A Reforma Tributária deve trazer mudanças importantes para a rotina financeira do mercado imobiliário, especialmente na forma como os impostos são recolhidos em operações de aluguel e prestação de serviços.
Entre essas mudanças está o split payment, um novo modelo de pagamento em que os tributos serão separados automaticamente no momento da transação.
A medida deve impactar principalmente imobiliárias, administradoras e proprietários que atuam com locação de imóveis, já que altera o fluxo financeiro das operações e exige adaptações em processos, sistemas de gestão e contratos.
Na prática, o sistema busca tornar o recolhimento do IBS e da CBS mais automático, enviando a parcela dos impostos diretamente ao governo e permitindo que empresas recebam apenas o valor líquido da operação.
Com a implementação gradual da mudança, entender como o split payment funciona será essencial para que o mercado imobiliário se prepare para uma nova dinâmica de cobrança e organização financeira.
Assuntos que você irá encontrar:
- Uso do FGTS em consórcios de imóveis cresce 39%;
- Vida solo impulsiona apartamentos menores e mais funcionais;
- Alta do PVC pode encarecer imóveis na planta;
- Split payment muda cobrança de impostos no aluguel de imóveis;
- Custos de construção podem reduzir oferta de imóveis.
Uso do FGTS em consórcios de imóveis cresce 39%
O uso do FGTS em consórcios de imóveis ganhou espaço entre trabalhadores que buscam alternativas para facilitar a compra de imóveis.
No primeiro semestre de 2026, o volume financeiro movimentado pelo fundo nessa modalidade cresceu 39%, passando de R$154,8 milhões para R$215,1 milhões em comparação com o mesmo período de 2025.
Além do aumento no valor utilizado, também cresceu o número de pessoas que recorreram ao benefício.
Segundo a Associação Brasileira de Administradoras de Consórcios (ABAC), a quantidade de trabalhadores que usaram o FGTS em consórcios passou de 1.981 para 2.329, uma alta de 17,6%.
Esse movimento acompanha a expansão do próprio mercado de consórcios imobiliários, que chegou a 3,23 milhões de participantes ativos em 2026, enquanto o volume de créditos comercializados alcançou R$163,48 bilhões, crescimento de 38,4% em relação ao mesmo período do ano anterior.
Na prática, o FGTS passou a ser uma ferramenta estratégica para aumentar o poder de compra dos consorciados, especialmente em um cenário em que muitos consumidores buscam formas de adquirir imóveis sem depender exclusivamente do financiamento tradicional.
Como funciona o uso do FGTS no consórcio de imóveis
O FGTS pode ser utilizado em diferentes momentos da operação, desde que o trabalhador e o imóvel estejam dentro das regras estabelecidas.
Entre as possibilidades estão oferecer lances para antecipar a contemplação, complementar o valor da carta de crédito, amortizar o saldo devedor, quitar a dívida ou reduzir o valor das parcelas.
Diferentemente do financiamento imobiliário, o consórcio funciona como uma modalidade de compra planejada.
Portanto, nessa modalidade, o participante paga parcelas mensais e pode ser contemplado por sorteio ou pela oferta de lances. Após a contemplação, recebe a carta de crédito para adquirir o imóvel.
Nesse processo, o FGTS funciona como um reforço financeiro, com o saldo disponível pode ser utilizado, por exemplo, para complementar um lance e reduzir o valor que precisará ser pago posteriormente pelo consorciado.
Apesar de ampliar as possibilidades de compra, o uso do fundo não está disponível para todos os participantes.
O trabalhador precisa cumprir requisitos específicos, como ter pelo menos três anos de vínculo com o fundo, ser pessoa física, não possuir financiamento ativo pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e não ter outro imóvel residencial na cidade onde mora ou trabalha.
Além disso, o imóvel também precisa seguir determinadas regras. O FGTS não pode ser utilizado para imóveis comerciais ou terrenos, e a operação depende da aprovação da Caixa Econômica Federal.
Por isso, antes de utilizar o saldo disponível ou ofertar um lance, é importante verificar se tanto o comprador quanto o imóvel atendem aos critérios exigidos.
Vida solo impulsiona apartamentos menores e mais funcionais
A mudança no perfil das famílias brasileiras está transformando a forma como as pessoas buscam imóveis.
Ou seja, com mais brasileiros vivendo sozinhos e formando famílias menores, cresce a demanda por apartamentos compactos, funcionais e adaptados a diferentes estilos de vida.
Segundo dados do IBGE, cerca de 20% dos brasileiros moram sozinhos, enquanto quase metade da população vive sem companheiro ou companheira.
Esse cenário reúne pessoas que nunca se casaram, divorciados, separados e viúvos, além de quem escolheu a vida solo como uma fase mais longa ou permanente.
Essa transformação de comportamento também impacta diretamente o mercado imobiliário. Construtoras e incorporadoras, por exemplo, passaram a desenvolver empreendimentos com unidades menores, mas com melhor aproveitamento dos espaços, priorizando praticidade, localização e autonomia.
Em São Paulo, por exemplo, três em cada dez novos projetos imobiliários seguem esse modelo de unidades compactas.
A proposta é atender moradores que buscam uma rotina mais dinâmica e valorizam ambientes integrados, serviços próximos e facilidade no dia a dia.
Os novos apartamentos voltados para quem mora sozinho têm como principal característica o uso inteligente dos ambientes. Em unidades que podem ter cerca de 22 metros quadrados, espaços como cozinha, sala e quarto são integrados para aproveitar melhor cada área disponível.
A ideia é substituir plantas tradicionais, com muitos cômodos separados, por imóveis mais funcionais e alinhados à rotina dos moradores.
Para esse público, um apartamento menor, mas bem localizado e com infraestrutura adequada, pode oferecer mais qualidade de vida do que uma unidade maior distante dos principais serviços.
Além do tamanho reduzido, esses empreendimentos costumam valorizar características como áreas compartilhadas, proximidade de comércio, mobilidade urbana e facilidades que ajudam a otimizar tempo.
Mudança no estilo de vida influencia compra de imóveis
O crescimento da procura por apartamentos compactos acompanha uma mudança mais ampla na sociedade brasileira.
Cada vez mais pessoas estão adiando o casamento e priorizando carreira, independência financeira e projetos pessoais antes de formar uma família.
Segundo o IBGE, a idade média ao casar chegou a 29 anos entre mulheres e 31 anos entre homens, mostrando uma alteração no momento de vida em que muitas pessoas assumem compromissos familiares.
Nesse contexto, morar sozinho deixou de ser visto apenas como uma etapa de transição antes do casamento. Para uma parcela da população, a vida solo se tornou uma escolha permanente, enquanto para outras pessoas representa um período mais longo e valorizado da vida adulta.
Para o mercado imobiliário, esse movimento reforça a importância de compreender novos perfis de compradores.
Mais do que oferecer imóveis maiores, o desafio passa a ser criar soluções que acompanhem diferentes formas de morar, com projetos mais eficientes, conectados à rotina e às necessidades atuais dos consumidores.
Alta do PVC pode encarecer imóveis na planta
O aumento no custo de materiais de construção já começa a chamar atenção do mercado imobiliário, especialmente pelo impacto que pode gerar nos imóveis na planta.
Entre os principais pontos de pressão está o preço dos tubos e conexões de PVC, que acumulou alta de 33,58% nos últimos 12 meses até junho de 2026.
O avanço ficou muito acima do INCC-DI, índice utilizado como referência para acompanhar os custos da construção civil, que registrou alta de 6,76% no mesmo período.
Como o INCC influencia contratos de compra de imóveis na planta e acompanha a evolução dos custos das construtoras e incorporadoras, a elevação de determinados materiais pode afetar tanto o orçamento das obras quanto a formação dos preços dos novos empreendimentos.
Embora materiais como aço, cimento e concreto normalmente sejam os mais associados aos custos das obras, o comportamento recente do PVC mostrou que outros componentes da cadeia também podem ter impacto significativo.
Segundo estudo do FGV Ibre, um aumento de 10% nos tubos e conexões está relacionado a uma alta aproximada de 3,5% no componente de Materiais e Equipamentos do INCC.
Já uma redução no mesmo percentual teria um efeito menor, de cerca de 0,8%, devido a fatores como estoques, contratos de fornecimento e custos de reposição.
Na prática, isso significa que uma alta pontual em determinado insumo pode continuar influenciando os custos da construção mesmo após uma eventual desaceleração dos preços.
Apesar da alta dos custos, o impacto final sobre os preços dos imóveis na planta depende de diversos fatores, como estratégia das incorporadoras, demanda do mercado, disponibilidade de crédito e capacidade de absorção desses aumentos.
Empresas do setor também costumam trabalhar com planejamento de compras, contratos de fornecimento e gestão de estoque para reduzir impactos imediatos sobre as margens.
Para compradores, o cenário reforça a importância de analisar não apenas o preço do imóvel, mas também fatores como localização, padrão construtivo, condições de pagamento e o momento do mercado.
Para imobiliárias e corretores, acompanhar os movimentos dos custos da construção ajuda a explicar melhor aos clientes como fatores econômicos podem influenciar os valores dos novos empreendimentos e as condições de negociação.
Split payment muda cobrança de impostos no aluguel de imóveis
A Reforma Tributária deve trazer uma mudança importante na rotina financeira do mercado imobiliário: o split payment, sistema que fará a retenção automática de parte dos impostos no momento do pagamento.
O mecanismo será utilizado para o recolhimento do IBS e da CBS e deve impactar principalmente imobiliárias, administradoras e grandes proprietários de imóveis.
Hoje, o cliente paga o valor integral da operação e a empresa realiza posteriormente o cálculo e recolhimento dos tributos.
Com o novo modelo, o sistema financeiro fará essa separação automaticamente, enviando o valor dos impostos diretamente ao governo e liberando para a empresa apenas o valor líquido da operação.
Na prática, a mudança elimina o período em que recursos destinados aos tributos permaneciam temporariamente no caixa das empresas.
O split payment dependerá da integração entre bancos, sistemas fiscais e plataformas de pagamento. No momento da liquidação de uma operação, o sistema identificará a parcela correspondente ao IBS e à CBS e fará a divisão automática dos valores.
O objetivo é tornar a arrecadação mais eficiente e reduzir a inadimplência tributária, já que o recolhimento deixa de depender de uma etapa posterior realizada pela empresa.
No mercado imobiliário, um dos principais pontos de atenção está nos contratos de locação. Como muitos boletos reúnem valores como aluguel, condomínio e IPTU, será necessário garantir uma separação clara entre receitas e reembolsos.
Essa mudança pode exigir ajustes nos sistemas de gestão, processos de cobrança e emissão de documentos fiscais das imobiliárias.
Além disso, o novo modelo altera o fluxo de caixa, já que os valores referentes aos tributos não ficarão mais disponíveis temporariamente antes do recolhimento.
A implementação do split payment acontecerá de forma gradual durante a transição da Reforma Tributária. Nesse período, as empresas precisarão atualizar sistemas, revisar contratos e organizar melhor suas informações fiscais.
Para o mercado imobiliário, acompanhar essa mudança desde agora será importante para reduzir impactos operacionais e garantir uma adaptação mais tranquila ao novo modelo de cobrança de impostos.
Custos de construção podem reduzir oferta de imóveis
O aumento dos custos de construção, a alta dos juros e a escassez de terrenos estão mudando a dinâmica do mercado imobiliário brasileiro.
Enquanto o crédito mais caro reduz o ritmo de algumas negociações, o encarecimento da produção pode limitar a oferta de novos empreendimentos nos próximos anos.
Segundo análise da MAC Construtora e Incorporadora, fatores como aumento dos preços de insumos, mão de obra e desenvolvimento de projetos tornam os lançamentos mais desafiadores, principalmente em regiões consolidadas onde há pouca disponibilidade de terrenos.
Esse cenário pode favorecer imóveis bem localizados, já que a menor oferta de novos projetos tende a aumentar a relevância de ativos em bairros com infraestrutura consolidada e alta demanda.
A restrição de novos empreendimentos é mais evidente em bairros valorizados de São Paulo, como Moema, Vila Mariana, Brooklin, Perdizes, Itaim Bibi e Alto de Pinheiros, onde encontrar áreas disponíveis para novos projetos se tornou mais difícil.
Com menos espaço para expansão, a localização passa a ser ainda mais determinante na valorização dos imóveis.
No entanto, especialistas destacam que apenas estar em uma boa região não é suficiente: qualidade arquitetônica, aproveitamento das plantas, eficiência e diferenciais do projeto também influenciam a percepção de valor.
Além disso, o comprador está mais seletivo em um cenário de juros elevados. Empreendimentos que oferecem melhor experiência de moradia e maior potencial de preservação patrimonial tendem a ganhar vantagem.
Imóveis seguem como alternativa de preservação patrimonial
Mesmo com os desafios do cenário econômico, o mercado imobiliário continua sendo visto como uma alternativa para proteção de patrimônio em períodos de maior incerteza.
Dados do Índice FipeZAP mostram que os preços dos imóveis residenciais tiveram valorização acumulada de 7,07% em 2025, acima da inflação medida pelo IPCA no mesmo período.
Para especialistas, porém, a valorização não deve acontecer de forma uniforme. A tendência é que imóveis com boa localização, projetos bem desenvolvidos e características alinhadas às novas necessidades dos compradores concentrem maior potencial de valorização.
Com a redução do ritmo de lançamentos e uma oferta mais limitada em determinadas regiões, o mercado pode entrar em um novo ciclo em que imóveis bem posicionados ganham ainda mais relevância para compradores e investidores.
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