Nos últimos anos, o Centro do Rio de Janeiro tem passado por um processo de transformação que começa a impactar diretamente o mercado imobiliário da região.
Projetos de revitalização urbana, incentivos para retrofit de edifícios e mudanças no perfil de ocupação estão impulsionando novos investimentos e aumentando o número de transações imobiliárias no bairro.
Esse movimento ocorre em meio a um cenário mais amplo de ajustes no mercado imobiliário brasileiro.
Enquanto algumas regiões registram desaceleração na alta dos preços e mudanças nas condições de financiamento, outras áreas passam por ciclos de valorização impulsionados por políticas urbanas e novas dinâmicas de ocupação.
Neste artigo, você vai entender os principais movimentos recentes do mercado imobiliário que podem afetar o seu dia a dia como profissional do setor.
Assuntos que você irá encontrar:
- Caixa retoma financiamento para imóveis de alto padrão;
- Justiça suspende emissão de alvarás para novos prédios em São Paulo;
- Alta no preço de imóveis desacelera em fevereiro;
- Financiamento imobiliário com poupança cai em janeiro;
- Revitalização do Centro do Rio impulsiona mercado imobiliário.
Caixa retoma financiamento para imóveis de alto padrão
A Caixa Econômica Federal anunciou a retomada das linhas de crédito imobiliário para a compra de imóveis residenciais avaliados acima de R$2,25 milhões.
A medida marca o retorno do banco ao financiamento de unidades de alto padrão dentro do Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), utilizando recursos da poupança por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE).
Esse tipo de financiamento estava com contratações suspensas desde 2024. Nos últimos anos, a estratégia da instituição foi direcionar recursos principalmente para imóveis de menor valor, financiados pelo Sistema Financeiro da Habitação (SFH), com o objetivo de ampliar o acesso ao crédito para mais famílias.
A mudança acontece após ajustes regulatórios realizados pelo Banco Central em 2025, que aumentaram a liquidez do SBPE. Com mais recursos disponíveis, a Caixa voltou a direcionar capital também para imóveis de maior valor.
A ampliação da atuação também pode estimular toda a cadeia da construção civil, desde incorporadoras até empresas ligadas ao setor.
Financiamento para construção terá critérios ambientais
Além da compra de imóveis prontos, a Caixa também atualizou as regras para financiamento de novas construções dentro do SFI. A principal mudança é a exigência de certificação ambiental para os projetos financiados.
Para acessar o crédito, os empreendimentos deverão obter o Selo Casa Azul Uni, certificação que avalia critérios de sustentabilidade, eficiência energética e qualidade da obra.
Os projetos podem ser classificados nos níveis Bronze, Prata ou Ouro, de acordo com o desempenho ambiental.
A exigência está alinhada às metas de ESG (ambiental, social e governança) adotadas pela instituição. Na prática, isso significa que novos financiamentos passarão a priorizar projetos que reduzam impactos ambientais e incentivem construções mais eficientes.
Justiça suspende emissão de alvarás para novos prédios em São Paulo
A Justiça de São Paulo determinou a suspensão da emissão de novos alvarás para construções imobiliárias na capital paulista.
A decisão foi tomada como medida cautelar após uma ação do Ministério Público de São Paulo (MP-SP), que questiona a revisão da Lei de Zoneamento, aprovada em 2024.
Segundo o MP, o processo de revisão teria ocorrido sem participação pública suficiente, o que contraria princípios de transparência na formulação de políticas urbanas.
O órgão argumenta que o número reduzido de audiências públicas teria limitado o debate técnico e o esclarecimento de dúvidas sobre as mudanças propostas.
O desembargador Luis Fernando Nishi concedeu a suspensão de forma preventiva, apontando indícios de falhas no processo de participação comunitária e no alinhamento técnico da revisão da lei com o Plano Diretor Estratégico da cidade.
Além de interromper a emissão de novos alvarás para construções, a decisão também impacta autorizações para demolições de imóveis e cortes de árvores, o que pode afetar diversos projetos imobiliários em andamento.
A revisão da Lei de Zoneamento proposta pela Prefeitura previa mudanças importantes no desenvolvimento urbano da cidade. Entre elas, a possibilidade de construções mais altas em novas regiões, como trechos da Marginal Pinheiros, além de flexibilizações para obras em ruas com imóveis tombados.
Agora, o prefeito Ricardo Nunes e o presidente da Câmara Municipal receberam prazo de 30 dias para apresentar esclarecimentos sobre o processo de revisão da lei.
Representantes do mercado imobiliário avaliam que o impacto da decisão pode ser relevante caso a suspensão se prolongue, mas acreditam que a situação será revertida.
Segundo o Secovi-SP, se a emissão de alvarás ficar suspensa por um ano, cerca de 110 mil moradias deixarão de ser construídas na cidade. Ainda assim, a entidade considera que o cenário mais provável é de impacto temporário.
A Abrainc, associação que representa incorporadoras do país, afirma que a medida pode adiar parte dos lançamentos previstos para 2026.
A estimativa é de que o mercado imobiliário planeje lançar cerca de 150 mil unidades em São Paulo neste ano, somando aproximadamente R$90 bilhões em VGV.
Alta no preço de imóveis desacelera em fevereiro
O preço dos imóveis residenciais no Brasil registrou alta de 0,32% em fevereiro, segundo o índice FipeZap.
Apesar de representar uma leve aceleração em relação a janeiro, quando o indicador subiu 0,20%, o resultado mostra um ritmo de valorização mais moderado quando comparado ao mesmo mês de 2025, que havia registrado aumento de 0,68%.
Entre os diferentes tipos de imóveis, as unidades com um dormitório apresentaram a maior valorização, com alta de 0,45% no mês. Já os imóveis com três dormitórios praticamente não tiveram variação, registrando estabilidade de 0,02%.
No acumulado dos últimos 12 meses até fevereiro, o preço médio do metro quadrado subiu 5,74%, percentual inferior ao observado no mesmo período do ano anterior, quando a alta foi de 8,17%.
O dado reforça uma tendência de desaceleração gradual na valorização do mercado residencial.
O avanço do preço dos imóveis em fevereiro também ficou abaixo da inflação ao consumidor, estimada em 0,84% pelo IPCA-15. Ainda assim, o índice superou o IGP-M, que apresentou queda de 0,73% no período.
Enquanto o IPCA mede o custo de vida das famílias, o IGP-M é um indicador mais amplo de preços da economia e costuma ser utilizado como referência para reajustes de contratos de aluguel.
Apesar da média nacional indicar desaceleração, algumas capitais apresentaram valorização mais intensa no preço dos imóveis, especialmente nas regiões Norte, Nordeste e Centro-Oeste.
Entre as cidades com maior alta mensal no valor do m² estão:
- Belém (+2,18%)
- Campo Grande (+1,33%)
- Brasília (+1,23%)
- Vitória (+1,23%)
- Florianópolis (+1,14%)
- Salvador (+1,04%)
- Maceió (+1,04%)
- Fortaleza (+0,98%)
Outras capitais também registraram crescimento acima da média nacional, como Manaus, Teresina, Cuiabá, Natal, Recife e São Luís, ainda que em ritmo mais moderado.
Já entre as 22 capitais monitoradas pelo índice FipeZap, Vitória, capital do Espírito Santo, segue liderando o ranking de preços, com média de R$14.429 por m².
Completam o grupo das cidades com imóveis mais caros:
- Florianópolis (R$ 13.011/m²)
- São Paulo (R$ 11.945/m²)
- Curitiba (R$ 11.569/m²)
- Rio de Janeiro (R$ 10.865/m²)
Os dados indicam que, embora o mercado imobiliário continue em valorização, o ritmo de crescimento dos preços vem se tornando mais moderado, refletindo um cenário de maior equilíbrio entre oferta e demanda.
Financiamento imobiliário com poupança cai em janeiro
O financiamento imobiliário com recursos da poupança apresentou queda no início de 2026.
Em janeiro, os financiamentos realizados por meio do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) somaram R$12,1 bilhões, uma redução de 8,2% em relação ao mesmo mês de 2025, segundo dados da Abecip.
Na comparação com dezembro, a retração foi ainda mais expressiva, chegando a 28,4%.
Considerando o acumulado dos últimos 12 meses, o volume total financiado atingiu R$155,2 bilhões, uma queda de 15,7% frente ao período anterior.
Em número de imóveis financiados, foram 35,7 mil unidades em janeiro, o que representa uma redução de 28% em relação ao mês anterior e de 5,5% na comparação anual.
Já no acumulado de 12 meses, cerca de 455,6 mil imóveis foram financiados, também abaixo do resultado do período anterior.
Outro fator que ajuda a explicar a redução nos financiamentos via SBPE é o desempenho da poupança. Em janeiro, a captação líquida foi negativa em R$18,8 bilhões, resultado considerado sazonal pela Abecip.
Mesmo assim, o saldo total das cadernetas de poupança encerrou o mês em R$752,5 bilhões, com leve queda de 0,7% em relação ao mesmo período do ano anterior.
Projeções para o financiamento imobiliário em 2026
Apesar do início de ano mais fraco, as expectativas para o mercado de crédito imobiliário seguem positivas. A Abecip projeta crescimento de 16% no volume total de financiamentos em 2026, após uma alta de 3% registrada em 2025.
A estimativa considera fatores como o novo modelo de financiamento imobiliário anunciado pelo governo em 2025 e a perspectiva de queda da taxa Selic, que tende a estimular o acesso ao crédito.
Segundo as projeções da entidade:
- os financiamentos com recursos da poupança (SBPE) devem crescer 15%, chegando a R$180 bilhões;
- os financiamentos com recursos do FGTS podem avançar 5%, alcançando R$145 bilhões;
- já o crédito com recursos livres deve registrar a maior expansão, com crescimento estimado de 66% em 2026.
O cenário indica que, apesar das oscilações de curto prazo, o crédito imobiliário continua sendo um dos principais motores do mercado imobiliário brasileiro.
Revitalização do Centro do Rio impulsiona mercado imobiliário
As políticas públicas voltadas à revitalização do Centro do Rio de Janeiro já começam a refletir no mercado imobiliário da região.
Nos últimos anos, tanto o preço dos imóveis quanto o volume de transações passaram a crescer, indicando um movimento de recuperação após um longo período de desvalorização.
Segundo dados da plataforma Bel Radar, o preço do metro quadrado no Centro subiu 13,3% em 2025, alcançando cerca de R$3,6 mil. Com esse resultado, o bairro foi o sexto que mais se valorizou na cidade no período.
Apesar da alta recente, os valores ainda estão bem abaixo da média do Rio de Janeiro, que gira em torno de R$6,3 mil por metro quadrado, o que indica espaço para novas valorizações.
Além da valorização dos preços, o número de negociações imobiliárias no Centro também cresceu de forma significativa.
Em 2025, foram registradas cerca de 5,8 mil transações, quase três vezes mais do que há cinco anos.
Esse aumento no volume de negócios mostra que o bairro voltou a atrair compradores e investidores, impulsionado principalmente por mudanças no uso dos imóveis e novos projetos de revitalização urbana.
De acordo com especialistas do mercado, o Centro vive um processo de ressignificação do território, deixando de ser apenas um polo corporativo para se tornar também uma região residencial.
O Centro não foi o único bairro a apresentar alta relevante nos preços dos imóveis. Em outras áreas da cidade, especialmente na Zona Oeste, a valorização foi ainda maior.
Os dois bairros que mais se valorizaram no último ano foram:
- Guaratiba, com alta de 49,5%, chegando a R$ 2,9 mil por metro quadrado
- Vargem Pequena, com valorização de 36,4%, alcançando cerca de R$ 3,6 mil por metro quadrado
Essas regiões vêm atraindo compradores em busca de preços mais acessíveis e novas oportunidades de expansão urbana.
A Barra da Tijuca também registrou valorização importante, com alta de 15,2%, levando o metro quadrado para cerca de R$9,5 mil.
No entanto, mesmo com a valorização em outras regiões da cidade, os bairros mais caros do Rio continuam concentrados na Zona Sul.
Entre eles, destacam-se:
- Ipanema, com média de aproximadamente R$18,2 mil por metro quadrado
- Leblon, com valores próximos de R$17 mil por metro quadrado
Os rankings consideram a média ponderada pelo volume de transações e incluem apenas bairros com mínimo de 10 negociações registradas em 2025, excluindo casos atípicos para evitar distorções nos dados.
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