Fiador de aluguel: entendendo os direitos e deveres


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Se você, como corretor, trabalha com aluguel de imóveis, já teve que lidar com diversas modalidades de garantia do aluguel. Neste sentido, ainda que existam outras opções, como a caução e o seguro fiança, o fiador de aluguel ainda é a modalidade mais comumente escolhida entre os locatários. Isso se dá, principalmente porque é uma opção gratuita para o locatário. Contudo, por mais que a opção possua essa vantagem financeira, a posição de fiador de aluguel exige muita responsabilidade por parte dos que assumem este compromisso. Um fiador fica responsável por possíveis atrasos no pagamento do aluguel e pode, inclusive, perder bens próprios dependendo do caso.

Fiador ou Avalista

Quando falamos em concessões de crédito podemos pensar na figura do avalista. O avalista, assim como o fiador, também assume responsabilidades referentes à possíveis inadimplências, porém com algumas diferenças básicas. De qualquer forma, quando assume esta responsabilidade, a pessoa se torna responsável por uma série de deveres - e possui diversos direitos, também. Trabalhando com aluguel de imóveis, é importante que você saiba quais são os deveres, para poder cobrá-los, e quais os direitos de um fiador, para que sejam preservados - e como são diferentes do avalista.

Direitos de deveres do fiador de aluguel

Por isso, listamos alguns dos principais direitos e deveres de um fiador de aluguel que podem afetar o dia a dia do seu negócio imobiliário.

1. O fiador de aluguel se responsabiliza integralmente pelo contrato

No caso de um aluguel, o avalista se torna responsável apenas pelo pagamento do aluguel, em caso de inadimplência. Já o fiador se torna responsável pelas diversas cláusulas do contrato.

Tudo que está contratado entre locador e locatário torna-se de responsabilidade também do fiador de aluguel. Isso pode ir desde a manutenção física do imóvel até o pagamento correto do aluguel.

Portanto, caso o locatário não esteja seguindo suas recomendações com relação à manutenção do imóvel, você pode contatar o fiador - vamos falar mais sobre isso no item 3.

2. O contrato é quem dita as regras

O avalista também se difere da fiança no que diz respeito à questão contratual. Isso porque o fiador está ligado à suas responsabiliades de forma jurídica, enquanto o avalista “apenas” assina o título de crédito.

Essa questão faz com que a posição de fiador exija ainda mais responsabilidade por parte do fiador. Questões de inadimplência envolvendo fianças comumente terminam na justiça.

Por estar lidando com uma questão protegida por um contrato, você terá mais liberdade para cobrar - figurativa ou literalmente, o fiador.

3. Benefício de ordem

O benefício de ordem vai definir quem você deve cobrar primeiro. No caso do aluguel envolver um avalista, você poderá escolher quem cobrar primeiro.

É uma prática comum cobrar o avalista, para que ele sinta necessidade de cobrar o inquilino. Isso costuma funcionar como uma forma de agilizar o processo de cobrança.

Já quando é uma situação de finança, você deve cobrar primeiro o inquilino. O quando você vai entrar em contato com o fiador vai ser definido pelo contrato.

Contudo, a probabilidade é que você terá que dar vários avisos para o inquilino antes de cobrar o responsável pela fiança. Isso se dá devido ao benefício de ordem.

4. Alterações no contrato podem “livrar” o fiador de aluguel

Normalmente, o contrato da fiança poderia ser cancelado apenas com o mútuo acordo entre as partes ou com uma ordem judicial. Portanto, a relação de fiança era consideravelmente estável e indissolúvel.

Com a nova lei do inquilinato, entretanto, por mais que a relação ainda possua certa estabilidade, é possível que ela seja desfeita de outras formas.

Alterações feitas no contrato e que não são comunicadas podem gerar a quebra deste contrato. Caso o fiador não seja informado, ele pode pedir para ser liberado desta relação.

5. A decisão de se manter no contrato é do fiador

De qualquer forma, a relação de fiança pode ser encerrada pelo fiador, se ele demonstrar este desejo. A qualquer momento, pode ser pedido para abandonar a posição.

Contudo, mesmo após o aviso, as responsabilidade de fiança serão mantidas por mais 120 dias. Já o inquilino terá 30 dias após o aviso para conseguir outra garantia de locação.

6. Não esqueça da outorga uxória

A outorga uxória diz respeito ao consentimento do cônjuge do fiador quando do fechamento do contrato.

Portanto, quando for fechar o contrato, você precisa estar atendo à situação conjugal da pessoa que assume a responsabilidade da fiança. No caso da pessoa estar casada, certifique-se, de forma legal, que o/a cônjuge está ciente da negociação.

Caso isso não seja levado em consideração, o contrato poderá ser desfeito ou você pode ter problemas com a justiça, posteriormente.

Mantendo uma relação saudável com seus clientes

Ao aceitar ser fiador de aluguel, a pessoa assume grande responsabilidade, pois é uma função com muitos riscos. Muito se fala sobre como essa relação de fiança, muitas vezes, estraga relacionamentos. Ainda que você deva querer agradar e ter uma boa relação com seus clientes, não há porque não acionar a pessoa responsável pela fiança, quando necessário. É uma ferramenta completamente legítima que está ao seu alcance em casos de inadimplência. O que você pode fazer, contudo, é convencer seus clientes a utilizarem outras formas de modalidade de garantia.

Use o benchmarking imobiliário à seu favor

Por fim, observar como outros corretores e imobiliárias agem neste tipo de situação é uma boa maneira de saber como você irá lidar com ela. Nesse sentido, boas práticas de benchmarking podem ser executadas no seu dia a dia. Através delas você consegue aprender com a concorrência, com pessoas e empresas de outras áreas e até mesmo com você mesmo Pensando nisso, preparamos um ebook sobre benchmarking que deve te ajudar. benchmarking-fiador-de-aluguel O importante é que você respeite o inquilino e o fiador de aluguel, e saiba o momento correto para cobrar. Contudo, não deixe de cobrar se for necessário. Os envolvidos na relação de fiança entendem suas responsabilidades e devem arcar com elas. Você não deve ter medo de cobrá-las quando necessário

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