A administração do aluguel de imóveis próprios pode ser o motivo para muita dor de cabeça para quem decide fazer individualmente. Por isso, não é por acaso que muitas pessoas acabam contratando o serviço de uma imobiliária para fazer a gestão dos seus contratos de locação.
Sendo assim, grande parte dos corretores e imobiliárias dedicam seus esforços exclusivamente para esse tipo de serviço, pois os contratos de locação costumam ter vínculos duradouros e recorrentes, o que representa uma boa oportunidade de negócio a longo prazo.
Entretanto, como não é obrigatória a presença de um corretor para um imóvel ser alugado, mesmo sem experiência profissional na área, muitos proprietários optam por administrar sozinhos os aluguéis dos seus imóveis.
Desse modo, você sabia que mesmo atuando individualmente é possível receber os aluguéis como pessoa jurídica e aumentar a sua margem de lucro no final do mês?
Pensando nisso, neste post eu vou contar a você como essa prática funciona e de que forma você pode fazer o aluguel dos seus imóveis render muito mais.
Assuntos que você irá encontrar:
- Administração de aluguel de imóveis próprios;
- Quais são os impostos para administração de aluguel?
- Administração do aluguel incide no Imposto de Renda;
- Tributação para administração de aluguel como empresa;
- Como passar a administração do aluguel para pessoa jurídica?
- Vale a pena abrir uma empresa para fazer a administração de aluguel?
Administração de aluguel de imóveis próprios
Uma das fontes de renda passiva mais comuns hoje no Brasil é o aluguel de imóveis próprios. Existem aqueles que atuam exclusivamente com isso e os que utilizam para ter um rendimento a mais mensalmente.
Fato é que todo mundo conhece alguém na família que investe em imóveis e as possibilidades de ganho nesse setor são inúmeras.
Algumas delas são:
- Construir casas ou quitinetes para alugar;
- Comprar apartamentos na planta para alugar depois de concluídos;
- Adquirir através de herança;
- Alugar imóveis por temporada, como casas de praia e flat.
Quem consegue garimpar boas oportunidades nesse ramo acaba construindo uma ótima fonte de renda passiva para o resto da vida.
Mas é claro que quanto maior o número de imóveis, maiores serão as responsabilidades. Elaborar contratos, fazer o controle de pagamentos, realizar visitas ao imóvel, lidar com inquilinos inadimplentes entre muitos outros fatores demandam dedicação do proprietário.
E é por esse motivo que muitos decidem contratar os serviços de uma imobiliária, que ficará responsável por executar todas as atividades referentes à locação do imóvel, eximindo o proprietário de qualquer preocupação.
Porém, vale destacar que além da taxa de intermediação paga no primeiro mês, cerca de 10% do valor do aluguel fica com a imobiliária todos os meses.
Por isso, é bem comum o proprietário preferir administrar o aluguel do imóvel por conta própria e receber integralmente a mensalidade da locação.
Quais são os impostos para administração de aluguel?
Para fazer a administração do aluguel de imóveis próprios existem duas alternativas disponíveis para o proprietário.
A mais comum, e que é a realidade na maioria dos casos, é fazer a locação simplesmente como pessoa física. Os imóveis estão todos em seu nome e você recebe o valor integral do aluguel, somente com o recolhimento do Imposto de Renda.
A segunda opção é abrir um Holding Patrimonial e atuar como pessoa jurídica. Se você não tem familiaridade com o termo, pode achar que é algo extremamente complexo e arriscado.
Mas fica tranquilo que o intuito desse texto é justamente mostrar a você como funciona esse procedimento e de que forma ele pode fazer o seu aluguel render muito mais.
Administração do aluguel incide no Imposto de Renda
Para os proprietários que optam por administrar o aluguel dos imóveis que estão em seu nome, é necessário declarar o valor recebido para a Receita Federal através do Imposto de Renda.
Confira a tabela de incidência mensal:
| Base de cálculo | Alíquota | Parcela a deduzir do IRPF |
| Até R$1.903,98 | isento | isento |
| De R$1.903,99 até R$2.826,65 | 7,5% | R$142,80 |
| De R$2.826,66 até R$3.751,05 | 15% | R$354,80 |
| De R$3.751,06 até R$4.664,68 | 22,5% | R$636,13 |
| A partir de R$4.664,68 | 27,5% | R$869,36 |
*Tabela retirada do site do Governo Federal.
Os locadores que recebem até R$ 1.903,98 de aluguel mensalmente estão isentos da cobrança. Os demais devem fazer o pagamento mensal através do Carnê-Leão de acordo com a tabela progressiva.
Se o proprietário também for o responsável pelo pagamento do IPTU do imóvel ou da taxa do condomínio, é possível fazer a dedução do valor gasto na hora de preencher a declaração.
Tributação para administração de aluguel como empresa
Para locação de imóveis próprios não é possível optar pelo imposto Simples Nacional. Logo, o regime tributário mais adotado por quem decide receber o pagamento dos aluguéis como PJ é o Lucro Presumido.
Dessa forma, os impostos a incidirem sobre o rendimento dos aluguéis como empresa passam a ser:
| Imposto | Alíquota |
| Imposto de Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ) | 4,80% |
| Programa de Interação Social (PIS) | 0,65% |
| Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) | 3,00% |
| Contribuição Social sobre Lucro Líquido (CSLL) | 2,88% |
Ou seja, a tributação total do valor será de 11,33%, fazendo com que, em alguns casos, seja mais vantajoso receber os aluguéis como empresa do que na pessoa física.
Como passar a administração do aluguel para pessoa jurídica?
O primeiro passo para administrar o aluguel dos seus imóveis como pessoa jurídica é abrir uma empresa. Nesse caso, a indicação é constituir uma Holding Patrimonial de administração de bens próprios.
Pode até parecer complicado, mas na verdade o processo de abertura de uma holding funciona como o de qualquer outra empresa. A diferença é que o objeto social desse empreendimento será a administração de bens próprios, ou seja, dos seus imóveis.
Para receber o valor do aluguel como pessoa jurídica é necessário que os imóveis estejam em nome da empresa. Por isso, você precisará fazer a transferência do patrimônio para a organização.
Se você possui uma carteira de locação muito extensa, por exemplo, e prefere não dividir parte do rendimento com a imobiliária, considere fazer a assinatura de um CRM imobiliário.
Muitas holdings patrimoniais de destaque utilizam um software imobiliário para lidar com a alta demanda e otimizar o processo de administração dos aluguéis.
Vale a pena abrir uma empresa para fazer a administração de aluguel?
Como mostrado na tabela de incidência do IRPF, quem tem um rendimento mensal com aluguéis de até R$ 1903,98 está isento da cobrança. Ou seja, não há nem de se pensar em abrir uma empresa nessas condições.
Contudo, para quem possui uma carteira maior de locação, com dezenas de imóveis próprios, a tributação pode chegar até 27,5% dos ganhos. Já como uma holding, o total de tributos a serem pagos cai para 11,33%, proporcionando uma economia bastante significativa.
Além da vantagem tributária, administrar os seus imóveis como uma holding tem uma série de benefícios relacionados a planejamento sucessório e proteção patrimonial.
No entanto, a abertura de uma nova empresa tem custos iniciais com documentação e processos contábeis. Além disso, na transferência dos imóveis para a pessoa jurídica, incide o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cujo valor varia em cada cidade.
Em média, a alíquota do ITBI no Brasil é de 3%. Portanto, se uma pessoa possui vinte imóveis para locação avaliados em R$ 200.000 e deseja transferir todos eles para a holding. Só em tributos você terá de investir inicialmente cerca de R$ 120.000.
Por isso, cabe a você realizar uma análise dos seus rendimentos e compreender se faz sentido para a sua realidade abrir uma empresa focada na administração de aluguel dos seus imóveis próprios.
Se você chegou até aqui e quer se manter atualizado(a) no mercado imobiliário, confira as publicações em nosso blog relacionados à gestão de aluguéis.
