A figura do fiador é uma das garantias mais tradicionais em contratos de locação, mas nem sempre ela permanece até o fim da vigência contratual.
A exoneração de fiador, ou seja, o pedido formal para deixar de ser responsável pela garantia é uma situação possível, prevista em lei, e que merece atenção tanto da imobiliária quanto do locador e locatário.
Sendo assim, reunimos neste artigo tudo o que você precisa saber sobre exoneração do fiador, como solicitar, quando pode ocorrer essa exoneração e muito mais!
Assuntos que você irá encontrar:
- O que é exoneração de fiador?
- Quem pode ser fiador de aluguel?
- Como solicitar a exoneração de fiador?
- Quando pode ocorrer a exoneração do fiador?
- Quais são os direitos e deveres do fiador nessa situação?
- Quais os impactos da exoneração no contrato de locação?
- Como evitar problemas com a exoneração do fiador?
O que é exoneração de fiador?
A exoneração de fiador é o ato pelo qual o fiador solicita formalmente sua retirada das obrigações de um contrato de locação.
Isso significa que ele deixa de ser responsável por eventuais dívidas ou inadimplências do locatário, como aluguéis em atraso, encargos ou danos ao imóvel, a partir de um determinado momento previsto por lei.
Quem pode ser fiador de aluguel?
Qualquer pessoa física ou jurídica que atenda aos critérios exigidos pela imobiliária ou proprietário pode ser fiadora de um contrato de locação.
Os requisitos mais comuns incluem:
- Ter renda comprovada compatível com o valor do aluguel (geralmente 3 a 4 vezes o valor);
- Possuir um imóvel quitado no mesmo município do imóvel alugado;
- Ter nome limpo (sem restrições de crédito);
- Ter vínculo de confiança com o locatário.
Apesar de ser comum recorrer a familiares ou amigos próximos, o fiador precisa entender as obrigações legais envolvidas, inclusive o risco de ter que arcar com os custos em caso de inadimplência do inquilino.
Como solicitar a exoneração de fiador?
O fiador pode solicitar sua exoneração por escrito, por meio de uma notificação formal enviada ao locador ou à imobiliária.
Esse pedido deve respeitar duas condições básicas:
- O contrato deve estar no prazo indeterminado (ou seja, após o término do prazo inicial, geralmente de 30 meses);
- O fiador deve informar sua decisão com prazo mínimo de 120 dias de antecedência, conforme o artigo 40, inciso X, da Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91).
Esse prazo serve para que o locatário apresente uma nova garantia ou para que o contrato seja ajustado conforme necessário. Enquanto isso não ocorre, o fiador ainda permanece responsável.
Quando pode ocorrer a exoneração do fiador?
A exoneração de fiador pode acontecer nas seguintes situações:
- Após o término do prazo contratual inicial, quando o contrato se torna por tempo indeterminado;
- Por acordo entre as partes, com substituição da garantia;
- Por descumprimento contratual, caso o fiador não tenha mais condições de cumprir com a garantia (por falência, morte ou perda dos requisitos legais);
- Judicialmente, quando há justificativa relevante e comprovada.
É importante destacar que a exoneração não pode ser solicitada durante a vigência do contrato com prazo determinado, salvo em situações excepcionais ou se houver previsão contratual.
Quais são os direitos e deveres do fiador nessa situação?
Ao solicitar a exoneração, do fiador tem direito de:
Ser desobrigado das responsabilidades futuras após o período legal de aviso (120 dias);
Exigir a comprovação de substituição da garantia ou renegociação do contrato;
Responder apenas por obrigações anteriores ao pedido.
Por outro lado, seus deveres incluem:
Notificar formalmente o locador sobre o pedido de exoneração;
Manter a responsabilidade até o fim do aviso prévio (e eventuais débitos acumulados até esse momento);
Atuar honestamente, evitando prejuízos para as partes envolvidas.
Quais os impactos da exoneração no contrato de locação?
A exoneração do fiador não anula o contrato de locação, mas exige que o locatário apresente uma nova garantia locatícia ou negocie novos termos com o locador. Caso isso não ocorra, o contrato poderá ser rescindido.
Para a imobiliária, o principal impacto é a necessidade de intermediar essa transição de forma ágil e transparente, garantindo que o contrato permaneça amparado por uma garantia válida, seja um novo fiador, seguro fiança, caução ou outra modalidade aceita.
Como evitar problemas com a exoneração do fiador?
Para prevenir transtornos, é importante que a imobiliária:
- Faça uma análise criteriosa do fiador antes da assinatura do contrato;
- Mantenha comunicação clara com locador e locatário sobre os direitos e deveres de cada parte;
- Estabeleça cláusulas contratuais bem definidas sobre garantias e prazos de exoneração;
- Acompanhe de perto o vencimento do contrato e monitore eventuais pedidos de exoneração;
- Ofereça alternativas de garantia, como seguro fiança ou título de capitalização, para substituir o fiador com rapidez.
Além disso, contar com um sistema de gestão de aluguéis pode facilitar todo esse processo, automatizando notificações, controle de contratos e gestão de garantias. Aproveite para testar por 7 dias grátis o sistema Jetimob:
