O processo de financiamento imobiliário envolve diversas taxas e custos que podem gerar dúvidas tanto para os corretores quanto para os clientes.
Entre essas despesas, a taxa de avaliação é uma das mais importantes e frequentemente questionadas.
Esta taxa é cobrada pelos bancos para custear a avaliação técnica do imóvel que será dado como garantia do empréstimo, sendo um procedimento obrigatório em praticamente todas as operações de crédito imobiliário.
Para corretores e gestores imobiliários, compreender profundamente como funciona essa taxa é fundamental para orientar adequadamente os clientes e evitar surpresas durante o processo de financiamento.
Além de entender o valor cobrado, é importante saber quando essa taxa é aplicada, como ela é calculada e qual seu impacto real no custo total do financiamento.
Por isso, neste artigo, você descobrirá tudo sobre a taxa de avaliação no financiamento imobiliário, desde sua definição até estratégias para explicar adequadamente essa despesa aos seus clientes.
Assuntos que você irá encontrar:
- O que é a taxa de avaliação no financiamento imobiliário?
- Por que essa taxa é cobrada?
- Como a taxa de avaliação é calculada?
- Taxa de avaliação x outras despesas do financiamento;
- Quanto custa a taxa de avaliação?
- Como explicar a taxa de avaliação ao cliente?
- Qual o impacto da taxa de avaliação no processo de financiamento?
O que é a taxa de avaliação no financiamento imobiliário?
A taxa de avaliação no financiamento imobiliário é uma cobrança feita pelos bancos para custear a elaboração de um laudo técnico especializado do imóvel que será usado como garantia do empréstimo.
Este documento é produzido por profissionais credenciados, como engenheiros, arquitetos ou avaliadores certificados.
O laudo técnico avalia diversos aspectos fundamentais do imóvel, incluindo valor de mercado na região, estado de conservação da construção, verificação de documentação legal e identificação de possíveis irregularidades ou pendências que possam comprometer a operação.
Segundo regulamentação do Conselho Monetário Nacional (CMN) de 2021, esta taxa deve corresponder exclusivamente aos custos diretos do serviço prestado, não podendo ser utilizada como fonte de lucro adicional pelas instituições financeiras.
O cliente tem direito de receber tanto um demonstrativo detalhado dos custos envolvidos quanto o extrato do laudo de avaliação, garantindo transparência no processo e comprovando que a vistoria técnica foi efetivamente realizada.
Por que essa taxa é cobrada?
A cobrança da taxa de avaliação é justificada pela necessidade de proteger tanto a instituição financeira quanto o cliente contra diversos riscos inerentes às operações de crédito imobiliário.
Isso evita situações onde o banco empresta mais do que o imóvel realmente vale, reduzindo riscos em caso de inadimplência e necessidade de execução da garantia.
A avaliação também identifica impedimentos jurídicos que possam inviabilizar a operação, como disputas de titularidade, financiamentos não declarados ou indisponibilidades legais.
Essa verificação garante segurança jurídica para ambas as partes envolvidas.
Além disso, o Banco Central do Brasil exige esta avaliação como parte das normas regulatórias para operações de crédito imobiliário, estabelecendo critérios técnicos que devem ser seguidos pelas instituições financeiras para garantir a solidez do sistema financeiro nacional.
Como a taxa de avaliação é calculada?
O cálculo da taxa de avaliação varia entre as instituições financeiras, mas geralmente considera fatores específicos do imóvel e da operação.
A maioria dos bancos aplica percentuais que variam entre 0,1% e 0,5% do valor do imóvel, respeitando limites máximos estabelecidos por cada instituição.
O valor do imóvel é o principal fator determinante, mas outros aspectos influenciam significativamente o cálculo.
A localização do imóvel impacta no custo, pois regiões mais distantes ou de difícil acesso podem elevar os gastos operacionais da avaliação.
O tipo e complexidade do imóvel também são considerados. Imóveis comerciais, industriais ou rurais geralmente têm custos maiores devido à necessidade de análises mais especializadas e tempo adicional de vistoria.
O Santander pratica valores similares, com até R$ 1.950 para residências e R$ 3.300 para imóveis comerciais.
Taxa de avaliação x outras despesas do financiamento
A taxa de avaliação representa apenas uma fração dos custos totais envolvidos no financiamento imobiliário, sendo importante compreender sua proporção em relação às demais despesas obrigatórias.
O ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) é geralmente o custo mais significativo, variando entre 2% e 3% do valor venal do imóvel conforme a cidade. Para um imóvel de R$ 400 mil, pode representar até R$ 12 mil.
O seguro habitacional é obrigatório e protege tanto banco quanto mutuário em casos de morte, invalidez ou danos ao imóvel.
Representa aproximadamente 1% a 1,5% do valor das prestações mensais, variando conforme idade e perfil do contratante.
A taxa de registro no cartório cobre a formalização da escritura e representa cerca de 1% do valor do imóvel. Para facilitar o pagamento, muitas instituições permitem incluir todas essas taxas no valor total do financiamento, distribuindo os custos ao longo do prazo contratado.
Quanto custa a taxa de avaliação?
Os valores da taxa de avaliação variam conforme a política de cada banco e as características do imóvel.
No mercado atual, os principais bancos praticam valores entre R$ 1.950 e R$ 3.400, dependendo do tipo de propriedade.
Para imóveis residenciais, a faixa fica entre R$ 1.950 e R$ 2.114, enquanto para imóveis comerciais os valores podem chegar a R$ 3.400.
Essa diferença se justifica pela maior complexidade da avaliação comercial, que exige análises mais detalhadas de potencial de renda e mercado específico.
É possível reduzir esses custos através de algumas estratégias, como negociações via corretoras credenciadas podem resultar em condições especiais, assim como pacotes promocionais oferecidos periodicamente pelos bancos.
Organizar antecipadamente toda a documentação necessária pode agilizar o processo e evitar custos adicionais. A inclusão da taxa no valor do financiamento também facilita o pagamento, permitindo diluir o custo ao longo do prazo contratado.
Como explicar a taxa de avaliação ao cliente?
Comunicar a taxa de avaliação de forma clara é fundamental para manter a confiança do cliente durante o processo de financiamento.
Use analogias familiares, como comparar a avaliação do imóvel com um laudo técnico automotivo, para facilitar o entendimento.
Apresente dados concretos mostrando que a taxa representa uma pequena fração do valor total do imóvel, geralmente entre 0,3% e 0,5%. Isso coloca o custo em perspectiva adequada para o cliente.
Antecipe e responda às objeções mais comuns. Explique que cada banco exige seu próprio laudo recente, não sendo possível reutilizar avaliações anteriores.
Esclareça que a avaliação é feita por profissionais neutros e credenciados, garantindo imparcialidade no processo.
Destaque os benefícios mútuos da avaliação: ela protege o cliente contra comprar imóvel supervalorizado e garante ao banco uma garantia adequada.
Essa abordagem transforma a conversa sobre custos em uma demonstração de transparência e expertise profissional.
Qual o impacto da taxa de avaliação no processo de financiamento?
A avaliação do imóvel impacta diretamente no cronograma e nas condições finais do financiamento.
O processo completo, desde a vistoria até a emissão do laudo, leva em média 5 a 15 dias úteis, podendo ser estendido em casos de documentação incompleta.
A vistoria técnica pode ser presencial ou remota, dependendo da política do banco e características do imóvel. Após a inspeção física, segue-se a análise documental e a emissão do laudo final com valor de mercado e observações técnicas relevantes.
O resultado da avaliação pode influenciar as condições do financiamento.
Se o imóvel for avaliado abaixo do valor solicitado, o banco pode reduzir o percentual financiado ou solicitar entrada maior do cliente.
Para agilizar todo esse processo, mantenha a documentação digitalizada e atualizada, especialmente a certidão de inteiro teor da matrícula.
Pois, imóveis com pendências documentais podem ter prazos estendidos em até 60%, segundo dados de mercado, impactando todo o cronograma da operação.
Desse modo, compreender todos os aspectos da taxa de avaliação no financiamento imobiliário é essencial para orientar adequadamente seus clientes e garantir transparência em todo o processo de aquisição.
Essa taxa, embora represente um custo adicional, é fundamental para a segurança da operação e deve ser sempre incluída no planejamento financeiro apresentado ao cliente.
E para se aprofundar ainda mais no tema e descobrir tudo sobre financiamento imobiliário, desde os tipos disponíveis até as melhores estratégias para seus clientes, confira nosso artigo: O que é financiamento imobiliário e como escolher a melhor opção.
