Não é novidade que o mercado imobiliário brasileiro está em constante transformação, e as últimas semanas trouxeram grandes novidades para quem compra, vende ou investe em imóveis.
A Receita Federal lançou um programa que pode ser interessante para proprietários com imóveis valorizados, permitindo atualizar o valor do bem pagando menos imposto.
Enquanto isso, o custo do condomínio continua subindo acima da inflação e se consolidando como um dos principais gastos fixos da moradia, funcionando na prática como um "aluguel do proprietário".
Outro movimento que chama atenção é a mudança nas prioridades dos compradores.
Espaços pet deixaram de ser um diferencial e viraram critério decisivo na escolha do imóvel, refletindo o crescimento das famílias multiespécie no país.
Neste artigo, você confere todos esses temas em detalhes e entende como eles impactam o mercado imobiliário.
Assuntos que você irá encontrar:
- Novo programa permite atualizar valor de imóvel pagando menos imposto;
- Condomínio vira o “aluguel do proprietário” e sobe acima da inflação;
- Imóveis com espaço pet são a nova prioridade dos brasileiros;
- Modelo híbrido de trabalho transforma mercado de escritórios no país;
- 1 em cada 7 casas no Japão está abandonada.
Novo programa permite atualizar valor de imóvel pagando menos imposto
A Receita Federal abriu, no início de janeiro, um novo programa que pode representar uma boa oportunidade para quem possui imóveis com grande valorização ao longo do tempo.
A iniciativa permite atualizar o valor do imóvel declarado, antecipando o pagamento do imposto com alíquota reduzida, em comparação ao que seria cobrado em uma venda futura.
O programa, chamado Rearp Atualização (Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial), vale tanto para pessoas físicas quanto jurídicas e abrange imóveis localizados no Brasil ou no exterior, além de outros bens como veículos, aeronaves e embarcações, desde que tenham sido adquiridos até 31 de dezembro de 2024.
Na prática, quem aderir pode recalcular o valor do imóvel pelo preço de mercado atual e pagar imposto com uma carga tributária menor do que a aplicada hoje no ganho de capital.
Como funciona a atualização do valor do imóvel
Para pessoas físicas, a atualização do valor do imóvel é tributada em 4% sobre a diferença entre o valor original e o valor atualizado.
Já para pessoas jurídicas, a alíquota total é de 8%, somando IRPJ e CSLL. Atualmente, o imposto sobre ganho de capital na venda de imóveis pode chegar a 22,5%, o que torna o programa atrativo em determinados cenários.
Outro ponto importante é o prazo. Para manter o benefício, o imóvel precisa permanecer em posse do contribuinte por pelo menos cinco anos. Caso a venda ocorra antes desse período, será necessário recolher o imposto integral, com desconto do valor já pago antecipadamente.
O pagamento pode ser feito à vista ou parcelado em até 36 vezes, com parcelas corrigidas pela Taxa Selic, o que traz flexibilidade para aqueles que desejam aderir ao programa sem comprometer o seu fluxo de caixa.
Apesar das vantagens, especialistas reforçam que a decisão deve ser analisada caso a caso.
A legislação atual já prevê reduções no imposto de ganho de capital conforme o tempo de posse do imóvel, o que faz com que muitos imóveis antigos já tenham uma alíquota efetiva próxima ou até inferior a 4%.
Além disso, existem situações de isenção, como a venda do único imóvel por até R$440 mil ou a reinversão do valor da venda em outro imóvel residencial no prazo de 180 dias.
Condomínio vira o “aluguel do proprietário” e sobe acima da inflação
O valor do condomínio deixou de ser um custo secundário e passou a pesar cada vez mais no orçamento. Desde 2022, as taxas condominiais acumulam alta de cerca de 25%, crescendo em ritmo superior à inflação no mesmo período.
Em 2025, essa tendência seguiu firme e, enquanto o IPCA ficou em torno de 4%, o condomínio teve reajustes médios entre 6% e 7%.
Esse aumento reforça a percepção de que ele funciona, na prática, como um “aluguel do proprietário”, um custo fixo que nunca acaba, mesmo para quem já quitou o imóvel.
A principal explicação para essa alta é a pressão vinda da inadimplência. Ou seja, quando parte dos moradores atrasa pagamentos, o orçamento do condomínio precisa ser reajustado para manter segurança, limpeza e manutenção.
Além disso, o aumento do custo da mão de obra e a popularização dos condomínios-clube, com mais áreas de lazer e serviços, elevam despesas que não podem ser cortadas.
Segurança, portaria e manutenção seguem como os maiores vilões da taxa mensal.
Com isso, o condomínio se consolida como um dos principais custos da moradia no Brasil, influenciando decisões de compra, aluguel e até a preferência por casas em vez de apartamentos.
Imóveis com espaço pet são a nova prioridade dos brasileiros
Academia, piscina e salão de festas sempre foram aqueles itens que faziam a diferença na hora de escolher um apartamento.
Mas tem um novo requisito entrando com força na lista de prioridades. Os espaços pet estão mudando completamente o mercado imobiliário.
O Brasil, inclusive, já tem quatro vezes mais pets do que crianças. Em outras palavras, enquanto contamos com cerca de 39 milhões de pessoas com até 13 anos, segundo o IBGE, nossos lares abrigam impressionantes 160 milhões de bichinhos, de acordo com a Abinpet.
Somos o terceiro maior mercado pet do mundo, e isso se reflete diretamente nas escolhas de moradia.
Uma pesquisa da Brain Inteligência Estratégica de 2024 mostrou que o espaço pet está entre as cinco áreas de lazer preferidas de 27% dos clientes que buscam um imóvel.
No Nordeste, 26% elegeram a infraestrutura pet como comodidade essencial. Na região Sul, esse número chegou a 73%.
No entanto, apesar da tendência crescente no país, menos de 1% dos condomínios brasileiros contam com espaços adequados e exclusivos para pets. Ou seja, existe uma demanda gigantesca e uma oferta que ainda engatinha.
Antigamente, moradias eram tradicionalmente projetadas com foco apenas nas necessidades humanas, mas com o crescimento das famílias multiespécie (aquelas que consideram pets como membros da família), esse modelo ficou limitado.
Quando os espaços residenciais incorporam o pet de forma planejada, com circulação adequada, ventilação, áreas de descanso e locais para alimentação e higiene, há uma redução importante de conflitos domésticos e melhora no bem-estar de todos os moradores.
A tendência é que, em poucos anos, a infraestrutura pet deixe de ser um diferencial competitivo para se tornar um item básico, como já acontece com piscinas e playgrounds.
Para se adaptar a essa realidade, o mercado precisa planejar espaços flexíveis, entender a demanda e integrar o pet ao conceito do empreendimento desde o projeto.
Vale lembrar que essa não é só uma questão de mercado. A literatura científica mostra que a convivência com pets está associada a benefícios reais para a saúde mental, como diminuição de estresse, ansiedade e solidão.
Equilibrar as necessidades dos bichinhos com as da família passa por reconhecer que o animal é um membro do sistema familiar com demandas específicas. Quando a moradia acompanha essa lógica, todo mundo sai ganhando.
Modelo híbrido de trabalho transforma mercado de escritórios no país
O mercado imobiliário corporativo brasileiro está passando por uma das suas maiores transformações.
Depois de décadas operando com fórmulas previsíveis e modelos consolidados, o setor enfrenta agora o desafio de repensar completamente o que significa ter um escritório.
A ascensão do trabalho híbrido não foi apenas uma adaptação temporária, foi também uma virada de chave que mexeu com investimentos, projetos arquitetônicos e, principalmente, com a forma como empresas enxergam seus espaços físicos.
Para quem investe em fundos imobiliários de escritórios, a análise de risco deixou de seguir aquele roteiro tradicional de localização + metragem + valor do aluguel.
Agora, a pergunta que move o mercado é outra: esse ativo vai conseguir manter a ocupação mesmo com menos gente indo ao escritório todos os dias?
Ativos bem posicionados, com infraestrutura moderna e alinhados ao que as empresas realmente precisam hoje, ganharam protagonismo. Eles oferecem uma relação de risco e retorno mais previsível justamente porque atendem a esse novo padrão de uso.
Já os prédios desatualizados, por melhor que seja a localização, ou passam por modernização profunda, ou perdem relevância rapidamente.
Isso criou uma polarização clara no mercado, onde edifícios de primeira linha concentram a demanda e mantêm boa liquidez, enquanto imóveis secundários precisam trabalhar dobrado para conseguir locatários e ainda sofrem pressão na precificação.
Muitos investidores, inclusive, estão optando por pagar mais caro em ativos de qualidade, mesmo que o retorno inicial seja menor, porque a sustentabilidade do investimento no médio e longo prazo compensa.
Além disso, o retorno de um escritório hoje não se mede só pelo quanto ele rende por metro quadrado. A previsibilidade de ocupação e a facilidade de relocar o imóvel viraram critérios tão importantes quanto o aluguel em si.
Assim, o mercado aprendeu que ganho imediato não significa nada se o ativo ficar parado ou com vacância alta daqui a dois anos.
Empresas buscam ambientes que justifiquem a ida ao escritório
Do lado das empresas, a lógica também mudou completamente. Antes, o raciocínio era o de quantas pessoas eu consigo encaixar por m²?
Hoje, a conta é outra, e a questão agora é criar um ambiente que faça sentido para as pessoas irem até lá, que seja atrativo, confortável e funcional o suficiente para justificar a presença.
Resumindo, os escritórios viraram espaços de convivência, com salas colaborativas, áreas de descanso, espaços ao ar livre e cantinhos para chamadas individuais.
A diversidade de situações dentro do mesmo prédio virou um diferencial competitivo. Você já não trabalha mais apenas sentado na sua estação fixa, você pode estar numa poltrona, numa mesa compartilhada ou até mesmo num jardim interno.
Dessa forma, escritórios deixaram de ser apenas um custo operacional ou um ponto no balanço e viraram ativos estratégicos que influenciam na construção da cultura interna, na atração de talentos e, claro, na valorização dos próprios imóveis.
1 em cada 7 casas no Japão está abandonada
O mercado imobiliário japonês vive um problema que parece não fazer sentido: sobram casas, mas faltam compradores.
Enquanto o país é referência em tecnologia e inovação, quase 9 milhões de residências estão completamente vazias. Isso representa 14% do total de imóveis do país, ou seja, uma a cada sete casas. É o número mais alto já registrado em toda a história japonesa.
A origem da crise é uma tempestade perfeita de fatores demográficos, visto que o Japão envelhece rápido, a taxa de natalidade despencou e o êxodo rural só aumenta.
Em 2024, quase 30% da população japonesa já tinha mais de 65 anos. Além disso, jovens migram para grandes centros urbanos como Tóquio em busca de oportunidades, deixando para trás cidades inteiras que vão perdendo vitalidade.
Nos últimos anos, surgiram startups especializadas em renovação e revenda dessas propriedades, transformando imóveis abandonados em pousadas, espaços comerciais ou novas residências para empreendedores locais.
Burocracia e legislação agravam o cenário
Parte do desafio está no modelo de herança e posse, já que no Japão, muitos imóveis permanecem em disputa entre herdeiros. Isso acaba travando legalmente qualquer tentativa de venda ou ocupação e a casa continua parada, deteriorando e gerando custos.
Algumas cidades reagiram com medidas mais duras e propriedades vazias passaram a ser taxadas com alíquotas mais altas ou até demolidas compulsoriamente.
Yokosuka, por exemplo, cobra taxas adicionais sobre imóveis desocupados há mais de cinco anos e já demoliu mais de 500 deles desde 2015. A legislação nacional também foi atualizada para facilitar a regularização de propriedades com herança indefinida.
Cidades menores criaram bancos de akiyas, plataformas públicas onde interessados conseguem acessar casas com preços muito abaixo da média nacional.
Algumas prefeituras chegam a distribuir até US$14 mil em subsídios para quem aceitar reformar uma akiya e morar nela. Na cidade de Uda, quase uma em cada cinco casas está vazia, e o governo local tem usado essas propriedades para atrair novos moradores.
O cenário japonês serve de alerta para outros países que começam a enfrentar desafios demográficos parecidos.
A questão das akiyas mostra que crescimento econômico e desenvolvimento urbano precisam estar alinhados com as realidades populacionais. Portanto, sem demanda interna suficiente, nem mesmo imóveis praticamente de graça conseguem encontrar compradores.
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