A administração do aluguel de imóveis próprios pode dar muita dor de cabeça para quem decide fazer individualmente. Não é por acaso que muitas pessoas acabam contratando o serviço de uma imobiliária para fazer a gestão dos seus contratos de locação.

Lidar com a administração dos contratos de locação de imóveis não é novidade para nenhum corretor de imóveis, muito menos para as imobiliárias ao redor do país.

Inclusive, grande parte dedica seus esforços exclusivamente para esse tipo de serviço. Isso porque os contratos de locação costumam ter vínculos duradouros e recorrentes, o que representa uma boa oportunidade de negócio a longo prazo.

Entretanto, não é obrigatória a presença de um corretor para um imóvel ser alugado. Por isso, mesmo sem experiência profissional na área, muitos proprietários optam por administrar sozinhos os aluguéis dos seus imóveis.

Mas você sabia que mesmo atuando individualmente é possível receber os aluguéis como pessoa jurídica e aumentar a sua margem de lucro no final do mês?

Pensando nisso, neste post eu vou te contar como essa prática funciona e de que forma você pode fazer o aluguel dos seus imóveis render muito mais.

Administração do aluguel de imóveis próprios

Uma das fontes de renda passiva mais comuns hoje no Brasil é o aluguel de imóveis próprios. Existem aqueles que atuam exclusivamente com isso e os que utilizam para ter um rendimento a mais mensalmente.

Fato é que todo mundo conhece alguém na família que investe em imóveis e as possibilidades de ganho nesse setor são inúmeras.

Algumas delas são:

  • Construir casas ou quitinetes para alugar;
  • Comprar apartamentos na planta para alugar depois de concluídos;
  • Adquirir através de herança;
  • Alugar imóveis por temporada, como casas de praia e flat.

Quem consegue garimpar boas oportunidades nesse ramo, acaba construindo uma ótima fonte de renda passiva para o resto da vida.

Mas é claro que quanto maior o número de imóveis, maiores serão as responsabilidades. Elaborar contratos, fazer o controle de pagamentos, visitas ao imóvel, lidar com inquilinos inadimplentes. Tudo isso demanda bastante dedicação do proprietário. 

E é por esse motivo que muitos decidem contratar os serviços de uma imobiliária, que ficará responsável por executar todas as atividades referentes à locação do imóvel, eximindo o proprietário de qualquer preocupação.

Porém, vale destacar que além da taxa de intermediação paga no primeiro mês, cerca de 10% do valor do aluguel fica com a imobiliária todos os meses.

Por isso, é bem comum o proprietário preferir administrar o aluguel do imóvel por conta própria e receber integralmente a mensalidade da locação.

Quais são os impostos para administração de aluguel?

Para fazer a administração do aluguel de imóveis próprios existem duas alternativas disponíveis para o proprietário. 

A mais comum, e que é a realidade na maioria dos casos, é fazer a locação simplesmente como pessoa física. Os imóveis estão todos em seu nome e você recebe o valor integral do aluguel, somente com o recolhimento do Imposto de Renda.

A segunda opção é abrir Holding Patrimonial e atuar como pessoa jurídica. Se você não tem familiaridade com o termo, pode achar que é algo extremamente complexo e arriscado.

Mas fica tranquilo que o intuito desse texto é justamente te mostrar como funciona esse procedimento e de que forma ele pode fazer o seu aluguel render muito mais.

Administração do aluguel como Pessoa Física incide no Imposto de Renda

Para os proprietários que optam por administrar o aluguel dos imóveis que estão em seu nome, é necessário declarar o valor recebido para a Receita Federal através do Imposto de Renda.

Confira a tabela de incidência mensal:

Base de cálculo Alíquota
de 0,00 até 1.903,98 isento
de 1.903,99 até 2.826,65 7,50%
de 2.826,66 até 3.751,05 15,00%
de 3.751,06 até 4.664,68 22,50%
a partir de 4.664,68 27,50%

Perceba que os locadores que recebem até R$ 1.903,98 de aluguel mensalmente estão isentos da cobrança. Os demais devem fazer o pagamento mensal através do Carnê-Leão de acordo com a tabela progressiva.

Se o proprietário também for o responsável pelo pagamento do IPTU do imóvel ou da taxa do condomínio, é possível fazer a dedução do valor gasto na hora de preencher a declaração.

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Tributação para administração de aluguel como empresa

Para locação de imóveis próprios não é possível optar pelo imposto Simples Nacional. Logo, o regime tributário mais adotado por quem decide receber o pagamento dos aluguéis como PJ é o Lucro Presumido

Dessa forma, os impostos a incidirem sobre o rendimento dos aluguéis como empresa passam a ser:

Imposto Alíquota
Imposto de Renda de Pessoa Jurídica (IRPJ) 4,80%
Programa de Interação Social (PIS) 0,65%
Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS) 3,00%
Contribuição Social sobre Lucro Líquido (CSLL) 2,88%

Ou seja, a tributação total do valor será de 11,33%, fazendo com que, em alguns casos, seja mais vantajoso receber os aluguéis como empresa do que na pessoa física. 

Como passar a administração do aluguel para pessoa jurídica?

Talvez seja óbvio, mas o primeiro passo para administrar o aluguel dos seus imóveis como pessoa jurídica é abrir uma empresa. Nesse caso, a indicação é constituir uma Holding Patrimonial de administração de bens próprios. 

Pode até parecer complicado, mas na verdade o processo de abertura de uma holding funciona como o de qualquer outra empresa. A diferença é que o objeto social desse empreendimento será a administração de bens próprios, ou seja, dos seus imóveis.

Para receber o valor do aluguel como pessoa jurídica é necessário que os imóveis estejam em nome da empresa. Por isso, você precisará fazer a transferência do patrimônio para a organização.

Se você possui uma carteira de locação muito extensa e prefere não dividir parte do rendimento com a imobiliária, considere fazer a assinatura de um CRM imobiliário.

À medida que o mercado de imóveis voltou a demonstrar sinais de ascensão, muitas holdings patrimoniais de destaque passaram a utilizar um software para lidar com a alta demanda e otimizar o processo de administração dos aluguéis.

Vale a pena abrir uma empresa para fazer a administração dos aluguéis?

De antemão eu já destaco que esse processo não é tão vantajoso em todos os casos. Como mostrado na tabela de incidência do IRPF, quem tem um rendimento mensal com aluguéis de até R$ 1903,98 está isento da cobrança. Ou seja, não há nem de se pensar em abrir uma empresa nessas condições.

Contudo, para quem possui uma carteira maior de locação, com dezenas de imóveis próprios, a tributação pode chegar em até 27,5% dos ganhos. Já como uma holding, o total de tributos a serem pagos cai para 11,33%, proporcionando uma economia bastante significativa.

Além da vantagem tributária, administrar os seus imóveis como uma holding tem uma série de benefícios relacionados a planejamento sucessório e proteção patrimonial.

No entanto, a abertura de uma nova empresa tem custos iniciais com documentação e processos contábeis. Além disso, na transferência dos imóveis para a pessoa jurídica, incide o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), cujo valor varia em cada cidade. 

Em média, a alíquota do ITBI no Brasil é de 3%. Portanto, se uma pessoa possui vinte imóveis para locação avaliados em R$ 200.000 e deseja transferir todos eles para a holding. Só em tributos você terá de investir inicialmente cerca de R$ 120.000. 

Por isso, cabe a você realizar uma análise dos seus rendimentos e compreender se faz sentido para a sua realidade abrir uma empresa focada na administração de aluguel dos seus imóveis próprios.

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