Distrato de aluguel ou rescisão de contrato de aluguel são nomes dados a um contrato encerrado antes do tempo previsto.
Dessa forma, são necessários alguns cuidados para entender como esse processo de quebra de contrato funciona, para que assim você possa agir da melhor forma possível.
Por ser um momento de interrupção entre locador e o locatário, o distrato de aluguel basicamente é um documento que possui como intuito cancelar as cláusulas de um contrato de locação em validade, ou seja, já assinado.
Sendo assim, existem dois diferentes tipos de distrato de aluguel: um contemplado por resolução, quando uma das partes envolvidas deixa de cumprir com as próprias obrigações, e o segundo denominado por resilição, no qual uma das partes possui a iniciativa de encerrar o contrato.
Independente dos casos, é essencial que você saiba como proceder. Por isso, preparamos um conteúdo completo para tirar as suas principais dúvidas e auxiliar você a entender melhor como funciona esse processo de rescisão de contrato de aluguel antes do prazo pelo locador.
Assuntos que você irá encontrar:
- Quebra de contrato por parte do locador: como agir?
- Casos em que o locador pode solicitar a rescisão do contrato;
- Multa por quebra de contrato por parte do locador;
- Modelo de distrato de contrato de aluguel pelo locador;
- Rescisão de contrato x Ordem de despejo.
Quebra de contrato por parte do locador: como agir?
Diante de todo o período de contrato de aluguel é comum que ocorra a desistência do acordo por ambas ou uma das partes.
No caso do locador realizar a rescisão de contrato de aluguel antes do prazo, é preciso um pouco mais de atenção por ser um assunto mais complicado de ser resolvido.
Muitos detalhes devem ser considerados para que tudo seja realizado dentro da lei e que ambas as partes estejam cientes de todos os seus direitos e deveres.
Além disso, é importante lembrar que o locador não pode rescindir um contrato. Porém, de acordo com a Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) existem algumas exceções no qual essa prática pode ser realizada.
Casos em que o locador pode solicitar a rescisão do contrato
A quebra de contrato antes do prazo pelo locador é algo que pode acontecer por diversos fatores e ser motivo de estresse. A lei determina, como dito anteriormente, que o locador não pode solicitar a rescisão, exceto se uma “denúncia cheia” for apresentada.
Entende-se por “denúncia cheia” as seguintes situações:
Infração legal ou contratual;
Falta de pagamento;
Para uso próprio, de cônjuge ou companheiro;
Interesse ou necessidade de demolição, ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público;
Necessidade de reparos urgentes solicitados pelo Poder Público;
Vigência ininterrupta passar de cinco anos.
A partir dessas situações, o locador só pagará multa se tal obrigação ou fator estiver registrado em uma determinada cláusula no contrato.
Portanto, configurando-se de forma correta o distrato do contrato de aluguel, o locador deve notificar o locatário que deverá deixar o imóvel ou em um caso mais extremo ajuizar uma ação de despejo.
Multa por quebra de contrato por parte do locador
No momento em que ocorre a quebra do contrato de aluguel pelo locador, o procedimento correto é a espera do prazo final do contrato sem a renovação para retomar o imóvel. Porém, se essa retomada vier sem justa causa, ambas as partes, locador e locatário, possuem a liberdade para realizar um acordo.
Além disso, é possível estipular um valor como indenização no qual o locador deve pagar. Mas lembre-se, esse valor não é uma multa, apenas um ressarcimento.
Desse modo, tendo em vista a rescisão de contrato de aluguel antes do prazo pelo locador, só poderá acontecer em situações pontuais, pois de acordo com a lei e com o contrato já validado, o locatário possui o direito de permanecer no imóvel até o fim do acordo.
Entretanto, essa regra pode ser desfeita se:
- O locador necessitar do imóvel para uso próprio;
- Infração de regra contratual ou realização de atos ilegais;
- Acordo entre as partes (locador e locatário) para a desocupação do imóvel.
Modelo de distrato de contrato de aluguel pelo locador
Para auxiliar no desenvolvimento de um distrato de contrato de aluguel, trouxemos abaixo um modelo de contrato, encontrado no site Jusbrasil.
Modelo de distrato
Pelo presente instrumento particular de distrato de contrato de locação residencial cumulado com entrega de chaves que firmam de comum acordo, de um lado Sr. Fulano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF, portador do CPF n.º 000000, e de outro Sr. Beltrano de Tal, estado civil, profissão, residente na Rua Tal, Bairro Tal, CIDADE-UF portador do CPF n.º 000000, declaram e determinam as partes como líquido e certo o seguinte:
CLÁUSULA 1º - O término do contrato de locação residencial do imóvel situado na Rua TAL n.º 000000, dado em locação pelo LOCADOR ao LOCATÁRIO;
CLÁUSULA 2º - A desocupação imediata do imóvel, nas condições em que foi contratado. Sendo que desde já as partes declaram que o imóvel já foi vistoriado e que o LOCADOR nada tem a opor à sua entrega, visto que o mesmo atende todas as condições iniciais em que foi entregue;
CLÁUSULA 3º - Neste ato o LOCATÁRIO para o LOCADOR o valor do aluguel e do IPTU referentes ao mês TAL, no montante de R$ 000000 (REAIS);
CLÁUSULA 4º - Com o término da locação se extinguem tanto as obrigações principais quanto acessórias do LOCATÁRIO para com o LOCADOR, sendo que este dá ampla, geral e irrestrita quitação do contrato em favor do LOCATÁRIO;
CLÁUSULA 5º - É entregue neste ato as chaves do imóvel locado descrito no item I deste termo de distrato pelo LOCATÁRIO;
CLÁUSULA 6º - O LOCADOR dá ampla, geral e irrestrita quitação ao FIADOR do contrato de locação, o Sr. Beltrano de Tal, exonerando de qualquer obrigação presente ou forma referente ao contrato de locação ora findo.
Por estar certo e justo o acima determinado, as partes assinam este documento em três vias de igual conteúdo.
CIDADE, 00, MÊS, ANO.
NOME COMPLETO – LOCADOR
NOME COMPLETO – LOCATÁRIO
ASSINATURAS
TESTEMUNHAS
Portanto, se você busca saber mais sobre os modelos de distrato de contrato de aluguel, busque sempre o auxílio de advogados(as).
Rescisão de contrato x Ordem de despejo
A rescisão de contrato, como discutido anteriormente, é quando se encerra a locação antes do prazo estipulado por algum motivo, uma decisão que pode ser tomada tanto pelo locador quanto pelo locatário.
Dessa forma, é necessário analisar os detalhes para entender os fatores e as situações que levaram a quebra do contrato.
Já a ordem de despejo acontece quando o locador entra na Justiça para retirar o locatário do imóvel.
Existem várias medidas em conformidade com a lei para que essa ação seja concluída, porém, não é tão simples apenas retirar o inquilino, pois quando ambas as partes assinam um contrato, as cláusulas devem ser cumpridas e cobradas.
Entretanto, existem algumas condições que fazem com que isso aconteça:
- Falta de pagamento;
- Fim do prazo para locação;
- Descumprimento de cláusula contratual ou rescisão de contrato;
- Fim de contrato de trabalho;
- Morte do locatário, sem sucessor legítimo.
Assim, caso haja alguma das situações acima, ocorre um pedido de desocupação e se mesmo assim houver resistência, a ordem de despejo é imposta.
O período de início da ordem de despejo até sua efetividade pode ser relativamente demorado, pois alguns prazos são oferecidos para que o locatário possa sair do imóvel de forma pacífica.
Dessa forma, se mesmo após toda a tramitação judicial o locatário se recusar a sair, a ordem de despejo é emitida e realizada por oficiais de justiça ou policiais.
E se você gostou desse conteúdo e quer complementar sua leitura, aproveite para conferir também nosso post sobre as vantagens e desvantagens do contrato de locação sem garantia e entenda melhor sobre o tema.
