O mercado de crédito imobiliário está passando por uma transformação importante, com mudanças na forma como os bancos captam e destinam recursos para o financiamento de imóveis.
Ao mesmo tempo em que o novo modelo amplia a disponibilidade de crédito, a Selic em 14% ao ano cria um desafio para sua expansão, pressionando o custo de captação e colocando em discussão algumas das regras que devem entrar em vigor a partir de 2027.
Nos últimos meses, o financiamento imobiliário apresentou crescimento, mas o cenário de juros elevados trouxe novas incertezas para bancos, compradores e incorporadoras.
A discussão também envolve o limite de juros do SFH, a diversificação das fontes de recursos e os indexadores que poderão ser utilizados nos contratos.
Neste artigo, você vai entender como funciona o novo modelo de crédito imobiliário, por que os juros podem limitar seu avanço e o que essas mudanças podem representar para o mercado imobiliário nos próximos anos.
Assuntos que você irá encontrar:
- Aluguel consignado pode mudar as garantias de locação;
- Juros altos freiam novo modelo de crédito imobiliário;
- Faixa 1 amplia participação no Minha Casa Minha Vida;
- Compradores negociam mais e desconto em imóveis chega a 14%;
- Bancos discutem teto de juros no crédito imobiliário.
Aluguel consignado pode mudar as garantias de locação
A Câmara dos Deputados aprovou um projeto de lei que cria o aluguel consignado, uma nova modalidade de garantia para contratos de locação.
A proposta permite que até 30% do salário do locatário seja descontado diretamente em folha para o pagamento do aluguel, dispensando mecanismos tradicionais como fiador ou caução.
A medida poderá ser utilizada por empregados da iniciativa privada, servidores públicos, aposentados e pensionistas. Além disso, quando houver mais de um locatário, os descontos poderão ser realizados sobre os salários de diferentes trabalhadores para compor o valor total do aluguel.
Na prática, a proposta busca reduzir o risco de inadimplência para proprietários e, ao mesmo tempo, facilitar o acesso à locação para pessoas que possuem renda comprovada, mas não conseguem apresentar uma garantia tradicional.
O modelo utiliza a própria renda do trabalhador como garantia do contrato. Com a autorização do locatário, parte do salário seria destinada diretamente ao pagamento do aluguel, tornando o recebimento mais previsível para o proprietário.
A proposta também prevê uma situação específica para trabalhadores transferidos de cidade por determinação do empregador. Nesse caso, o locatário poderá devolver o imóvel sem pagar a multa pela rescisão antecipada do contrato.
Outro ponto previsto é a possibilidade de retomada do imóvel quando houver encerramento do vínculo de trabalho utilizado como base para a consignação. Os detalhes, porém, ainda podem ser alterados durante a tramitação da proposta.
Quais são os impactos para o mercado de locação
A criação de uma nova modalidade de garantia locatícia pode impactar a relação entre proprietários, inquilinos, imobiliárias e administradoras.
Para os proprietários, a possibilidade de vincular o pagamento diretamente à renda pode representar maior segurança, já para os inquilinos pode reduzir uma das principais barreiras encontradas no início de uma locação.
A proposta também pode contribuir para ampliar a oferta de imóveis disponíveis para aluguel, já que a redução do risco de inadimplência pode incentivar proprietários a colocar unidades no mercado.
Para imobiliárias e administradoras, caso a medida seja aprovada, será importante acompanhar as regras e avaliar possíveis adaptações nos processos de análise cadastral, contratação, cobrança e gestão dos contratos.
Por enquanto, o aluguel consignado ainda não está em vigor. O projeto aprovado pela Câmara segue para análise do Senado Federal e, caso seja aprovado pelo Congresso, ainda precisará de sanção presidencial.
Juros altos freiam novo modelo de crédito imobiliário
O novo modelo de crédito imobiliário criado pelo governo para ampliar a oferta de recursos para financiamento começa a contribuir para o crescimento das operações, mas ainda enfrenta um desafio importante: as taxas de juros elevadas.
Lançado em outubro de 2025 para reduzir a dependência da poupança, uma das principais fontes de recursos para o financiamento habitacional, o modelo ainda está em fase de testes e deve entrar em funcionamento integral em 2027.
A expectativa do governo é que a mudança viabilize R$111 bilhões em recursos no primeiro ano, disponibilizando R$52,4 bilhões a mais do que o modelo atual.
Mesmo com a maior disponibilidade de recursos, a taxa de juros pode limitar os efeitos da mudança. Com a Selic em 14% ao ano, o crédito continua mais caro para os consumidores, enquanto os bancos precisam considerar também o comportamento dos juros de longo prazo para definir as condições dos financiamentos.
A Caixa projeta uma expansão de aproximadamente 10% no volume de financiamentos habitacionais em 2026, chegando a cerca de R$250 bilhões.
Para 2027, a expectativa é manter um patamar semelhante, embora o cenário de juros ainda gere incertezas sobre o ritmo de crescimento.
Uma das principais mudanças está na diversificação das fontes de recursos utilizadas no crédito imobiliário. O modelo busca aumentar a participação de instrumentos de mercado, especialmente as Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), enquanto a poupança passa a ter um papel de transição nesse sistema.
Segundo a Caixa, o orçamento destinado ao Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) deve chegar a aproximadamente R$80 bilhões em 2026, acima dos cerca de R$60 bilhões registrados anteriormente.
No primeiro semestre de 2026, o crédito imobiliário avançou 23% em relação ao mesmo período de 2025, segundo a Abecip. Com o resultado acima do esperado, a entidade indicou que deverá revisar para cima sua projeção de crescimento para o ano.
Além disso, a destinação de R$20 bilhões do Fundo Social para a classe média também deve contribuir para sustentar o volume de financiamentos ao longo do ano.
Apesar da maior oferta de recursos, o custo do dinheiro continua sendo um dos principais obstáculos para a expansão do crédito imobiliário.
Segundo o Bradesco, o cenário de juros de longo prazo está mais desafiador do que o previsto quando o novo modelo foi lançado, o que pode reduzir o apetite das instituições financeiras.
A transição também exigirá um período de adaptação dos bancos, que precisarão ajustar processos e operações ao novo sistema. Para o próximo ano, portanto, o desafio será combinar maior disponibilidade de recursos com condições de financiamento acessíveis.
Faixa 1 amplia participação no Minha Casa Minha Vida
A Faixa 1 do Minha Casa Minha Vida ganhou espaço nas contratações do programa habitacional nos últimos anos e passou a representar a maior parcela dos imóveis contratados.
Segundo levantamento do Ministério das Cidades, a participação dessa faixa aumentou de 13% em 2020 para 38,6% em 2025.
A categoria atende famílias com renda de até R$3,2 mil e imóveis entre R$210 mil e R$275 mil. No mesmo período, a participação da Faixa 2 caiu de 73,2% para 31,4%, indicando uma mudança importante na composição das contratações do programa.
O crescimento da Faixa 1 ocorre em um cenário de juros elevados, que encarecem a captação de recursos pelas incorporadoras.
Como o crédito destinado aos compradores dessa faixa possui condições subsidiadas, o segmento pode se tornar mais atrativo para empresas que buscam manter o ritmo de produção mesmo diante de um custo de capital mais alto.
O avanço da faixa tem sido mais relevante no interior do país, onde algumas cidades apresentam crescimento populacional e econômico, mas ainda possuem oferta limitada de habitação.
Nas capitais, por outro lado, as faixas superiores do programa encontram maior espaço, inclusive em regiões onde os planos diretores incentivam a produção de empreendimentos enquadrados no Minha Casa Minha Vida.
Essa diferença regional mostra como as oportunidades dentro do programa podem variar conforme renda da população, disponibilidade de terrenos, crescimento das cidades e demanda por moradia.
Faixas do programa mudam participação
Enquanto a Faixa 1 avançou, a Faixa 2 apresentou uma redução significativa nas contratações, com o número de unidades passando de 267 mil em 2020 para 174 mil em 2025.
Já a Faixa 3, que havia crescido de 49,2 mil unidades em 2020 para 208 mil em 2024, recuou para 155 mil em 2025.
Parte dessa redução está relacionada à criação da Faixa 4, que passou a representar 5% das unidades contratadas em 2025. A nova categoria atende famílias com renda de até R$13 mil e imóveis de até R$600 mil.
Apesar das mudanças na distribuição entre as faixas, o programa como um todo cresceu, e entre 2020 e 2025, o número de unidades contratadas aumentou 69,4%, passando de 365 mil para 619 mil.
Para o mercado imobiliário, a mudança reforça a importância de acompanhar a evolução das diferentes faixas de renda e das regras do programa, já que alterações nas condições de financiamento podem influenciar diretamente o perfil dos compradores, a oferta de novos empreendimentos e as oportunidades em diferentes regiões do país.
Compradores negociam mais e desconto em imóveis chega a 14%
O desconto médio concedido nas negociações de imóveis chegou a 14% no segundo trimestre de 2026, igualando os maiores níveis registrados pela pesquisa Raio-X FipeZap, em 2016 e 2020.
O resultado indica um cenário mais favorável à negociação entre compradores e vendedores, em um momento em que a percepção sobre os preços dos imóveis segue elevada.
Considerando apenas as transações em que houve redução do preço anunciado, o desconto médio alcançou os 14%. Quando são consideradas todas as operações, inclusive aquelas sem desconto, o percentual ficou em 9%, acima da média histórica da pesquisa.
A maior disposição para negociar também aparece na quantidade de transações com desconto.
Nos 12 meses encerrados em junho, 65% das operações tiveram algum abatimento sobre o preço anunciado, acima dos 63% registrados um ano antes e da média histórica de 64%.
O comportamento está relacionado à percepção dos compradores sobre os preços atuais. Entre o segundo trimestre de 2025 e o mesmo período de 2026, a parcela dos entrevistados que consideram os imóveis caros ou muito caros aumentou de 71% para 73%. Ao mesmo tempo, aqueles que consideram os preços baixos ou muito baixos caíram de 6% para 4%.
Além de negociar mais, os participantes da pesquisa demonstram maior cautela em relação à valorização dos imóveis nos próximos 12 meses.
A parcela dos entrevistados que esperam aumento dos preços caiu de 42% para 39% entre o segundo trimestre de 2025 e o mesmo período de 2026.
Já a parcela que acredita em uma queda passou de 10% para 11%, enquanto o grupo que não soube responder aumentou de 22% para 26%.
Considerando todos os perfis pesquisados, a expectativa média é de valorização nominal de 2,6% dos imóveis residenciais nos próximos 12 meses.
Esse cenário indica um comprador mais atento ao preço e menos disposto a aceitar os valores inicialmente anunciados. Para quem trabalha com o mercado imobiliário, a capacidade de negociação pode ganhar ainda mais importância na condução das vendas.
Imóvel para aluguel ganha espaço entre investidores
A pesquisa também mostra uma leve alta na participação das compras de imóveis destinados a investimento. Nos 12 meses encerrados em junho, essas operações representaram 40% das transações, ante 39% no mesmo período do ano anterior.
Entre os compradores que adquiriram imóveis como investimento, a geração de renda com aluguel continua sendo a principal finalidade. A participação das aquisições destinadas à locação passou de 67% para 74% em um ano.
O resultado reforça a importância do mercado de aluguel para investidores, especialmente em um cenário no qual compradores buscam alternativas de geração de renda e preservação de patrimônio.
Para imobiliárias e corretores, o momento exige atenção tanto à precificação dos imóveis quanto à capacidade de negociação.
Com compradores mais sensíveis aos valores anunciados, informações sobre preço, localização, características do imóvel e condições de negociação podem ser determinantes para aproximar as expectativas de vendedores e compradores.
Bancos discutem teto de juros no crédito imobiliário
Bancos estão negociando com o Banco Central ajustes no novo modelo de crédito imobiliário diante da manutenção da Selic em 14% ao ano.
O principal ponto de discussão é o limite de 12% ao ano para operações do Sistema Financeiro da Habitação (SFH), considerado difícil de sustentar pelas instituições no atual cenário de juros.
O novo modelo foi lançado em 2025 para reduzir a dependência dos recursos da poupança e ampliar a participação de fontes de mercado no financiamento habitacional.
A implementação acontece de forma gradual e a previsão é que as novas regras entrem plenamente em vigor em janeiro de 2027.
Quando o modelo foi desenhado, havia expectativa de uma queda mais acelerada da Selic ao longo de 2026. Como os juros permaneceram em patamar elevado, os bancos passaram a considerar que alguns dos parâmetros estabelecidos podem restringir a oferta de crédito.
A principal mudança está na diversificação das fontes utilizadas pelos bancos para financiar imóveis. Além da poupança, o modelo amplia o uso de letras de crédito e outros instrumentos do mercado de capitais, permitindo que as instituições tenham mais alternativas para captar recursos.
Essa diversificação aumenta a capacidade de financiamento, mas também torna o crédito mais sensível ao custo de captação no mercado, visto que em um cenário de juros elevados, parte desse aumento de custo pode chegar às condições oferecidas aos compradores.
Outro ponto previsto no modelo é que 80% dos financiamentos habitacionais precisam seguir as condições do SFH, incluindo o limite de juros.
Para as instituições, essa regra pode dificultar a expansão das operações caso o custo de captação permaneça acima do teto estabelecido.
O Banco Central reconhece que a exigência de alocação mínima no SFH é um dos pontos que precisam ser acompanhados durante a implementação e o modelo continua em avaliação enquanto os testes avançam.
Indexador dos contratos também está em discussão
Além do limite de juros, as instituições discutem qual será o melhor indexador para os contratos dentro do novo sistema. A Taxa Referencial (TR) continua entre as possibilidades consideradas, enquanto o IPCA também aparece como alternativa.
A escolha do indexador envolve o equilíbrio entre o custo de captação dos bancos, a gestão de riscos das instituições e a previsibilidade das parcelas para os compradores.
Enquanto a TR pode facilitar estruturas de proteção financeira, o IPCA pode gerar maior incerteza para o consumidor sobre a evolução das prestações.
Para o mercado imobiliário, essa discussão será importante porque as regras do novo modelo podem influenciar diretamente a disponibilidade, o custo e as condições do financiamento habitacional.
Além disso, acompanhar as mudanças será fundamental para orientar compradores sobre as alternativas de crédito e entender como a transição do modelo pode afetar a capacidade de financiamento e a demanda por imóveis a partir de 2027.
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