De imóveis com milhares de donos a praias do Nordeste virando polo de luxo, o mercado imobiliário brasileiro anda cheio de histórias curiosas e algumas polêmicas.
Enquanto o Brasil tenta reconquistar o interesse de investidores internacionais, o blockchain começa a ganhar espaço nas negociações imobiliárias e o e-commerce segue ditando o ritmo no setor logístico.
No meio disso tudo, até gigantes do mercado como o QuintoAndar enfrentam dores de cabeça com o Procon.
Se você atua no setor ou só quer entender para onde tudo isso está indo, este artigo reúne os principais e mais recentes movimentos do mercado.
Assuntos que você irá encontrar:
- Ainda há espaço para o Brasil no mercado imobiliário internacional?
- Como a tokenização tornou possível um imóvel com 9 mil proprietários?
- Litoral do Nordeste se torna novo foco de investimento imobiliário;
- QuintoAndar é multado em R$560 mil pelo Procon por práticas abusivas;
- E-commerce impulsiona o setor logístico e a busca por galpões.
Ainda há espaço para o Brasil no mercado imobiliário internacional?
Atrair capital estrangeiro nunca foi uma tarefa fácil, no entanto, agora, o desafio é ainda maior.
Com um cenário global marcado por conflitos como a guerra na Ucrânia, tensões entre China e EUA, e uma volatilidade cambial constante, o capital internacional continua circulando - só que por outras rotas.
E o Brasil, infelizmente, não tem feito parte desse trajeto.
Segundo dados da Conferência das Nações Unidas sobre Comércio e Desenvolvimento (UNCTAD), o investimento estrangeiro direto no Brasil caiu 14% em 2023.
Isso mostra que, enquanto o mundo busca alternativas mais seguras, o Brasil tem perdido espaço para mercados mais estáveis e previsíveis, como Estados Unidos, Reino Unido e Alemanha, destinos que oferecem retornos parecidos (ou até melhores), com menos risco.
Apesar do enorme potencial, o país ainda lida com uma combinação nada atrativa para o investidor: juros altos, inflação instável e um ambiente regulatório cheio de incertezas.
E o resultado disso? O capital acaba indo para onde há menos volatilidade e mais segurança.
Enquanto isso, outros países da América Latina estão se movimentando. O México, por exemplo, tem surfado na onda do nearshoring, atraindo indústrias americanas em busca de produção mais próxima.
Já o Chile vem se destacando na pauta de energia limpa e por um ambiente regulatório mais amigável.
E por que isso importa para o mercado imobiliário?
A resposta é mais simples do que parece: sem investimento em infraestrutura e segurança jurídica, o setor imobiliário perde força como vetor de crescimento.
Hoje, o Brasil investe apenas 2,2% do PIB em infraestrutura, quando o ideal seria ao menos 4,3%, segundo a Abdib.
Transporte precário, saneamento deficiente e falta de adensamento urbano limitam a viabilidade de novos empreendimentos e dificultam a atração de grandes aportes.
Para voltar ao radar dos grandes investidores globais, o país precisa avançar em três frentes essenciais:
Estabilidade macroeconômica: juros e inflação sob controle.
Segurança jurídica: mais previsibilidade, respeito a contratos e clareza nas regras.
Infraestrutura urbana e logística: com investimentos que destravem o crescimento sustentável.
Com essas bases fortalecidas, o Brasil pode, finalmente, se reposicionar no cenário global.
Afinal, temos uma população jovem, um mercado interno robusto e um setor imobiliário cheio de oportunidades, basta gerar confiança de longo prazo.
Como a tokenização tornou possível um imóvel com 9 mil proprietários?
Você já imaginou um imóvel com 9 mil proprietários? Pois é, isso já é possível, e tem nome: tokenização imobiliária.
A tecnologia que vem ganhando espaço no Brasil promete transformar completamente a forma como compramos, vendemos e investimos em imóveis.
O tema foi destaque no Future of Money, podcast semanal da revista Exame, que recebeu Andreas Blazoudakis, fundador e CEO da Netspaces, primeira empresa a tokenizar uma matrícula imobiliária no país.
Durante a entrevista, ele contou como está usando a tecnologia blockchain para digitalizar propriedades e democratizar o acesso ao mercado.
Cada bloco contém informações, como transações financeiras, contratos ou dados digitais, e é ligado ao bloco anterior, criando uma sequência cronológica segura e transparente.
O que é tokenização?
A tokenização é o processo de transformar um ativo físico, como um imóvel, em tokens digitais registrados em uma rede blockchain.
Cada token representa uma fração do imóvel, e pode ser comprado, vendido ou negociado de forma segura e transparente, assim como acontece com ações ou criptomoedas.
Na prática, isso significa que um mesmo imóvel pode ter dezenas, centenas ou até milhares de proprietários, como já acontece no case mais famoso da Netspaces: um prédio comercial que foi dividido em 9 mil cotas digitais.
Segundo Blazoudakis, o modelo de tokenização pode quebrar barreiras históricas do mercado imobiliário:
Acessibilidade: investidores podem comprar pequenas frações de um imóvel, com valores muito menores do que os exigidos no modelo tradicional.
Liquidez: os tokens podem ser negociados com mais facilidade do que um imóvel físico inteiro, permitindo que o investidor venda sua parte a qualquer momento.
Transparência: a blockchain garante segurança nas transações, registro de propriedade imutável e rastreabilidade de cada operação.
O impacto da tokenização no Brasil
O mercado imobiliário brasileiro, historicamente marcado por burocracias e altos custos de entrada, começa a abrir espaço para a inovação trazida pela tokenização.
Essa tecnologia tem o potencial de aumentar significativamente o volume de investimentos no setor, além de atrair um novo perfil de investidor: mais jovem, digital e familiarizado com o universo cripto.
Ao digitalizar frações de imóveis, a tokenização também reduz a necessidade de intermediários, tornando o processo de aquisição mais ágil e eficiente.
E o mais interessante é que isso permite que mais pessoas tenham acesso à renda passiva gerada por aluguéis, mesmo sem o capital necessário para comprar um imóvel inteiro.
Litoral do Nordeste se torna novo foco de investimento imobiliário
Para além dos aluguéis de temporada no verão, o mercado imobiliário no litoral nordestino está na mira dos investidores.
Capitais como Maceió, João Pessoa e Fortaleza se tornaram o novo destino para quem busca terrenos e condomínios de luxo, uma movimentação tão intensa que muitos já comparam à recente “bolha” vivida na Flórida.
Esse boom é impulsionado por uma combinação de fatores como a alta demanda por imóveis de veraneio, investimentos estrangeiros em alta por incentivos como o visto de investidor, grandes obras de infraestrutura e um cenário de valorização acelerada.
Cidades que lideram a valorização no Nordeste
Maceió aparece como a cidade com maior valorização imobiliária do Brasil, em parte pelo deslocamento em massa provocado pelo desastre geológico da Braskem.
João Pessoa, por exemplo, com alta qualidade de vida e crescimento populacional acelerado, viu os preços dispararem mais de 22% em dois anos.
E Fortaleza, com transações que somam bilhões, ganhou o apelido de “Dubai do Nordeste”, atraindo empreendimentos com VGVs acima de R$600 milhões.
Por outro lado, cidades como Recife enfrentam entraves regulatórios que freiam o avanço de projetos de grande porte, mesmo com potencial de valorização.
Além do capital vindo do Sul e Sudeste do Brasil, há um fluxo crescente de investidores europeus atraídos por condições favoráveis.
Um exemplo é o desconto para obtenção do visto de investidor no Norte e Nordeste, em que o valor mínimo de investimento cai de R$1 milhão para R$700 mil.
Só em 2024, estrangeiros injetaram R$283 milhões em imóveis no Brasil.
A comparação com Miami, que vive um esfriamento no mercado imobiliário, serve de alerta. Lá, o excesso de oferta e a desaceleração nas vendas já indicam sinais de correção.
No Brasil, apesar de um sistema de crédito mais rígido, o risco é de “bolhas de mercado” localizadas. Ou seja, cidades onde o valor dos imóveis subiu tanto que pode haver um ajuste nos próximos anos.
QuintoAndar é multado em R$560 mil pelo Procon por práticas abusivas
O QuintoAndar, uma das maiores plataformas digitais de aluguel no Brasil, foi multado em aproximadamente R$560 mil pelo Procon-SP.
A penalidade, segundo o órgão de defesa do consumidor, se deve a práticas consideradas abusivas e em desacordo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC).
Entre as infrações apontadas estão a venda casada, o descumprimento do direito de arrependimento e a inclusão de cláusulas de arbitragem em contratos de adesão.
A decisão do órgão veio após a análise de reclamações de consumidores e da estrutura contratual usada pela plataforma.
De acordo com o Procon, o QuintoAndar condicionava a conclusão da locação ao pagamento de uma taxa de serviço vinculada à plataforma, o que configura venda casada.
Além disso, em casos de desistência da locação dentro do prazo legal de sete dias, previsto no direito de arrependimento, a empresa não devolvia a taxa de reserva cobrada no início da negociação.
Outro ponto crítico foi a imposição de cláusulas de arbitragem sem dar ao consumidor o direito de escolher livremente como resolver possíveis conflitos, o que, para o órgão, compromete a transparência e a equidade nas relações de consumo.
Em nota oficial, o QuintoAndar declarou ter sido surpreendido pela decisão e afirmou que ainda não teve acesso completo ao processo.
A empresa defende a legalidade da taxa de serviço e das cláusulas contratuais aplicadas, e informou que pretende recorrer assim que tiver conhecimento dos detalhes.
E-commerce impulsiona o setor logístico e a busca por galpões
Se tem um setor que está longe de ficar parado é o de galpões logísticos. Impulsionado pelo crescimento acelerado do e-commerce e do varejo, o Brasil está vivendo uma verdadeira corrida por espaços para armazenar, distribuir e entregar tudo o que compramos online.
E os números não mentem: vacância lá embaixo, preços subindo e cada vez mais metros quadrados sendo ocupados por gigantes como Mercado Livre, Shopee e Amazon.
Um estudo recente mostrou que essas empresas já ocupam 12% de todo o estoque nacional de galpões, três vezes mais do que há cinco anos.
Só em 2024, foram responsáveis por quase um quarto de toda a área locada no país. Nada mal, né?
Mercado Livre no comando, Shopee conquistando espaço
Dentro desse cenário, o Mercado Livre reina absoluto, especialmente em São Paulo, onde concentra 64% de sua operação.
Fora do eixo Rio-SP-Minas, a Shopee se destaca, principalmente em estados como a Bahia, onde a empresa ocupa 20% de todo o estoque logístico local.
Mas essa disputa não para por aí. A nova cara do setor logístico brasileiro é formada por uma mistura de e-commerce, indústria e operadores logísticos.
Hoje, o varejo lidera com 33% das áreas ocupadas, seguido pela indústria (30%) e pelos operadores (26%).
Isso mostra como o jogo virou! Em outras palavras, antes ele era dominado por empresas de logística, e agora, o mercado agora é puxado por quem vende.
Apesar de todo esse movimento, já tem gente de olho em uma possível desaceleração. A conta é simples: com os juros altos, construir galpão fica mais caro.
E com o brasileiro mais endividado, o consumo pode dar uma esfriada. Dessa forma, o crescimento pode continuar, mas num ritmo mais devagar.
Mesmo assim, o setor segue forte. A digitalização do varejo, as novas exigências de entrega rápida e a necessidade de redes logísticas mais modernas devem manter os galpões no radar de quem quer investir.
E o futuro?
Só em 2025, o Brasil deve ganhar quase 3 milhões de metros quadrados de galpões de alto padrão.
São Paulo continua liderando, com quase metade desse total, no entanto, estados como Santa Catarina, Pernambuco e Minas Gerais também vêm se destacando.
Para você ter uma ideia do salto, antes da pandemia, a média anual de oferta era de 1 milhão de m². Hoje, esse número dobrou, ou seja, o setor cresceu (e cresceu muito).
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