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O que é e como funciona o ITBI

ITBI é uma sigla para Impostos de Transmissão de Bens Imóveis. Este é um imposto que deve ser pago por quem compra um imóvel e, para oficializar a compra e venda, este tributo deve ser pago antes da negociação.

A compra e venda de imóveis tem muitos processos burocráticos e, de certa forma, eles são complexos. Quanto mais claro isto estiver para o cliente, melhor para o corretor, pois o processo de vendas fica facilitado e transparente.

Porque devo pagar o ITBI

Esse imposto está previsto no Inciso II do Artigo 156 da Constituição Federal que diz que “compete aos Municípios instituir impostos sobre (…) transmissão “inter vivos”, a qualquer título, por ato oneroso, de bens imóveis, por natureza ou acessão física, e de direitos reais sobre imóveis, exceto os de garantia, bem como cessão de direitos a sua aquisição”.

Teoricamente, os impostos que são arrecadados são para o benefício do cidadão. Este imposto específico serve para que o comprador possa regularizar o imóvel e ter acesso à luz, saneamento, coleta de lixo, etc.

O que devo fazer para pagar o ITBI

De uma forma geral, vários documentos são recolhidos para que a guia de recolhimentos deste imposto possa ser emitida. Alguns destes documentos envolvem contratos, comprovantes de pagamentos e formulários específicos de cada município.

Em muitos casos, o corretor deverá auxiliar o cliente nestas etapas. Ir atrás de documentação ou encaminhar para pessoas encarregadas, facilitando a vida de quem está comprando, é um exemplo disso.

Documentos exigidos

Usando a cidade de Santa Maria como exemplo, estes documentos são entregues na Prefeitura, e os documentos exigidos são:

  • Guia Informativa Fiscal e de Recolhimento de ITVBI – GIFRI (em três vias), que deve ser preenchida e assinada pelo requerente;
  • Cópia da matrícula do imóvel (atualizada) no Cartório de Registro de Imóveis;
  • A guia modelo do ITBI pode ser acessada online, no portal das finanças do site da Prefeitura ou retirada no local.

Como calcular o ITBI?

A alíquota varia conforme as cidades, e pode chegar até 3% sobre a base de cálculo da transação.

A base de cálculo deste tributo é o valor venal (cálculo que leva em conta o preço de mercado, área, localização, etc.). Basicamente é multiplicar a base de cálculo pelo percentual estabelecido.

Considere que:

  • Técnicos do setor fazem uma verificação dos dados que estão na guia e cruzam estas informações com as que estão no sistema, além dos dados da vistoria do imóvel;
  • O valor venal de referência do imóvel pode ser consultado no site da Prefeitura do município onde ele se encontra. Basta digitar o número de IPTU dele;
  • Não está incluso, neste cálculo, o valor da construção que tenha sido executada nele por quem adquiriu o imóvel, desde que seja comprovado.

Depois de toda esta avaliação, é definido se será incidido o imposto, se determina a alíquota com base na legislação em vigor e se faz o cálculo do ITBI.

Para fazer o cálculo, vamos considerar um imóvel com valor venal de 250 mil. Precisamos comparar o venal de referência e ver qual é o maior. O maior deve ser usado no cálculo.

É possível não pagar o ITBI?

Caso o comprador discorde do valor cobrado, ele pode contratar um avaliador que deve fornecer um laudo consistente com embasamento suficiente para anexar ao laudo técnico de avaliação para que este tributo seja revisto.

No caso de sucessão por falecimento, este imposto não é cobrado.

Quem paga e onde pagar o ITBI?

No geral, o comprador paga. Mas isto pode ser negociado entre as partes. Esta negociação deve estar clara entre todos e registrada em contrato. Desse modo, este tributo deve ser pago em bancos ou postos de atendimento, apresentando o CAM anexado às duas vias da guia que foi recebida por quem está comprando o imóvel. Em algumas cidades, é possível parcelar este tributo em até 12x sem correção.

Quando pagar o ITBI?

O prazo varia de cidade para cidade. Às vezes, antes da lavratura da escritura pública. Outras vezes, depois do registro. No geral, fica em torno de um mês após a compra ter sido efetuada.

E se o imóvel for na planta?

Mesmo assim, você terá que pagar o ITBI (depois que todas as ações já citadas aqui foram feitas). O cálculo leva em consideração o valor do imóvel pronto.

Inegavelmente, o corretor deve ter cuidado ao fazer a venda para não prometer valores menores do que serão cobrados, simplesmente pelo fato do imóvel ainda estar na planta.

Planeje o pagamento do ITBI

Muitos clientes, na ansiedade de ter um imóvel, esquecem que precisam se planejar com gastos extras, como o pagamento deste tributo. Acima de tudo, é importante que você oriente seu cliente sobre isso e verifique o cálculo correto de todas as taxas e como calcular o ITBI da sua cidade, verifique se é possível parcelar, e quais as multas por atraso.

Outros impostos que envolvem a compra e venda

  • Taxa de corretagem;
  • Escritura pública;
  • Registro do imóvel;
  • Taxa de interveniência;
  • Evolução da obra;
  • Custos de financiamento;
  • IR (para quem vende);
  • Despesas com documentação (para quem vende).

O importante é que o comprador e o vendedor estejam cientes de todos os custos envolvidos na transação e o corretor esteja preparado para solucionar as dúvidas e ajudar neste processo. São impostos e taxas importantes e obrigatórias que devem estar inclusas no planejamento financeiro das partes.

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