Os imóveis voltados à classe média estão perdendo espaço no mercado brasileiro e já representam menos de 20% dos lançamentos nas capitais.
Esse fenômeno é reflexo de um cenário que combina juros elevados, custos de construção maiores e renda mais comprometida.
Ao mesmo tempo, a taxa Selic caiu para 13,75% ao ano, mas o efeito dessa redução sobre o crédito imobiliário deve acontecer de forma gradual.
Além disso, a pressão sobre o orçamento das famílias também aparece em outras frentes, como no aumento da inadimplência condominial, enquanto a construção civil mantém vendas e geração de empregos mesmo diante de custos e financiamentos mais altos.
Neste artigo, você vai entender por que os imóveis de classe média estão ficando mais escassos, como juros, tributação e endividamento estão afetando o setor e quais sinais ajudam a explicar o comportamento atual do mercado imobiliário.
Assuntos que você irá encontrar:
- Imóveis de classe média representam menos de 20% dos lançamentos;
- Setor imobiliário pede adiamento da reforma tributária;
- Selic cai para 13,75%, mas efeito no crédito imobiliário é gradual;
- Brasileiros atrasam condomínio para priorizar outras dívidas;
- Construção mantém vendas e empregos apesar dos juros altos.
Imóveis de classe média representam menos de 20% dos lançamentos
Os imóveis novos voltados à classe média chegaram ao menor nível de participação já registrado nas capitais brasileiras.
As unidades com preços entre R$500 mil e R$2 milhões representam atualmente 18,9% dos lançamentos e 24,1% das vendas, segundo levantamento da Brain Inteligência Imobiliária.
O segmento, que já respondeu por mais da metade das unidades comercializadas no país, vem perdendo espaço há quatro anos consecutivos.
A redução está relacionada principalmente à combinação entre juros elevados, aumento dos custos de construção e maior comprometimento da renda das famílias.
Esse público costuma financiar uma parcela significativa da compra e, por isso, sente de forma mais direta o impacto das taxas de juros sobre o valor das prestações.
O perfil considerado de classe média pelo mercado imobiliário reúne, em geral, famílias com renda mensal entre R$10 mil e R$30 mil e, como esses compradores normalmente pagam entre 20% e 30% do imóvel como entrada e financiam o restante, a manutenção do crédito mais caro reduz a capacidade de compra e dificulta o fechamento das vendas.
Além disso, com terrenos, mão de obra, materiais e outorgas mais caros, acaba se tornando mais difícil produzir unidades dentro de uma faixa de preço compatível com o orçamento desse público.
Nesse cenário, empresas que antes tinham o médio padrão como uma parte importante de seus portfólios passaram a reduzir os lançamentos nessa categoria.
Dessa forma, o mercado acaba se concentrando em dois extremos: de um lado, empreendimentos enquadrados no Minha Casa Minha Vida, que contam com condições de financiamento diferenciadas; do outro, produtos de alto padrão, cujo público costuma depender menos do crédito imobiliário.
Minha Casa Minha Vida passa a atender parte desse público
A ampliação do Minha Casa Minha Vida criou uma alternativa para uma parcela dos compradores que antes ficava entre o mercado econômico e o médio padrão.
Atualmente, a modalidade voltada à classe média permite financiar imóveis de até R$600 mil para famílias com renda mensal de até R$13 mil, com taxa nominal de 10% ao ano.
Mesmo assim, parte importante do público de renda intermediária permanece fora do alcance do programa e ainda encontra dificuldade para financiar imóveis de maior valor pelas linhas tradicionais, o que ajuda a explicar por que empreendimentos entre R$600 mil e R$2 milhões continuam pressionados.
Para as incorporadoras, a consequência é uma seleção cada vez mais cuidadosa dos projetos, pois quando o custo necessário para desenvolver um empreendimento não encontra uma demanda capaz de absorver os preços finais, novos lançamentos deixam de ser economicamente atrativos.
Essa redução da oferta também pode aumentar a importância do mercado de imóveis usados para famílias que procuram unidades de médio padrão.
Isso porque com menos produtos novos chegando ao mercado, imóveis existentes podem ocupar parte do espaço deixado pelos lançamentos.
Para o mercado imobiliário, o cenário mostra como crédito, renda e custos de produção influenciam diretamente a composição da oferta.
Enquanto os juros permanecerem elevados e a capacidade de financiamento desse público continuar pressionada, os imóveis destinados à classe média tendem a ocupar uma parcela menor dos novos lançamentos, abrindo espaço para produtos econômicos e de maior padrão.
Setor imobiliário pede adiamento da reforma tributária
Empresas do mercado imobiliário defendem o adiamento de pelo menos um ano da próxima etapa da reforma tributária.
A principal preocupação está na combinação entre incertezas sobre as alíquotas que serão aplicadas ao setor e o tempo necessário para adaptar sistemas, processos e equipes ao novo modelo de cobrança.
Hoje, muitas incorporações utilizam o Regime Especial de Tributação (RET), que prevê recolhimento de 4% sobre a receita bruta.
Com a reforma, esse modelo será substituído gradualmente pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), dentro de uma transição que se estende até 2033.
Além disso, no novo sistema, as incorporadoras poderão aproveitar créditos tributários gerados ao longo da cadeia, mas precisarão acompanhar com mais atenção informações relacionadas a fornecedores, documentos fiscais e tributos pagos em etapas anteriores.
Para o setor, essa complexidade ganha ainda mais peso por causa do próprio ciclo dos empreendimentos imobiliários, que entre a aquisição do terreno e a entrega das unidades, pode levar entre cinco a seis anos.
Isso significa que decisões tomadas agora já precisam considerar as regras que estarão valendo quando o empreendimento for concluído.
A transição não envolve apenas mudanças tributárias e, portanto, empresas do setor também precisam revisar sistemas de gestão, emissão de documentos fiscais e outras rotinas internas.
Áreas fiscal, contábil, financeira e de tecnologia estarão diretamente envolvidas nesse processo, o que amplia a necessidade de treinamento e planejamento antes da entrada efetiva das novas regras.
Com isso, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) já apresentou à Receita Federal um pedido de postergação.
Segundo representantes do setor, ainda existem definições pendentes e fornecedores de software também não concluíram todas as adaptações necessárias para o novo modelo.
Outro ponto de atenção é a definição da alíquota de referência. Pelo cronograma apresentado, os cálculos ainda passam por validação técnica e análise antes da definição final para 2027.
Em resumo, a capacidade das empresas de adaptar processos, sistemas e planejamento financeiro será determinante para atravessar a transição sem comprometer a operação de empreendimentos que já estão em desenvolvimento.
Selic cai para 13,75%, mas efeito no crédito imobiliário é gradual
O Comitê de Política Monetária (Copom) reduziu a Selic de 14% para 13,75% ao ano, em um corte de 0,25 ponto percentual.
Foi a quinta redução consecutiva da taxa básica de juros, em uma decisão que considerou a desaceleração recente da inflação e a estratégia de aproximá-la da meta.
Para o mercado imobiliário, a continuidade dos cortes é um sinal importante porque a Selic influencia o custo de captação das instituições financeiras e, consequentemente, as condições oferecidas em novos financiamentos.
No entanto, uma redução da taxa básica não significa uma queda imediata ou proporcional dos juros do crédito imobiliário.
Segundo estimativa do Banco Central, o repasse das mudanças da política monetária para as taxas do financiamento habitacional pode ocorrer ao longo de aproximadamente 12 meses.
Historicamente, uma variação de 1 ponto percentual na Selic corresponde, em média, a uma mudança de 0,43 ponto percentual nos juros do financiamento imobiliário, embora essa relação não seja uma regra fixa.
Os primeiros movimentos podem aparecer antes, e bancos podem ajustar as condições de novos contratos em algumas semanas, já que levam em consideração não apenas a Selic vigente, mas também expectativas para os juros futuros, custo de captação, disponibilidade de recursos, risco de crédito e estratégia comercial.
Por isso, mesmo com a sequência de cortes iniciada em 2026, as taxas do financiamento imobiliário ainda permanecem em níveis elevados.
A transmissão tende a acontecer de forma mais lenta porque se trata de um crédito de longo prazo, com contratos que podem durar décadas e diferentes fontes de recursos envolvidas.
Parcelas de contratos existentes não caem automaticamente
Para quem já possui um financiamento, a decisão do Copom também não altera automaticamente o valor das parcelas.
Em contratos com taxa prefixada, os juros permanecem os mesmos, já nas operações indexadas, eventuais mudanças seguem o indicador previsto no próprio contrato.
O valor pago mensalmente ainda pode depender de fatores como sistema de amortização, TR ou outro indexador, seguros e tarifas administrativas. Por isso, a queda da Selic, isoladamente, não modifica as condições previamente contratadas.
Quem contratou crédito em períodos de juros mais elevados pode acompanhar as novas condições oferecidas pelo mercado e avaliar alternativas como portabilidade, renegociação ou utilização do FGTS, quando estiver dentro das regras aplicáveis.
Na comparação entre propostas, o mais importante é observar o Custo Efetivo Total (CET), que reúne juros, seguros e demais despesas da operação.
Para o mercado imobiliário, a nova redução da Selic melhora gradualmente a perspectiva para o financiamento, mas ainda não representa uma mudança imediata na capacidade de compra.
A continuidade dos cortes, a evolução da inflação e as condições de captação dos bancos serão determinantes para que o crédito habitacional fique efetivamente mais barato nos próximos meses.
Brasileiros atrasam condomínio para priorizar outras dívidas
Com o orçamento mais apertado, parte das famílias brasileiras tem priorizado o pagamento de dívidas com juros mais elevados e deixado a taxa de condomínio para depois.
A lógica está na diferença entre os encargos: enquanto o rotativo do cartão de crédito pode superar 400% ao ano, o atraso condominial costuma envolver juros de 1% ao mês, além de multa de 2%.
Essa escolha vem sendo tratada como uma espécie de “inadimplência estratégica”, na qual o morador hierarquiza as contas de acordo com o custo financeiro de cada dívida.
O problema é que, embora o condomínio tenha encargos menores que outras modalidades de crédito, deixar de pagá-lo pode gerar consequências importantes para o proprietário e para os demais moradores.
A pressão sobre o orçamento também aumentou nos últimos anos, e entre o primeiro semestre de 2022 e o mesmo período de 2026, a taxa condominial média no Brasil passou de R$413 para R$538, avanço de 30,27%. Em algumas cidades, o custo mensal já compromete cerca de um quarto da renda familiar média.
No primeiro semestre de 2026, 12,5% das taxas condominiais estavam em atraso havia mais de 30 dias, segundo levantamento da uCondo. A inadimplência também varia entre as regiões, chegando a 19,09% no Norte e 11,61% no Sul.
No entanto, diferente de uma instituição financeira, o condomínio depende da arrecadação dos moradores para pagar despesas recorrentes como segurança, limpeza, manutenção, água, energia e contratos terceirizados.
Quando parte das unidades deixa de pagar, o valor que falta precisa ser absorvido pelo orçamento do empreendimento.
Em alguns casos, isso pode resultar em rateios extras ou aumento da contribuição dos moradores que permanecem adimplentes, transformando um problema individual em um impacto coletivo.
Como a dívida condominial está vinculada à própria unidade, ela pode acumular juros, multa, honorários e despesas judiciais. Em situações mais graves, caso a cobrança avance sem pagamento, o imóvel pode inclusive ser levado a leilão.
Por fim, o crescimento desse tipo de inadimplência reforça a importância de acompanhar a saúde financeira dos condomínios e manter uma gestão de cobrança eficiente.
Em um cenário de renda pressionada e juros elevados, atrasos recorrentes podem comprometer tanto a manutenção dos empreendimentos quanto a previsibilidade dos custos para os moradores.
Construção mantém vendas e empregos apesar dos juros altos
A construção civil segue apresentando sinais de resistência em 2026, mesmo diante de um cenário marcado por juros elevados, aumento dos custos e maior pressão sobre o financiamento imobiliário.
Segundo relatório do BB-BI, as taxas médias cobradas nas operações imobiliárias chegaram aos maiores níveis do ano.
Considerando apenas financiamentos com taxas de mercado, os juros para pessoas físicas ficaram em 14,3% ao ano, enquanto para pessoas jurídicas avançaram para 12,6% ao ano.
A inadimplência também apresentou alta, com a taxa média chegando em 1,3% entre pessoas físicas, enquanto entre empresas ficou em 1,2%.
Ainda assim, o desempenho comercial continua positivo em algumas frentes, principalmente porque o volume de vendas segue acima do de lançamentos em determinados segmentos.
Nos últimos 12 meses, foram lançadas 191,4 mil unidades residenciais, alta de 10,7% na comparação anual, e o segmento econômico, impulsionado principalmente pelo Minha Casa Minha Vida, respondeu por 85,4% dos lançamentos.
Já as vendas chegaram a 198,5 mil unidades no mesmo período, crescimento de 3,3% e, no médio e alto padrão, segmento mais sensível aos juros, o volume vendido ficou 11,8% acima dos lançamentos, o que contribuiu para reduzir o estoque em 9,8% na comparação com o ano anterior.
O setor também continua relevante para o mercado de trabalho. Em julho, a construção respondeu por 12,7 mil das 58,6 mil novas vagas formais criadas no país, o equivalente a 21,7% do saldo líquido de empregos no mês.
Na janela de 12 meses, a participação da construção chegou a 10,65% de todos os empregos formais gerados no Brasil, o maior nível do setor desde abril de 2024.
Ao mesmo tempo, os indicadores de confiança ainda mostram cautela, visto que o Índice de Confiança da Construção (ICST) recuou, enquanto as expectativas para os próximos meses melhoraram levemente e voltaram para acima da linha de 50 pontos.
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