Juros elevados, mudanças na tributação e bilhões destinados à habitação estão movimentando o mercado imobiliário brasileiro e influenciando as perspectivas de compradores, investidores e empresas do setor.
Entre os principais acontecimentos, o Banco Central manteve a Taxa Selic em 13,75% ao ano, enquanto a reforma tributária avança com novas definições sobre a CBS e seus impactos nas operações imobiliárias.
Ao mesmo tempo, o seguro habitacional alcançou R$8 bilhões em arrecadação em 2025, impulsionado pela expansão do Minha Casa, Minha Vida. Já o FGTS reservou R$144,5 bilhões para habitação em 2027, enquanto os aluguéis residenciais apresentaram estabilidade em outubro.
Neste artigo, você vai entender como esses movimentos estão influenciando o setor imobiliário e quais são os principais desdobramentos dessas mudanças.
Assuntos que você irá encontrar:
- Banco Central mantém Selic em 13,75% e interrompe cortes;
- CBS de 11,3%: o que muda para o mercado imobiliário;
- Aluguel residencial desacelera e fica estável em outubro;
- Seguro habitacional cresce com expansão do Minha Casa, Minha Vida;
- FGTS destina R$144,5 bilhões para habitação em 2027.
Banco Central mantém Selic em 13,75% e interrompe cortes
O Banco Central decidiu manter a taxa Selic em 13,75% ao ano na reunião que aconteceu na última semana, interrompendo uma sequência de cinco reduções consecutivas iniciada em março.
A decisão foi unânime e ocorreu em um cenário de maior incerteza econômica, expectativas de inflação mais elevada e desaceleração da atividade econômica.
Segundo o Comitê de Política Monetária (Copom), a manutenção dos juros é compatível com a estratégia de aproximar a inflação da meta, atualmente estabelecida em 3% ao ano, com margem de tolerância de 1,5 ponto percentual para mais ou para menos.
O Banco Central também revisou suas projeções de inflação. A estimativa do IPCA para 2026 passou de 5,2% para 5,6%, enquanto a previsão para 2027 subiu de 3,9% para 4,7%.
O comunicado destacou a necessidade de cautela diante das incertezas fiscais e de seus possíveis impactos sobre a economia brasileira.
Com a interrupção dos cortes, o mercado passa a acompanhar a última reunião do Copom de 2026, prevista para dezembro, para avaliar os próximos passos da política monetária.
Juros do financiamento imobiliário já registram aumento
Apesar da manutenção da Selic, as taxas de financiamento imobiliário já começaram a subir nos principais bancos privados do país.
O movimento está relacionado principalmente à elevação dos juros futuros, que refletem as expectativas do mercado financeiro sobre as condições econômicas e influenciam o custo de captação de recursos pelas instituições.
Como já informado aqui no blog anteriormente, o Itaú elevou sua taxa mínima de financiamento imobiliário de 11,79% para 12,95% ao ano mais Taxa Referencial (TR). Já o Santander reajustou os juros de 11,69% para 12,49% ao ano mais TR, enquanto o Bradesco aumentou sua taxa mínima de 11,7% para 15% ao ano mais TR.
Ou seja, em um financiamento de R$500 mil por 30 anos, por exemplo, o aumento dos juros pode elevar a prestação mensal em aproximadamente R$1.229 no Bradesco, R$359 no Itaú e R$300 no Santander, considerando a tabela SAC e sem incluir TR, seguros e tarifas.
O impacto da Selic sobre o crédito habitacional varia conforme a modalidade. No Minha Casa, Minha Vida, os financiamentos possuem condições subsidiadas, enquanto imóveis de maior valor tendem a ser mais sensíveis às oscilações das taxas de mercado.
Para imobiliárias e incorporadoras, o encarecimento do financiamento pode reduzir o poder de compra dos consumidores, dificultar a aprovação de crédito e prolongar as negociações.
Nesse cenário, acompanhar as condições oferecidas pelos bancos se torna importante para orientar os compradores e compreender os possíveis impactos dos juros sobre o ritmo de vendas do mercado imobiliário.
CBS de 11,3%: o que muda para o mercado imobiliário
A reforma tributária brasileira está avançando, mas a alíquota de referência de 11,3% da Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) não significa que esse será o percentual efetivamente pago em todas as operações imobiliárias.
Em 28 de outubro de 2026, o Tribunal de Contas da União (TCU) aprovou o cálculo da alíquota de referência da CBS em 11,3%, acima da estimativa inicial de 9,21%. O percentual ainda depende de definição pelo Senado Federal, prevista até 15 de dezembro.
Segundo especialistas, a comparação direta entre essa alíquota e a carga tributária atual desconsidera particularidades do mercado imobiliário, especialmente os benefícios previstos na legislação e a possibilidade de aproveitamento de créditos tributários.
A Lei Complementar nº 214/2025 estabelece redução de 50% nas alíquotas de CBS e IBS para operações de compra e venda de imóveis e de 70% para locação.
Na prática, caso a alíquota de referência da CBS seja confirmada em 11,3%, os percentuais aplicáveis após essas reduções serão de 5,65% para compra e venda e 3,39% para locação, antes de considerar outros mecanismos tributários previstos na legislação.
Além disso, o novo sistema permitirá, nas operações abrangidas pelas regras gerais de creditamento, que empresas aproveitem créditos de tributos pagos em determinadas aquisições de bens e serviços, reduzindo o valor líquido a recolher.
Reforma tributária exige atenção à venda e locação de imóveis
A CBS começará a ser cobrada efetivamente em janeiro de 2027, substituindo o PIS e a Cofins. Já o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), de competência estadual e municipal, substituirá gradualmente o ICMS e o ISS entre 2029 e 2032, com implementação integral prevista para 2033.
Para o mercado imobiliário, a transição exige atenção às diferenças de tributação entre imóveis novos, usados e unidades comercializadas na planta, além dos regimes adotados pelas incorporadoras.
Empresas enquadradas no Regime Especial de Tributação (RET), por exemplo, poderão utilizar regras específicas durante a transição, desde que atendam às condições legais e formalizem a opção dentro do prazo estabelecido.
Nessas situações, a legislação prevê recolhimento de IBS e CBS equivalente a 2,08% da receita mensal recebida, ou 0,53% para determinadas incorporações de imóveis residenciais de interesse social.
O regime possui regras próprias e não permite o aproveitamento de créditos vinculados à incorporação.
Nesse cenário, as imobiliárias precisarão avaliar os impactos da Reforma Tributária sobre a precificação, os contratos e a rentabilidade das operações, considerando as particularidades de cada negócio e as etapas de implementação do novo sistema.
Aluguel residencial desacelera e fica estável em outubro
O preço do aluguel residencial apresentou estabilidade em outubro, após meses de valorização no mercado imobiliário brasileiro.
Segundo o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR), divulgado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV-Ibre), os aluguéis registraram queda de 0,01% em outubro, após uma alta de 0,28% em setembro.
No acumulado de janeiro a outubro, o indicador apresenta valorização de 3,56%. Já nos últimos 12 meses, a alta desacelerou de 5,08% em setembro para 4,47% em outubro, indicando uma redução no ritmo de crescimento dos valores negociados.
Apesar da estabilidade recente, fatores como o crédito imobiliário restritivo e a oferta limitada de imóveis para locação continuam pressionando o mercado, o que indica que a desaceleração ainda não representa necessariamente uma mudança de tendência.
Além disso, o comportamento dos preços de locação residencial foi diferente entre as quatro capitais acompanhadas pelo IVAR.
Em outubro, o Rio de Janeiro apresentou a maior alta mensal, de 0,37%, seguido por Belo Horizonte, com 0,18%. Já São Paulo registrou queda de 0,12%, enquanto Porto Alegre apresentou recuo de 0,13%.
Na comparação dos últimos 12 meses, Belo Horizonte liderou a valorização dos aluguéis residenciais, com alta acumulada de 6,68%.
O Rio de Janeiro aparece na sequência, com 5,45%, seguido por São Paulo, com 4,09%, e Porto Alegre, com 3,31%.
Diferentemente de indicadores que acompanham os valores anunciados dos imóveis, o IVAR considera os preços efetivamente negociados em contratos de locação residencial, com base em informações de administradoras de imóveis.
Essa metodologia permite acompanhar de maneira mais próxima as condições praticadas nas negociações entre proprietários e inquilinos.
Portanto, os resultados reforçam a importância de analisar o comportamento dos aluguéis em cada mercado regional, considerando as diferenças de valorização, oferta e demanda na definição dos preços de locação.
Seguro habitacional cresce com expansão do Minha Casa, Minha Vida
O crescimento do programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) está impulsionando o mercado de seguro habitacional no Brasil, acompanhando o aumento das operações de financiamento imobiliário.
Entre 2020 e 2025, o número de operações de crédito para compra de imóveis pelo MCMV passou de 365.044 para 662.556, enquanto a arrecadação do seguro habitacional no país cresceu de R$4,5 bilhões para R$8 bilhões no mesmo período.
No primeiro semestre de 2026, o programa habitacional registrou 473.279 contratações, enquanto o segmento de seguros arrecadou R$4,3 bilhões, segundo dados divulgados pelo Valor Econômico.
O crescimento também foi acompanhado pelo aumento das indenizações pagas pelas seguradoras. Os valores passaram de R$1,2 bilhão em 2020 para R$1,9 bilhão em 2025, chegando a R$1,1 bilhão apenas nos primeiros seis meses de 2026.
Segundo a Confederação Nacional das Seguradoras (CNseg), a expectativa é de crescimento de 11,6% na arrecadação do seguro habitacional em 2026, seguido por uma expansão próxima de 11% em 2027.
A projeção considera a continuidade das operações de crédito imobiliário financiadas com recursos do FGTS e da poupança, além da maior preocupação com riscos climáticos e danos aos imóveis.
Seguro habitacional protege financiamento e imóvel
Obrigatório nos financiamentos imobiliários habitacionais, o seguro permanece vigente durante o prazo do contrato e oferece proteção financeira tanto para o comprador quanto para a instituição que concede o crédito.
As coberturas mínimas incluem morte e invalidez permanente do mutuário, além de danos físicos ao imóvel, como incêndios, explosões, vendavais, desmoronamentos, inundações e alagamentos, conforme as condições da apólice.
Em casos de morte ou invalidez permanente cobertos pelo seguro, a indenização pode quitar total ou parcialmente o saldo devedor do financiamento, considerando a participação do segurado na composição da renda.
Na contratação, a instituição financeira deve oferecer pelo menos duas opções de apólice, sendo uma delas de seguradora sem vínculo com o banco. O consumidor também pode buscar outras seguradoras autorizadas.
Para o mercado imobiliário, a expansão do seguro habitacional amplia a importância de orientar os compradores sobre as coberturas disponíveis, os custos envolvidos e as condições de contratação.
Além disso, o relacionamento com o cliente pode continuar após a quitação do financiamento, por meio de seguros residenciais voluntários.
Segundo estimativa da Federação Nacional de Seguros Gerais (FenSeg), apenas 17% das residências brasileiras possuem esse tipo de proteção.
Assim, o avanço do Minha Casa, Minha Vida fortalece não apenas o acesso ao crédito habitacional, mas também a demanda por soluções de proteção financeira e patrimonial ao longo da jornada de aquisição de imóveis.
FGTS destina R$144,5 bilhões para habitação em 2027
O Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS) aprovou R$144,5 bilhões para investimentos em habitação em 2027, mantendo o mesmo valor previsto para 2026.
O montante faz parte de um orçamento total de R$169 bilhões destinado ao financiamento de políticas públicas, incluindo habitação, saneamento básico, infraestrutura urbana e saúde.
Além dos recursos habitacionais, foram reservados R$8 bilhões para saneamento básico, R$8 bilhões para infraestrutura urbana e R$8,5 bilhões para a área da saúde.
Do orçamento destinado à habitação, R$125,5 bilhões serão direcionados ao financiamento de famílias de baixa renda, que continuam concentrando a maior parcela dos investimentos.
Outros R$15 bilhões serão destinados à classe média pelo programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), enquanto R$4 bilhões estão previstos para a linha pró-cotista, que oferece condições especiais de financiamento a trabalhadores com conta vinculada ao FGTS.
Também estão previstos R$13 bilhões em subsídios habitacionais para famílias de menor renda, contribuindo para reduzir os custos de aquisição da casa própria. Esses valores integram a programação habitacional e não devem ser somados separadamente ao total aprovado.
Recursos para classe média diminuem a partir de 2028
Embora o orçamento habitacional de 2027 tenha sido mantido, o planejamento plurianual do FGTS prevê mudanças na distribuição dos recursos entre 2028 e 2030.
Nesse período, o financiamento destinado às famílias de baixa renda permanecerá em R$125,5 bilhões por ano, enquanto os recursos para a classe média no Minha Casa, Minha Vida serão reduzidos de R$15 bilhões para R$10 bilhões anuais.
O orçamento total para políticas públicas financiadas pelo FGTS também deverá diminuir gradualmente, chegando a R$163,7 bilhões por ano até 2030.
Para o mercado imobiliário, a manutenção dos investimentos habitacionais em 2027 representa uma sinalização de continuidade do financiamento à aquisição de imóveis, especialmente nos segmentos atendidos pelo Minha Casa, Minha Vida.
Entretanto, a redução dos recursos destinados à classe média nos anos seguintes pode exigir maior atenção às condições de crédito imobiliário, influenciando o planejamento de incorporadoras e as possibilidades de financiamento dos compradores.
Assim, acompanhar a distribuição dos recursos do FGTS será importante para compreender as perspectivas do mercado habitacional e a disponibilidade de crédito nos próximos anos.
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