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ordem de despejo

Saiba como funciona e quando uma ordem de despejo é necessária?

Você que é corretor de imóveis ou dono de imobiliária já deve ter participado de uma ordem de despejo. Trabalha com locação e gostaria de informar o cliente sobre os os fatores que levam a ação de despejo? Está envolvido com as vendas e quer saber como funciona o básico dessa situação de conflito?

Na postagem de hoje, vamos conversar sobre a ordem de despejo. Principalmente, sobre o que você precisa saber sobre os direitos e deveres dos envolvidos no término do contrato. Além de quais medidas podem ou não serem tomadas.

É importante para um corretor estar por dentro das regulamentações do mercado dos imóveis. Visto que a legislação possui resoluções que se alteram e modificam cada vez mais, é preciso estar sempre por dentro do assunto. Conhecer a ordem de despejo e os trechos da lei que a rege pode ser apenas um dos pontos que irão te diferenciar.

Você pode ler sobre a regulamentação antes de conversarmos sobre o assunto. Neste link você irá encontrar todos os detalhes da lei do inquilinato, inclusive uma seção especial (Capítulo II) para a ação de despejo. Bom, já que precisamos saber como funciona esta ordem, vamos ao que interessa:

O que é a ordem de despejo e quando ela pode ser acionada?

A ordem de despejo ou ação de despejo, ocorre quando o proprietário deseja retirar o atual morador de um imóvel. Isto acontece para que este imóvel possa ser ocupado novamente. Existem uma série de fatores e medidas, principalmente legais, para que essa ação possa ser tomada.

Um proprietário não poderá acionar o despejo de um morador simplesmente por que deseja reaver o imóvel de volta. Quando é realizado o contrato de compra, venda ou aluguel, são acordada cláusulas que – caso descumpridas – serão cobradas.

Antes de tudo, ela recebe esse nome por causa do caráter impositivo, onde o locador obriga ao locatário a sair da propriedade. Tanto este locador, como o locatário, são protegido pela legislação, então não pense que você será despejado a qualquer momento.

Alguns dos fatores que levam a uma ordem de despejo são:

1. Descumprimento de cláusulas ou acordo para finalização de contrato

Isso se dá quando o locatário ou o locador passam por cima de alguma regra acordada durante o fechamento do negócio. É nesta situação que podemos perceber a importância do contrato.

É preciso, acima de tudo, um documento que seja assinado pelos indivíduos envolvidos e registrado em cartório. Caso aconteça algo, esta será a prova necessária para a contestação ou justificação.

Outra possibilidade é o acordo mútuo entre as partes para a finalização do contrato. De repente, o locador deseja realizar algum reparo no imóvel e deseja reaver a propriedade. Se o locatário também estiver de acordo e quiser sair do imóvel, os dois podem fazer um termo de rescisão do contrato e fechamento da negociação. Com isso, o locatário terá um prazo máximo para sair do imóvel.

2. Falta de pagamento do aluguel ou de outras taxas

E se te disséssemos que após um dia de atraso no aluguel, ou no pagamento de água, luz ou condomínio, o locador já pode entrar com uma ordem de despejo? Isto é assustador, principalmente para os locatários, porém também é a mais pura verdade. Depois de um dia de atraso no aluguel, aquele indivíduo que locou o imóvel já pode ser considerado inadimplente.

Claro que para isso existem as garantias. Seja através de fiador, seguro fiança ou seguro pelo cartão de crédito, o locador poderá requerer o pagamento dos valores em atraso. Caso esse pagamento não seja realizado, ele será capaz de entrar com uma liminar, que irá agilizar o processo, solicitando a saída do locatário em até 15 dias.

Essa liminar só pode ser solicitada caso não seja possível encontrar as garantias estabelecidas no contrato ou, ainda, caso o negócio não tenha garantias. Além disso, o locador precisa fornecer em juízo um valor de três aluguéis como caução.

3. Morte do locatário ou utilização do imóvel pelo proprietário

Analogamente aos acordos que são realizados entre as duas partes, a morte do locatário poderá também exigir uma ordem de despejo. Mas e se não há morador, por que haver uma ação dessas?

É por que em algumas situações, após a morte, parentes ou conhecidos do antigo morador alojam-se no imóvel. Se não houver herdeiro legítimo, o cônjuge ou companheiro e herdeiros sucessivos, serão responsáveis pela locação do imóvel.

Em outra situação, o proprietário poderá requerer o imóvel para realizar alguma construção, reparo ou até mesmo para moradia. Existe um inciso na lei do inquilinato que permite ao dono do imóvel solicitar a propriedade para sua própria estadia, ou ainda de seu cônjuge, se ele não possuir moradia própria.  

Como entrar com uma ação de despejo?

Lembre-se que, antes de tudo,  é sempre bom tentar resolver os problemas no diálogo. Se você trabalha em uma imobiliária ou está em contato direto com proprietários e locatários, incentive essa política amigável.

Contudo, se for necessário entrar com um liminar, converse com um advogado e prepare a documentação e pagamentos solicitados pela lei. Estes são: prestar caução em juízo no valor de três meses de aluguel, além da justificativa para a ação.

Estude o mercado e aja de acordo

Percebeu como é prático? Você que é corretor de imóveis e está inserido neste meio, deve zelar e buscar encontrar as soluções da forma mais amigável possível. Ainda assim, se houver a necessidade de entrar com uma ação judicial de despejo, esteja ciente de todos os detalhes.

Estudar como outros negócios imobiliários lidam com essa situação é uma boa forma de decidir como você vai agir. Se você age de acordo com o que é comum no mercado, os clientes entenderão que o que você está fazendo é certo.

Se você quiser saber mais sobre como estudar outros negócios, pode acessar nosso ebook sobre benchmarking imobiliário.

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