A Reforma Tributária aprovada em 2023 pela Emenda Constitucional 132/2023 marca uma das maiores transformações no sistema tributário brasileiro desde a Constituição de 1988.
Em 2024, o Projeto de Lei Complementar 68/2024 iniciou o processo de regulamentação da nova estrutura de impostos sobre consumo, que influenciará diretamente a rotina das imobiliárias e dos profissionais que atuam no mercado.
Para gestores imobiliários, a Reforma não se resume a uma mudança pontual nas regras fiscais.
Ela inaugura uma nova lógica de tributação baseada no modelo IVA (Imposto sobre Valor Agregado), adotado em mais de 170 países, e que promete simplificar processos, reduzir litígios e trazer mais transparência para as operações.
Apesar disso, muitos profissionais ainda têm dúvidas sobre o impacto real da Reforma Tributária nas atividades imobiliárias e entender essas mudanças desde já, é fundamental para evitar riscos de compliance, preparar sistemas e ajustar contratos antes da transição completa que ocorrerá até 2033.
Assuntos que você irá encontrar:
- O que é a Reforma Tributária?
- O que muda: CBS e IBS substituem PIS, Cofins e ISS;
- Como funciona o sistema de créditos tributários?
- Impactos na locação de imóveis;
- Impactos na venda de imóveis;
- Impactos na administração e intermediação;
- Linha do tempo: o que muda até 2033;
- 7 ações práticas para fazer ainda em 2025.
O que é a Reforma Tributária?
A Reforma Tributária — instituída pela EC 132/2023 — estabelece a substituição dos atuais tributos sobre consumo por um novo modelo de IVA dual.
O objetivo é simplificar a cobrança, reduzir a cumulatividade e tornar o sistema mais transparente e previsível.
Hoje, o Brasil é um dos países com maior complexidade tributária do mundo. Estimativas do Banco Mundial indicam que empresas brasileiras gastam centenas de horas anuais apenas para cumprir obrigações acessórias.
A multiplicidade de regras entre União, Estados e Municípios gera insegurança jurídica, custos elevados e grande risco de disputas fiscais.
Dessa forma, a Reforma busca solucionar esse cenário ao unificar e padronizar a tributação, criando um regime que segue práticas internacionais consolidadas.
O que muda: CBS e IBS substituem PIS, Cofins e ISS
A mudança central da Reforma é a criação de dois novos impostos:
- CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços): tributo federal que substituirá PIS e Cofins;
- IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) – tributo compartilhado por Estados e Municípios, substituindo ICMS e ISS.
O modelo adotado será não cumulativo, permitindo que empresas compensem créditos tributários ao longo da cadeia.
Isso significa que o imposto incide apenas sobre o valor agregado, reduzindo distorções presentes no sistema atual.
Embora a legislação preveja regimes específicos e tratamentos diferenciados para setores como saúde, educação, transporte e imobiliário, as alíquotas finais ainda não foram definidas, pois dependem de regulamentação complementar.
Para o mercado imobiliário, o texto oficial confirma que haverá regras específicas, mas sem percentuais ou redutores formalizados até o momento.
Como funciona o sistema de créditos tributários?
O sistema de créditos é uma das principais mudanças trazidas pelo IVA.
Na prática, será possível compensar o imposto pago na aquisição de produtos e serviços utilizados na atividade econômica, descontando esses valores do imposto devido nas operações de venda ou prestação de serviços.
Exemplo conceitual:
- A imobiliária compra serviços essenciais à operação (como tecnologia, limpeza ou publicidade), essas despesas podem gerar créditos de CBS e IBS, desde que previstas na regulamentação final.
- Ao prestar serviços aos clientes, a imobiliária gera débitos desses mesmos tributos.
O valor final a recolher será a diferença entre débitos e créditos.
No mercado imobiliário, regras específicas ainda podem ser ajustadas após debate legislativo.
Impactos na locação de imóveis
A Reforma reconhece que a locação de imóveis possui características próprias e, por isso, prevê tratamento diferenciado para determinadas modalidades, especialmente no segmento residencial.
O que já está confirmado:
- A EC 132/2023 permite a criação de regimes específicos para locação, mas a definição final depende da regulamentação complementar;
- O texto constitucional autoriza benefícios e regimes diferenciados, que serão detalhados em lei complementar;
- A tributação seguirá princípios do IVA, mas alíquotas, redutores e regras de incidência ainda dependem da regulamentação final.
Isso significa que imobiliárias e proprietários devem acompanhar o avanço legislativo para adequar contratos e sistemas à nova realidade.
Impactos na venda de imóveis
A Reforma também prevê tratamentos específicos para operações relacionadas à construção e venda de imóveis.
Pontos já definidos:
- As novas regras de CBS e IBS se aplicarão às operações imobiliárias conforme regulamentação aprovada;
- A venda de imóveis seguirá o modelo de imposto sobre valor agregado;
- Regimes especiais poderão ser aplicados ao setor da construção civil e às incorporações imobiliárias.
Pontos ainda não definidos:
- Valores de redutores;
- Alíquotas específicas;
- Forma exata de cálculo para imóveis novos ou usados.
Por isso, qualquer percentual ou valor fixo citado por fontes não oficiais deve ser tratado como estimativa, e não como regra.
Impactos na administração e intermediação
Serviços de administração de imóveis e intermediação (corretagem) serão tributados pela CBS e IBS, mas também contam com possibilidade de regimes específicos, previstos tanto na EC 132/2023 quanto no PLP 68/2024.
O que já está oficializado:
- A atividade será tributada pelo novo modelo de IVA;
- O setor poderá ter tratamento diferenciado, conforme definido na regulamentação complementar;
- O split payment (pagamento dividido com retenção automática do imposto) está previsto para ser implementado, mas o cronograma definitivo depende das etapas finais da regulamentação.
O split payment tende a facilitar a operação das imobiliárias, pois o próprio sistema financeiro fará a retenção e o repasse do imposto.
Linha do tempo: o que muda até 2033
2025-2026 | Preparação: as regras atuais continuam em vigor. Em 2026, CBS e IBS começam a ser testados com alíquotas simbólicas sem impacto real nos valores.
2027 | Início da CBS: CBS entra em vigor substituindo completamente PIS e Cofins. O PLP 68/2024 prevê redutores para a venda de imóveis, mas os percentuais finais dependem da regulamentação aprovada.
2029-2032 | Transição do IBS: substituição gradual de ISS e ICMS pelo IBS. Coexistência de sistemas antigo e novo com alíquotas crescentes do IBS e decrescentes de ISS/ICMS.
2033 | Sistema completo: vigência integral do novo sistema tributário. CBS e IBS totalmente implementados, tributos antigos extintos.
7 ações práticas para fazer ainda em 2025
1. Atualize contratos de locação imediatamente
Inclua cláusula específica prevendo repasse de CBS e IBS, protegendo proprietários de aumentos tributários imprevistos.
Contratos sem essa previsão podem gerar litígios quando os tributos entrarem em vigor.
2. Contrate assessoria tributária especializada
As combinações de regras variam conforme tipo de imóvel, valor, finalidade e enquadramento. Um advogado tributarista ou contador especializado em mercado imobiliário é investimento essencial, não custo.
3. Mapeie todas as operações
Classifique cada tipo de serviço que sua imobiliária presta: vendas, locações residenciais, locações comerciais, administração, intermediação. Cada um tem tratamento tributário diferente sob a Reforma.
4. Prepare sistemas tecnológicos
Seus sistemas de emissão de notas fiscais, controle financeiro e contabilidade precisarão registrar CBS e IBS separadamente, controlar créditos tributários automaticamente e integrar com split payment quando aplicável.
5. Treine equipe financeira
O nível de exigência sobre gestão tributária aumentará drasticamente. Invista em capacitação para que sua equipe domine conceitos de créditos, regimes específicos e redutores.
6. Comunique-se proativamente com os clientes
Proprietários e compradores estão confusos sobre os impactos da Reforma. Por isso, posicione sua imobiliária como fonte confiável de informação, explicando mudanças e tranquilizando clientes.
7. Faça um diagnóstico tributário completo
Levante todas as operações e decida estrategicamente quais contratos manter no regime de transição, quando migrar para novo sistema e como aproveitar melhor os créditos tributários.
A Reforma Tributária exige não apenas compreensão jurídica, mas principalmente gestão financeira e contábil sofisticada.
As imobiliárias que dominarem o novo sistema ganharão vantagem competitiva significativa.
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