O mercado imobiliário brasileiro está passando por várias mudanças recentes impulsionadas pelos juros elevados, custos de moradia e novas oportunidades de investimento.
Enquanto a taxa Selic alta prolonga as negociações de imóveis, 65% das incorporadoras apontam a taxa de condomínio como o principal motivo de conflito na entrega das chaves.
No mercado de locação, a inadimplência caiu para 2,93%, mas os aluguéis anunciados estão 76% acima do orçamento dos consumidores. Já na Serra Gaúcha, o aluguel por temporada ganha espaço e atrai investidores.
Neste artigo, você vai entender os principais movimentos do mercado imobiliário e seus impactos para compradores, investidores e imobiliárias.
Assuntos que você irá encontrar:
- Taxa de condomínio lidera conflitos na entrega das chaves;
- Selic alta aumenta o tempo de negociação em Balneário Camboriú;
- Inadimplência do aluguel cai a 2,93%, menor nível da série;
- Preço do aluguel está 76% acima do orçamento dos brasileiros;
- Aluguel por temporada impulsiona imóveis na Serra Gaúcha.
Taxa de condomínio lidera conflitos na entrega das chaves
O valor da taxa de condomínio se tornou o principal ponto de atrito entre moradores e incorporadoras na entrega de imóveis novos.
Segundo uma pesquisa da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), em parceria com outra líder do setor, 65% das incorporadoras identificam a cota condominial como a maior fonte de conflito nessa etapa.
O problema costuma surgir na Assembleia Geral de Instalação, momento em que o condomínio é formalmente constituído e seu orçamento inicial é aprovado.
De acordo com o levantamento, em 33% dos casos, a estimativa da taxa condominial é apresentada aos moradores somente nessa reunião, dificultando o planejamento financeiro dos novos proprietários.
A insatisfação com o valor do condomínio supera outras reclamações comuns no processo de entrega dos imóveis, como atrasos, vistorias e problemas na conclusão da obra (60%), além da escolha do síndico (53%).
A pesquisa ouviu 53 das 96 incorporadoras associadas à Abrainc, que representam R$90 bilhões em Valor Geral de Vendas (VGV) e aproximadamente 45% das unidades lançadas no Brasil.
Entre os participantes, 87% ocupavam cargos de coordenação, gestão ou diretoria, refletindo a percepção das empresas sobre os principais desafios do pós-entrega.
Planejamento antecipado pode reduzir conflitos na entrega das chaves
Outro fator identificado pela pesquisa é a entrada tardia das administradoras na implantação dos condomínios. Em 44% dos casos, essas empresas começam a participar do projeto cerca de três meses antes da entrega, enquanto algumas são envolvidas apenas no dia da assembleia.
Para 34% dos respondentes, o ideal seria incluir a administradora ainda na concepção do empreendimento.
Essa antecipação permitiria avaliar custos operacionais, dimensionar equipes, planejar contratos de manutenção e estabelecer uma previsão mais realista das despesas condominiais.
O levantamento também aponta que os primeiros 90 dias após a assembleia de instalação concentram parte importante dos conflitos entre moradores, síndicos, administradoras e incorporadoras.
Nesse período, além das dúvidas sobre o valor da taxa de condomínio, surgem questionamentos relacionados às regras de utilização das áreas comuns, garantias, pendências da obra e responsabilidades de cada parte.
Para o mercado imobiliário, os resultados reforçam a importância de tratar a entrega das chaves como uma etapa da jornada do cliente, e não como o encerramento do relacionamento com o comprador.
Portanto, a comunicação antecipada sobre os custos condominiais, acompanhada de um planejamento financeiro consistente, pode reduzir surpresas no orçamento dos moradores, evitar conflitos e contribuir para uma experiência mais transparente na transição para o novo imóvel.
Selic alta aumenta o tempo de negociação em Balneário Camboriú
A manutenção da taxa Selic em patamar elevado está aumentando o tempo de negociação de imóveis em Balneário Camboriú e Itajaí, em Santa Catarina, além de abrir espaço para descontos e condições de pagamento mais flexíveis.
Segundo um divulgado pelo Metro Quadrado, o prazo médio para concluir uma negociação imobiliária na região passou de 20 dias, em 2024, para 90 dias, em 2026, um aumento de 4,5 vezes.
O movimento ocorre em um cenário de juros elevados, mesmo após o Banco Central reduzir a taxa básica de juros para 13,75% ao ano em setembro de 2026.
Como parte significativa dos compradores de imóveis na região é formada por investidores, a rentabilidade das aplicações de renda fixa, especialmente aquelas atreladas ao CDI, passou a competir diretamente com o potencial de valorização imobiliária.
Nesse contexto, compradores estão mais seletivos e avaliam com maior cautela o retorno dos investimentos, enquanto incorporadoras precisam adaptar suas estratégias comerciais para manter o ritmo de vendas.
Além disso, a mudança no comportamento dos investidores também está transformando as negociações no mercado imobiliário de Balneário Camboriú e região.
Até 2024, grandes incorporadoras locais evitavam aceitar veículos ou outros imóveis como parte do pagamento e costumavam limitar os parcelamentos a 72 ou 84 vezes.
Agora, algumas empresas voltaram a trabalhar com permutas, ampliaram os prazos para 100 parcelas ou mais e, em determinadas negociações, passaram a dispensar o pagamento de entrada.
Apesar dessa flexibilização, o executivo avalia que o estoque imobiliário dos municípios permanece saudável, representando menos de 2% da população local na comparação apresentada pelo levantamento.
Imóveis de alto padrão mantêm procura na região
Mesmo com o aumento do prazo de vendas e a maior abertura para negociações, empreendimentos de alto padrão continuam atraindo compradores.
O cenário indica que a demanda por imóveis de alto padrão permanece, mas os investidores estão mais atentos às condições comerciais e ao custo de oportunidade diante dos rendimentos da renda fixa.
Para corretores e imobiliárias, essa mudança reforça a importância de acompanhar o comportamento dos compradores, compreender suas expectativas de rentabilidade e desenvolver negociações mais consultivas.
Assim, mesmo em mercados valorizados como Balneário Camboriú, o desempenho das vendas passa a depender não apenas da atratividade dos empreendimentos, mas também da capacidade de oferecer condições compatíveis com o cenário econômico.
Inadimplência do aluguel cai a 2,93%, menor nível da série
A inadimplência do aluguel no Brasil caiu para 2,93% em setembro de 2026, atingindo o menor nível desde o início da série histórica, em abril de 2023.
O resultado representa uma redução em relação a agosto, quando o indicador estava em 3,11%. Na comparação com setembro de 2025, quando a taxa era de 3,8%, a queda foi de 0,87 ponto percentual.
O levantamento, realizado com dados anonimizados de mais de 1 milhão de locatários, aponta uma melhora no cenário nacional de inadimplência, embora os índices ainda apresentem diferenças significativas conforme o tipo de imóvel e o valor do aluguel.
A redução da inadimplência locatícia em setembro foi impulsionada principalmente pelos contratos de aluguel de maior valor.
Nos imóveis residenciais com aluguéis acima de R$13 mil, a taxa de inadimplência passou de 5,96% em agosto para 5,75% em setembro, uma redução de 0,21 ponto percentual.
Já no segmento comercial, que continua apresentando os maiores índices de atraso, a inadimplência recuou 0,18 ponto percentual, encerrando setembro em 4,32%.
Apesar da melhora geral, os dados mostram que a inadimplência não se distribui de maneira uniforme entre as diferentes faixas de aluguel.
Nos apartamentos residenciais com aluguel de até R$1 mil, por exemplo, o índice chegou a 5,2%, enquanto nas faixas intermediárias permaneceu abaixo de 2%. Já nos apartamentos com contratos acima de R$13 mil, a taxa voltou a subir, alcançando 4,58%.
O comportamento também foi observado nos imóveis comerciais. Nos contratos de até R$1 mil, a inadimplência superou 7,4%, enquanto nas demais faixas ficou próxima de 3%, com variações conforme o valor da locação.
Gestão da inadimplência exige análise por perfil de contrato
Embora o resultado de setembro represente um avanço para o mercado de locação de imóveis, a diferença entre os indicadores reforça a importância de analisar a inadimplência de acordo com as características de cada carteira.
Para imobiliárias e administradoras de imóveis, acompanhar apenas a média nacional pode ocultar riscos específicos relacionados ao perfil dos locatários, ao tipo de imóvel e às faixas de aluguel.
O monitoramento desses indicadores permite identificar segmentos com maior concentração de atrasos, avaliar a necessidade de ajustes nas políticas de garantia locatícia e desenvolver estratégias de cobrança mais adequadas.
Além disso, a evolução recente mostra que o indicador ainda apresenta oscilações mensais. Antes de atingir 2,93% em setembro, a inadimplência havia registrado 3,05% em julho e 3,11% em agosto.
Nesse cenário, a análise contínua da inadimplência locatícia se torna essencial para a previsibilidade financeira das imobiliárias e dos proprietários, mesmo em períodos de redução dos atrasos no pagamento dos aluguéis.
Preço do aluguel está 76% acima do orçamento dos brasileiros
O preço dos imóveis para alugar no Brasil está, em média, 76% acima do orçamento informado pelos consumidores, segundo um levantamento do DataLais, plataforma de inteligência de dados da Lastro.
A pesquisa identificou que o orçamento mediano de quem procura um imóvel para alugar é de R$1.700, enquanto o valor mediano dos apartamentos anunciados chega a R$3 mil.
Isso representa uma diferença de R$1.300 entre o que os consumidores declaram conseguir pagar e os preços encontrados no mercado.
O estudo analisou informações de 905.466 pessoas de todos os estados brasileiros e os valores de 118 mil apartamentos anunciados. Os dados foram coletados entre 23 de março e 16 de setembro, por meio de conversas realizadas pelo WhatsApp com 1.500 imobiliárias clientes da plataforma.
Esse descompasso ajuda a explicar uma das dificuldades enfrentadas pelo mercado de locação: transformar o interesse dos consumidores em visitas, propostas e contratos, especialmente quando os imóveis disponíveis não correspondem à capacidade financeira dos potenciais inquilinos.
A diferença entre o orçamento dos consumidores e os valores anunciados ocorre em um cenário de valorização dos aluguéis residenciais acima da inflação.
Segundo o Índice FipeZAP, os preços anunciados de locação residencial acumularam alta de 9,16% nos 12 meses encerrados em agosto de 2026. No mesmo período, o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) avançou 4,22%.
Embora utilizem metodologias diferentes, os indicadores ajudam a contextualizar a pressão sobre o orçamento de quem busca um imóvel para alugar.
O levantamento da Lastro também mostra que essa diferença varia significativamente entre as cidades brasileiras.
Em Balneário Camboriú (SC), por exemplo, os aluguéis anunciados ficaram 131% acima do orçamento informado pelos consumidores, a maior diferença entre as cidades destacadas pela pesquisa.
Outros mercados também apresentaram descompassos expressivos, como Porto Alegre (RS), com 100%, Campinas (SP), com 90%, Itajaí (SC), com 88%, e Ribeirão Preto (SP), com 87%.
Em São José dos Campos (SP), a diferença chegou a 84%, seguida por São Paulo (SP), com 80%, Belo Horizonte (MG), com 76%, e Londrina (PR), com 63%.
Os resultados indicam que a dificuldade de encontrar imóveis compatíveis com o orçamento não está restrita às capitais ou aos mercados de alto padrão, mas também aparece em cidades do interior e polos regionais.
Aluguel por temporada impulsiona imóveis na Serra Gaúcha
O crescimento do aluguel por temporada está influenciando o desenvolvimento de novos empreendimentos imobiliários na Serra Gaúcha, especialmente em Bento Gonçalves e Caxias do Sul.
Construtoras da região estão investindo em apartamentos compactos, espaços compartilhados e soluções tecnológicas para atender à demanda de turistas, profissionais em viagens de negócios e investidores interessados em gerar renda com locações de curta duração.
Segundo reportagem do GaúchaZH, o movimento acompanha mudanças nos hábitos de moradia e hospedagem, com consumidores que buscam estadias mais flexíveis e imóveis que ofereçam praticidade sem depender dos serviços tradicionais de um hotel.
Dessa forma, empreendimentos projetados especificamente para a locação por temporada ganham espaço no mercado imobiliário, principalmente em cidades com forte atividade turística e econômica.
Em Bento Gonçalves, um empreendimento desenvolvido para atender ao mercado de aluguel por temporada foi entregue com todas as unidades comercializadas.
Os apartamentos possuem aproximadamente 28 metros quadrados e integram quarto, cozinha e banheiro em um espaço compacto. O edifício também oferece academia, lavanderia e rooftop, além de acesso às áreas compartilhadas por aplicativo.
O modelo busca combinar a autonomia de uma hospedagem residencial com comodidades que atendam às necessidades de quem permanece poucos dias na cidade.
Já em Caxias do Sul, onde o turismo de negócios representa uma oportunidade para esse segmento, um empreendimento com 145 apartamentos do tipo studio teve todas as unidades vendidas em apenas 45 dias, ainda na planta.
Os resultados apresentados pelos dois projetos indicam o interesse de investidores por imóveis de menor metragem, especialmente aqueles desenvolvidos para atender diferentes perfis de hóspedes.
Além da localização e do potencial de ocupação, a infraestrutura compartilhada e a facilidade de administração também aparecem como fatores relevantes para a atratividade desses empreendimentos.
Aluguel por temporada exige atenção às regras do condomínio
Apesar das oportunidades para o mercado imobiliário, a expansão das locações de curta duração também levanta questões relacionadas à gestão e à convivência nos condomínios.
A circulação frequente de hóspedes, o acesso às áreas comuns e a utilização das estruturas compartilhadas podem gerar conflitos, principalmente em edifícios que combinam moradia permanente e aluguel por temporada.
Por isso, é importante que as regras de utilização dos imóveis sejam consideradas desde o planejamento do empreendimento e estejam alinhadas à convenção condominial e à legislação aplicável.
Em Bento Gonçalves, por exemplo, a adoção do modelo de locação por temporada em um dos empreendimentos foi definida pelos próprios condôminos durante a primeira assembleia.
Para imobiliárias, construtoras e investidores, o avanço desse mercado reforça a importância de avaliar não apenas o potencial de rentabilidade dos imóveis, mas também as condições de operação, administração e convivência.
Assim, o aluguel por temporada amplia as possibilidades de investimento imobiliário na Serra Gaúcha, ao mesmo tempo em que exige planejamento para conciliar os interesses de proprietários, hóspedes e moradores.
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