Como funciona a transferência de imóvel?

Quantas vezes você já lidou com um cliente ansioso para receber as chaves do imóvel mas travado esperando a documentação de transferência que parece nunca ficar pronta? 

Ou pior ainda, descobriu só na véspera da lavratura da escritura que está faltando um documento super importante que vai acabar atrasando o processo em semanas?

A transferência de imóvel é uma das etapas que mais gera confusão e estresse tanto para clientes quanto para corretores. 

Entre documentos que precisam ser providenciados, taxas que ninguém sabia que existiam e prazos que variam conforme o cartório, é fácil entender por que tantas negociações param na fase final.

Neste artigo, você vai entender como funciona o processo  de transferência de imóvel, quais são os tipos, quanto custa cada etapa, qual documentação é obrigatória, além de ter acesso a um modelo pronto de declaração. 

Assuntos que você irá encontrar:

• O que é uma transferência de imóvel?
• Tipos de transferência de imóvel;
• Quanto custa a transferência de um imóvel?
• Documentos necessários para fazer a transferência de imóvel;
• Modelo de declaração de transferência de imóvel simples.

O que é uma transferência de imóvel?

A transferência de imóvel é o processo legal que oficializa a mudança de propriedade de um bem imóvel de uma pessoa para outra no registro público. 

Esse processo garante que o novo proprietário tenha direito legal reconhecido sobre o imóvel e possa exercer todos os direitos de dono sem contestações futuras.

Diferente do que muita gente pensa, assinar o contrato de compra e venda não é suficiente para transferir propriedade de fato. 

Isso quer dizer que o contrato é apenas um acordo entre as partes, mas apenas quando a transferência é registrada no Cartório de Registro de Imóveis é que a propriedade oficialmente muda de mãos perante a lei e terceiros.

Na prática, a transferência envolve várias etapas que começam com a reunião de documentação necessária e terminam com o registro da nova escritura em cartório. 

Durante esse processo, acontecem verificações de regularidade do imóvel, pagamento de impostos específicos e assinatura de documentos que formalizam a mudança de titularidade.

Para quem trabalha com o mercado imobiliário, entender sobre isso significa conseguir explicar para o cliente quanto tempo vai demorar, quanto vai custar e quais documentos ele precisa providenciar com antecedência. 

Ou seja, quanto mais preparado você deixar seu cliente sobre essas etapas, mais tranquila será a conclusão do negócio.

Tipos de transferência de imóvel

Existem diferentes tipos de transferência de imóvel que variam conforme a situação que origina a mudança de propriedade. 

Cada tipo tem características específicas, documentação particular e implicações tributárias distintas que você precisa conhecer para orientar seus clientes corretamente.

Compra e venda

A transferência por compra e venda é a mais comum no mercado imobiliário e acontece quando há transação comercial entre vendedor e comprador. 

Nesse caso, o comprador paga o valor acordado pelo imóvel e em troca recebe a propriedade oficializada através da escritura pública registrada em cartório. 

Esse tipo de transferência envolve pagamento de ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) calculado sobre o valor da transação, além de taxas cartoriais e honorários do tabelião.

Doação

A transferência por doação ocorre quando o proprietário transfere imóvel para outra pessoa sem receber pagamento em troca, geralmente entre familiares como pais doando para filhos. 

Apesar de não envolver valores comerciais, a doação também exige formalização através de escritura pública e registro em cartório. 

Nesse tipo de transferência, ao invés de ITBI, incide o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação) que varia conforme o estado e grau de parentesco entre doador e beneficiário.

Herança

A transferência por herança acontece após falecimento do proprietário original e envolve processo de inventário que define como bens serão distribuídos entre herdeiros. 

Esse é o tipo mais complexo de transferência porque depende de conclusão do inventário (judicial ou extrajudicial), partilha acordada entre herdeiros e quitação de eventuais dívidas deixadas pelo falecido. 

Após conclusão do inventário, os herdeiros precisam registrar a formal de partilha no cartório de imóveis para oficializar a transferência.

Usucapião

A transferência por usucapião ocorre quando a pessoa adquire a propriedade de imóvel por ter exercido posse mansa, pacífica e ininterrupta durante período determinado por lei, que varia conforme o tipo de usucapião.

Após a sentença judicial reconhecendo o direito à usucapião, o beneficiário precisa registrar essa decisão no cartório de imóveis para formalizar a transferência da propriedade em seu nome.

Quanto custa a transferência de um imóvel?

Os custos da transferência de imóvel variam bastante conforme o tipo de transferência, valor do imóvel e estado onde está localizado. 

O primeiro é geralmente o maior custo é o ITBI que incide sobre compra e venda. A alíquota varia entre 2% e 3% do valor venal do imóvel conforme município, mas algumas cidades chegam a 3,5%. 

Por exemplo, em imóvel de R$500 mil com alíquota de 3%, o ITBI sozinho representa R$15 mil que precisa ser pago antes do registro.

Além do ITBI, há taxas de cartório que incluem emolumentos do tabelião pela lavratura da escritura e custos do registro no Cartório de Registro de Imóveis. 

Essas taxas também variam por estado, mas geralmente ficam entre 1% e 2% do valor do imóvel. Quanto maior o valor do bem, proporcionalmente menor tende a ser o percentual cobrado.

Se a transferência envolver um financiamento bancário, somam-se os custos de avaliação do imóvel pelo banco, o registro do contrato de financiamento no cartório e o seguro obrigatório. 

Esses valores adicionais podem ultrapassar os R$10 mil dependendo do valor financiado.

Em casos de doação, ao invés de ITBI incide o ITCMD que varia bastante entre estados, indo de 4% em alguns até 8% em outros. Já na herança, além do ITCMD há custos do inventário que podem ser significativos especialmente se for processo judicial ao invés de extrajudicial.

Por fim, muitos clientes contratam um advogado ou despachante para acompanhar todo o processo de transferência. Esses honorários variam conforme a complexidade, mas geralmente ficam entre R$2 mil e R$5 mil. 

Embora não seja obrigatório, ter um profissional acompanhando o procedimento reduz risco de erros e agiliza processo.

Documentos necessários para fazer a transferência de imóvel

Reunir a documentação necessária para transferência de imóvel com antecedência é essencial para evitar atrasos que frustram o cliente e prolongam o fechamento desnecessariamente. 

A lista de documentos varia um pouco conforme o tipo de transferência, mas existem itens básicos que são exigidos em praticamente todos os casos.

Começando pelos documentos pessoais, tanto vendedor quanto comprador precisam apresentar RG, CPF, certidão de nascimento ou casamento atualizada e comprovante de residência recente. 

Se alguma das partes for casada, o cônjuge também precisa apresentar a documentação completa e dar anuência na escritura, mesmo que o imóvel seja registrado apenas em nome de um dos dois.

Em relação ao imóvel em si, é obrigatório apresentar matrícula atualizada do cartório de registro de imóveis, certidão negativa de débitos municipais comprovando que IPTU está quitado, e certidão de ônus reais que mostra se existem penhoras, hipotecas ou outras restrições sobre o bem.

Além disso, o vendedor precisa apresentar certidões negativas que comprovem a inexistência de débitos que possam impedir a transferência. 

Isso inclui certidão negativa de distribuição cível e criminal, certidão de quitação de débitos trabalhistas e certidões de débitos federais e estaduais. Essas certidões têm prazo de validade curto, então devem ser providenciadas próximo à data da escritura.

Se o imóvel estiver em condomínio, é necessário apresentar certidão negativa de débitos condominiais comprovando que taxas estão em dia. 

Muitos cartórios também exigem declaração do síndico confirmando que não há valores pendentes ou obras extraordinárias aprovadas mas ainda não pagas.

Para imóveis financiados que ainda têm saldo devedor, o vendedor precisa apresentar carta de quitação do banco ou termo de anuência para transferência com assunção da dívida pelo comprador. Sem esse documento, a transferência simplesmente não pode ser concluída.

Por fim, dependendo da situação específica, podem ser exigidos documentos adicionais como autorização judicial, certidão de regularização fundiária para imóveis em programas habitacionais ou habite-se comprovando que a construção foi aprovada pela prefeitura.

Modelo de declaração de transferência de imóvel simples

A declaração de transferência de imóvel simples é o documento onde o vendedor ou doador declara formalmente que está transferindo a propriedade do bem para outra pessoa. 

Embora não substitua a escritura pública registrada em cartório, essa declaração serve como comprovante provisório da intenção de transferência e pode ser útil em diversas situações durante o processo.

Esse tipo de declaração é usado quando há necessidade de comprovar a transferência antes do registro em cartório, como em atualizações cadastrais junto a concessionárias, comprovação para financiamento ou formalização de acordo entre as partes.

Abaixo você encontra modelo completo de declaração que pode ser adaptado conforme a situação específica do seu cliente:

Para usar esse modelo, basta preencher todas as informações entre colchetes com dados reais das partes envolvidas. 

É importante que a declaração seja assinada na presença de duas testemunhas que também devem assinar o documento para dar maior validade.

Lembre-se que essa declaração não substitui o processo oficial de transferência que deve ser feito em cartório. Ela serve apenas como documento complementar ou provisório até que a escritura definitiva seja lavrada e registrada.

Gerenciar processos de transferência de imóvel exige acompanhar documentação de múltiplas partes, prazos de cartórios e etapas burocráticas que facilmente saem do controle. 

No entanto, com ferramentas e informações adequadas, você transforma um processo complexo em uma jornada organizada onde o cliente se sente seguro e bem orientado do início ao fim.

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