| 1 | São Paulo (SP) | R$ 61,32 |
| 2 | Belém (PA) | R$ 58,99 |
| 3 | Recife (PE) | R$ 58,78 |
| 4 | Florianópolis (SC) | R$ 58,31 |
| 5 | São Luís (MA) | R$ 54,43 |
| 6 | Rio de Janeiro (RJ) | R$ 53,29 |
| 7 | Maceió (AL) | R$ 52,35 |
| 8 | Manaus (AM) | R$ 50,73 |
| 9 | Vitória (ES) | R$ 48,59 |
| 10 | Salvador (BA) | R$ 47,97 |
| 11 | Belo Horizonte (MG) | R$ 46,85 |
| 12 | Brasília (DF) | R$ 46,72 |
| 13 | Curitiba (PR) | R$ 44,63 |
| 14 | João Pessoa (PB) | R$ 44,61 |
| 15 | Cuiabá (MT) | R$ 43,91 |
| 16 | Porto Alegre (RS) | R$ 41,89 |
| 17 | Goiânia (GO) | R$ 41,82 |
| 18 | Natal (RN) | R$ 39,06 |
| 19 | Campo Grande (MS) | R$ 37,39 |
| 20 | Fortaleza (CE) | R$ 35,53 |
| 21 | Aracaju (SE) | R$ 26,06 |
| 22 | Teresina (PI) | R$ 23,68 |
Vacância de escritórios no Centro de São Paulo cai de 23% para 3%
A vacância dos escritórios corporativos em São Paulo segue em queda, e a grande estrela do momento é o Centro da cidade.
De acordo com um estudo da JLL - companhia de serviços profissionais especializada no mercado imobiliário comercial - a taxa de espaços vagos despencou de 23% para apenas 3%, superando de longe a média paulistana, que está em 17,3%.
E o motivo tem nome e endereço: Passeio Paulista, um dos empreendimentos mais modernos da Rua da Consolação.
Com poucos novos imóveis sendo construídos no bairro, o empreendimento atraiu empresas de peso e se tornou símbolo da revitalização da região.
Entre os novos inquilinos estão o Banco do Brasil, que ocupará 14 mil m², e a EXAME Saint Paul, que terá 11 mil m² no prédio.
O edifício tem 21 andares, fachada em pele de vidro, 523 vagas de garagem e um pé direito de 3 metros, características que o colocam no patamar dos melhores empreendimentos corporativos do país.
Região da Chucri Zaidan continua em alta, mas com ritmo diferente
Outro destaque do mercado paulistano continua sendo a Chucri Zaidan. A região segue atraindo grandes empresas e só neste trimestre, a empresa farmacêutica Eurofarma absorveu 14 mil m² em um imóvel na avenida.
Mas, diferente do Centro, a vacância não caiu. O índice ficou em 17%, muito por conta do grande volume de novas áreas sendo entregues, sendo 24 mil m² só nos últimos três meses.
A Chucri Zaidan já é uma velha conhecida de quem acompanha o mercado. Desde que o icônico Rochaverá foi inaugurado, em 2008, a região virou o lugar preferido de gigantes como Nestlé, Vivo, Deloitte, TV Globo e Samsung.
Hoje, o polo corporativo conta com 23 prédios, 768 mil m² de estoque e mais 112 mil m² em construção, consolidando seu status de um dos endereços mais cobiçados para escritórios no Brasil.
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