Quem trabalha no mercado imobiliário sabe que comprar um imóvel está se tornando uma decisão cada vez mais influenciada pelas condições de crédito e pelos custos de manutenção.
Com juros elevados e recursos mais limitados para financiamentos, o setor apresenta movimentos distintos entre os segmentos.
A ata do Copom sinalizou que a Selic poderá permanecer elevada por mais tempo, enquanto a poupança SBPE acumulou cinco meses consecutivos de saídas líquidas, aumentando a pressão sobre o crédito habitacional.
Apesar desse cenário, o Minha Casa, Minha Vida continua ganhando espaço e já concentra 71% das vendas de imóveis novos em São Paulo.
Além disso, a Caixa projeta recursos elevados para o programa até 2030, embora sua expansão dependa de novas fontes de financiamento e maior eficiência na construção civil.
Confira os principais acontecimentos da semana e entenda o que esses indicadores revelam sobre o mercado imobiliário.
Assuntos que você irá encontrar:
- Ata do Copom sinaliza Selic alta por mais tempo;
- Poupança do SBPE perde R$7,58 bilhões em outubro;
- Minha Casa, Minha Vida representa 71% das vendas em São Paulo;
- Caixa projeta estabilidade nos recursos do MCMV até 2030;
- Taxa de condomínio sobe 30% em São Paulo desde 2022.
Ata do Copom sinaliza Selic alta por mais tempo
O Banco Central sinalizou que a taxa Selic poderá permanecer elevada por mais tempo, diante das incertezas econômicas e das expectativas de inflação acima da meta.
A avaliação consta na ata do Comitê de Política Monetária (Copom), divulgada em 10 de novembro de 2026, após a decisão de manter a Selic em 13,75% ao ano, interrompendo uma sequência de cinco cortes consecutivos.
Segundo o documento, o cenário atual exige uma política monetária mais restritiva e prolongada para controlar a inflação, cuja meta é de 3% ao ano, com margem de tolerância entre 1,5% e 4,5%.
Entre os principais fatores de preocupação estão as incertezas sobre a política fiscal brasileira, as expectativas de inflação elevada e os sinais de desaceleração da atividade econômica.
O Produto Interno Bruto (PIB), por exemplo, cresceu 0,5% no segundo trimestre de 2026, após avançar 1,1% nos três primeiros meses do ano.
Para o Banco Central, essa desaceleração poderá se intensificar, especialmente nos segmentos mais dependentes de crédito.
Segundo Eduardo Zaidan, presidente executivo do Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo (Sinduscon-SP), a manutenção dos juros elevados exige cautela, já que o controle da inflação também pode reduzir o ritmo de crescimento econômico.
Juros elevados pressionam crédito e construção civil
Para o mercado imobiliário, a perspectiva de juros altos por mais tempo representa um desafio, principalmente para o financiamento habitacional e os investimentos na construção civil.
O crédito mais caro aumenta o custo dos financiamentos, reduz o poder de compra das famílias e pode prolongar as negociações imobiliárias, dificultando a manutenção do ritmo de vendas das incorporadoras.
O impacto é especialmente relevante para a classe média, que enfrenta condições de financiamento mais restritivas e precisa reunir recursos próprios maiores para a aquisição de imóveis.
Em contrapartida, o programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) continua sustentando parte importante da atividade imobiliária, principalmente por oferecer condições subsidiadas de financiamento.
Além das vendas, os juros elevados também encarecem o financiamento de novos empreendimentos, que exigem investimentos de longo prazo antes de gerar retorno financeiro.
Para o Sinduscon-SP, o cenário ainda é agravado por desafios como a escassez de mão de obra e as incertezas relacionadas às mudanças regulatórias e tributárias.
Dessa forma, a sinalização do Copom indica que imobiliárias e incorporadoras poderão enfrentar um período prolongado de crédito restritivo, exigindo maior atenção à viabilidade dos empreendimentos, às condições de financiamento e ao comportamento da demanda.
Poupança do SBPE perde R$7,58 bilhões em outubro
A poupança do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE), uma das principais fontes de recursos para o financiamento imobiliário no Brasil, registrou saída líquida de R$7,58 bilhões em outubro de 2026, segundo dados divulgados pelo Banco Central.
O resultado representa o quinto mês consecutivo de perdas, com retiradas superiores aos depósitos. Durante outubro, os brasileiros depositaram aproximadamente R$295 bilhões, enquanto os saques somaram R$302,6 bilhões.
Com isso, o saldo total da poupança SBPE caiu para R$753 bilhões, uma redução de R$2,78 bilhões em relação a setembro, considerando também os rendimentos creditados no período.
No acumulado de janeiro a outubro de 2026, as saídas líquidas chegaram a R$60,8 bilhões, resultado inferior aos R$66,9 bilhões registrados no mesmo intervalo de 2025.
Dos dez primeiros meses do ano, apenas abril e maio apresentaram captação positiva, de R$499 milhões e R$2,3 bilhões, respectivamente.
Apesar da redução dos recursos, o financiamento imobiliário pelo SBPE continua apresentando crescimento no acumulado do ano.
Segundo a Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), os financiamentos somaram R$146,1 bilhões entre janeiro e setembro de 2026, uma alta de 30,3% em relação ao mesmo período do ano anterior.
Saques da poupança pressionam o crédito imobiliário
A sequência de retiradas da poupança preocupa o mercado imobiliário porque os recursos do SBPE são utilizados pelos bancos para financiar a compra de imóveis.
Quando os saques superam os depósitos por períodos prolongados, as instituições financeiras passam a contar com menos recursos novos dessa fonte para sustentar a concessão de crédito habitacional.
Na prática, a redução da disponibilidade de recursos pode pressionar as taxas de financiamento, aumentar as exigências de entrada e tornar os critérios de aprovação mais restritivos.
O cenário também ocorre em meio às discussões sobre a reformulação do SBPE, que busca reduzir a dependência da poupança e ampliar a utilização de outras fontes de financiamento, como títulos emitidos no mercado financeiro.
Entretanto, representantes da construção civil demonstram preocupação com a possibilidade de que os custos mais elevados dessas fontes sejam repassados aos compradores.
Além disso, a manutenção da Selic em 13,75% ao ano e os recentes aumentos nas taxas de financiamento de bancos privados reforçam as dificuldades enfrentadas por quem busca crédito imobiliário.
Para imobiliárias e incorporadoras, a combinação entre juros elevados e menor captação da poupança pode dificultar o acesso ao financiamento e prolongar o tempo de negociação dos imóveis, exigindo maior atenção às condições de crédito e à capacidade financeira dos compradores.
Minha Casa, Minha Vida representa 71% das vendas em São Paulo
O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) está ampliando sua participação no mercado imobiliário de São Paulo e já responde por 71% das vendas de imóveis novos na capital paulista, segundo levantamento do Sindicato da Habitação (Secovi-SP).
Entre outubro de 2025 e setembro de 2026, foram comercializadas 86,3 mil unidades pelo programa, um crescimento de 28% em relação ao período anterior. Há dois anos, o MCMV representava 54% das vendas na cidade, evidenciando o avanço do segmento habitacional.
Enquanto isso, as vendas de imóveis de médio e alto padrão recuaram 20% nos últimos 12 meses, totalizando aproximadamente 35 mil unidades.
O crescimento também aparece no Valor Geral de Vendas (VGV) do Minha Casa, Minha Vida, que alcançou R$24,9 bilhões, uma alta de 27%. Com isso, a participação do programa no valor total comercializado na capital passou de 26%, em setembro de 2024, para 42% em 2026.
Segundo Ely Wertheim, presidente executivo do Secovi-SP, o avanço está relacionado principalmente às políticas urbanísticas de São Paulo, que incentivaram a construção de moradias populares em regiões com infraestrutura e acesso a serviços.
Além disso, a ampliação das faixas de renda e dos limites de financiamento do programa tem permitido atender parte da classe média, que enfrenta maiores dificuldades para comprar imóveis fora das condições subsidiadas.
Lançamentos do MCMV crescem mais que as vendas
Apesar do crescimento das vendas, o ritmo de lançamentos do Minha Casa, Minha Vida tem sido ainda mais acelerado.
Nos últimos 12 meses, as incorporadoras lançaram 108,9 mil unidades pelo programa, uma alta de 42%, superando o crescimento de 28% registrado nas vendas.
Como resultado, o estoque de imóveis do MCMV em São Paulo chegou a 61,7 mil unidades em setembro de 2026, um aumento de 65% em relação ao ano anterior, quando havia 37,4 mil imóveis disponíveis.
O tempo estimado para comercializar esse estoque também aumentou, passando de sete meses em dezembro de 2024 para nove meses em setembro de 2026. Nos segmentos de médio e alto padrão, o prazo chegou a 13 meses.
Apesar do crescimento da oferta, o presidente do Secovi-SP avalia que o mercado ainda não apresenta excesso de imóveis disponíveis, considerando que o tempo médio de construção dos empreendimentos é de aproximadamente 26 a 27 meses.
O levantamento também mostra uma preferência por unidades compactas. Em setembro, imóveis entre 30 e 45 m² representaram 61% das vendas do MCMV, enquanto apartamentos de dois dormitórios concentraram 65%.
Vale destacar que a pesquisa considera apenas as Faixas 1, 2 e 3 do Minha Casa, Minha Vida, deixando de fora a Faixa 4, destinada a financiamentos de imóveis de até R$600 mil.
Para imobiliárias e incorporadoras, os resultados mostram a importância do programa habitacional para sustentar a demanda por imóveis novos, mas também reforçam a necessidade de acompanhar o crescimento do estoque e as condições de financiamento para manter o ritmo de comercialização.
Caixa projeta estabilidade nos recursos do MCMV até 2030
O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) deverá manter um volume elevado de recursos para financiamento habitacional até 2030, mas a expansão do programa dependerá de novas fontes de financiamento e de melhorias na eficiência da construção civil.
A avaliação é de Marlon Machado, superintendente nacional de Habitação da Caixa Econômica Federal, durante o Fórum Nacional de Desenvolvimento Imobiliário (FNDI).
Segundo o executivo, o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), principal fonte de recursos do programa, apresenta condições favoráveis de financiamento, mas possui pouco espaço para ampliar significativamente seu orçamento nos próximos anos.
Em 2026, o Minha Casa, Minha Vida caminha para registrar um dos maiores volumes de contratações de sua história. Desde 2023, o programa já contratou 2,7 milhões de unidades habitacionais, com a meta de alcançar 3 milhões até o final de 2026.
Para 2027, o Conselho Curador do FGTS manteve o orçamento de R$144,5 bilhões destinado à habitação, garantindo a continuidade dos investimentos no setor.
Entretanto, o planejamento para 2028 a 2030 prevê R$125,5 bilhões anuais para financiamentos habitacionais de famílias de baixa renda, enquanto os recursos destinados à classe média pelo MCMV serão reduzidos para R$10 bilhões por ano.
Diante desse cenário, a Caixa considera ampliar a combinação de diferentes fontes de financiamento, incluindo o Fundo Social do Pré-Sal, que passou a contribuir com recursos para o programa em 2025.
Caixa aposta na digitalização para reduzir custos do MCMV
Além da diversificação dos recursos, a Caixa pretende aumentar a eficiência dos processos envolvidos na construção e no financiamento de imóveis.
Uma das iniciativas é o desenvolvimento de uma plataforma digital prevista para 2027, que deverá integrar etapas de aprovação, documentação e análise de projetos habitacionais.
A proposta é facilitar o compartilhamento de informações entre bancos, construtoras, incorporadoras, órgãos públicos e cartórios, reduzindo o retrabalho e a necessidade de conferências manuais.
Segundo especialistas, os atrasos na aprovação de empreendimentos representam um custo significativo para o setor, especialmente em um cenário de juros elevados.
Com a Selic acima de 13% ao ano, os custos relacionados à demora dos processos podem representar mais de 10% do valor de uma unidade habitacional, dependendo das condições do empreendimento.
Para o mercado imobiliário, o cenário indica que a manutenção dos recursos do Minha Casa, Minha Vida não será suficiente, por si só, para garantir uma expansão significativa da oferta habitacional.
Assim, a redução de custos, a simplificação dos processos e a diversificação das fontes de crédito serão fatores importantes para ampliar a produção de imóveis e permitir que mais famílias tenham acesso à casa própria nos próximos anos.
Taxa de condomínio sobe 30% em São Paulo desde 2022
A taxa média de condomínio na cidade de São Paulo aumentou 30% entre 2022 e 2026, passando de R$832 para R$1.085 mensais, segundo dados do Mapa de Condomínios da Lello, divulgados pelo Estadão.
O crescimento superou a inflação oficial do período, medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que acumulou aproximadamente 20%.
Com isso, os moradores da capital paulista passaram a gastar, em média, cerca de R$13 mil por ano com o condomínio.
Entre os principais fatores que explicam esse aumento estão os reajustes salariais, a contratação de serviços terceirizados e a elevação de despesas com água, energia elétrica e gás.
De acordo com o levantamento, os gastos com pessoal representam 49% do orçamento dos condomínios paulistanos, tornando essa uma das despesas mais relevantes para a manutenção dos edifícios.
Além disso, o valor das taxas varia significativamente conforme a localização, a quantidade de apartamentos e os serviços oferecidos pelos empreendimentos.
Na zona sul, por exemplo, a taxa média mensal chega a R$1.282, enquanto na zona leste fica em aproximadamente R$750.
O porte dos edifícios também influencia os custos. Em condomínios com mais de 150 unidades na região central, a despesa anual média é de R$7,1 mil por apartamento, enquanto em empreendimentos com menos de 30 unidades na zona sul, esse valor pode ultrapassar R$33 mil.
Essa diferença ocorre porque condomínios com mais apartamentos conseguem distribuir despesas fixas entre um número maior de moradores, enquanto prédios menores podem apresentar custos individuais mais elevados.
Custos e inadimplência afetam o mercado imobiliário
O aumento das taxas condominiais também ganha relevância diante do crescimento da verticalização no Brasil.
Segundo o IBGE, a proporção de brasileiros que vivem em apartamentos passou de 8,5% em 2010 para 12,5% em 2022, um crescimento de aproximadamente 47%.
No estado de São Paulo, o número de domicílios em apartamentos aumentou 76,2% nesse período, passando de 1,84 milhão para 3,24 milhões.
Com a expansão desse modelo de moradia, os custos condominiais se tornam cada vez mais importantes na decisão de compra ou locação de imóveis.
Para quem pretende financiar um apartamento, por exemplo, o orçamento precisa considerar não apenas as prestações do financiamento imobiliário, mas também o IPTU e a taxa de condomínio. Valores elevados podem reduzir a capacidade de pagamento e influenciar a escolha do imóvel.
Outro ponto de atenção é a inadimplência condominial. Na base da Lello, a proporção de cotas vencidas há mais de 30 dias na capital paulista caiu de 6,24% em 2022 para 5,30% em 2026.
Entretanto, um levantamento da uCondo identificou inadimplência de 12,14% no estado de São Paulo no primeiro semestre de 2026, acima dos 11,19% registrados no mesmo período de 2025. Os indicadores consideram bases diferentes e, portanto, não são diretamente comparáveis.
O atraso no pagamento das taxas pode comprometer a manutenção dos edifícios, gerar cobranças extraordinárias e limitar investimentos em melhorias e segurança.
Para quem trabalha no mercado imobiliário, os dados reforçam a importância de considerar os custos condominiais na precificação e na apresentação dos imóveis, além de acompanhar a saúde financeira dos empreendimentos, já que esses fatores podem influenciar a atratividade e a valorização das unidades.
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