Os direitos do inquilino na locação de imóveis


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Não é incomum encontrar pessoas que tiveram experiências negativas com o aluguel de um imóvel. Pior ainda, quando alguém tem uma experiência frustrante, ela certamente irá contar essa experiência para seus conhecidos, manchando a imagem do corretor e imobiliária envolvidos. Nesse post vamos falar sobre como entender os direitos do inquilino é uma boa forma de contornar essas vivências ruins.  Proprietários e inquilinos possuem seus próprios interesses e a imobiliária (e corretor) acabam presos na nada fácil tarefa de balancear eles. A Lei do inquilinato existe para ajudar a imobiliária nessa tarefa. Ela ajuda a deixar os contratos de locação mais transparente e assegurados para todas as partes, protegendo os direitos do inquilino.

Direitos do Inquilino de imóveis privados

1. Vistoria

O proprietário é obrigado a entregar o imóvel em condições de uso e para isso existe a vistoria. Ela é feita pela imobiliária e entregue ao inquilino para sua conferência. Esta vistoria deve ser documentada (preferencialmente com fotos) e deve ser descritiva, apontando as características do imóvel. Isso envolve qualquer defeito que houver de estrutura: elétrica, hidráulico e afins. Também deve conter as chaves que serão disponibilizadas, controle da garagem (se houver) e uma relação dos móveis que serão deixados (se houver, também). O inquilino deve, obrigatoriamente, conferir tudo e apontar eventuais informações que não estão corretas ou não foram colocadas nesta vistoria. Este documento deve ser assinado somente depois que ambos estiverem de acordo com tudo, ficando o inquilino ciente do acordo - incluindo eventuais ajustes e reformas após a sua entrada no imóvel. É de responsabilidade do proprietário responder por danos anteriores à locação. Em contrapartida, é de responsabilidade do inquilino entregar o imóvel nas mesmas condições de uso, salvo se outra negociação for acordada e registrada previamente entre proprietário e inquilino. Caso sejam necessários pequenos consertos durante o contrato de locação, o proprietário pode ou arcar com as despesas ou descontar do aluguel os valores gastos pelo inquilino.

2. Despesas extras de Condomínio

Por lei, o inquilino deve pagar todas as despesas ordinárias de condomínio. Isso inclui: (a) Luz e água, (b) Portaria, se houver, (c) Limpeza e conservação das áreas comuns, (d) Manutenção e instalação dos equipamentos de uso comum e (e) Reposição do fundo de reserva deste tipo de despesas. Por outro lado, nos direitos do inquilino está incluída a responsabilidade por parte do proprietário em arcar com as despesas extras. Isso é: reformas estruturais do prédio, pintura e iluminação externa, reparo de interfones e alarmes, constituição do fundo de reserva, decoração, paisagismo da área comum e reposição das condições de uso do prédio/casa após um acidente, por exemplo.

3. Preferência de Compra

Outro ponto que causa muito dor de cabeça para inquilinos é quando o imóvel é vendido durante o período de locação. O proprietário tem o direito de vender o imóvel a qualquer momento, mas, nesse caso, o inquilino deve ser avisado em primeiro lugar sobre o interesse de venda. Além disso, ele também deve possuir preferência de compra. Para garantir a preferência, o inquilino deve se manifestar em até 30 dias após ser comunicado acerca da venda. E isso independe do interesse ser formalizado por escrito ou não. Caso ele não se manifeste neste período, automaticamente ele estará abrindo mão da preferência de compra. Se o imóvel for vendido e o novo proprietário desejar retirar o imóvel da locação ele deverá dar um prazo de até 90 dias para o inquilino sair.

4. Indenizações por benfeitoria

Está entre os direitos do inquilino executar melhorias no imóvel. Essas melhorias podem se mostrar necessárias devido à algumas necessidades ao longo do contrato de locação. Dessas, duas podem ser indenizadas e estão asseguradas pela lei. A primeira diz respeito às melhorias necessárias. Alguns exemplos são: trocar um telhado, consertar vazamentos, etc. Tudo que for necessário a viver no imóvel poderá ser feito sem autorização do proprietário e o inquilino deve ser indenizado. As benfeitorias úteis são a segunda. Elas são aquelas que melhoram as condições do imóvel, como cortinas novas, mudar portas, etc. Estas devem ser negociadas previamente e serão indenizadas caso seja de acordo do proprietário. Outras benfeitorias, assim como as anteriores, devem estar especificadas em contrato ou adendos, com assinatura das partes envolvidas.

5. Prazo e rescisão de contrato

O padrão mais usado é ter um contrato de locação de 3 anos. Ele pode ser automaticamente prorrogado (em alguns casos mediante reapresentação de documentos), sendo que o inquilino pode entregar o imóvel sem multa após um ano. Caso o inquilino queria entregar antes deste prazo, deverá pagar multa estipulada em contrato (varia conforme a imobiliária). O despejo só poderá ocorrer caso haja quebra de contrato, como inadimplência ou mau uso do imóvel.

6. Taxas Administrativas

É de responsabilidade do proprietário pagar as taxas de administração e intermediação da imobiliária (se houver), impostos e seguro contra incêndio - a menos que fique acordado o contrário no contrato. O inquilino precisa arcar com despesas de fiador/seguro fiança. Estes são alguns pontos importantes que constam na lei do inquilinato e/ou nos acordos contratuais e asseguram os direitos do inquilino. Além disso, o inquilino tem o dever de pagar o aluguel, IPTU e condomínio em dia, zelar pelo imóvel, respeitar as regras de condomínio, reparar danos provocados por ele, entre outros. Além disso, também deve-se observar mais informações sobre rescisão de contrato de aluguel, seguro fiança, vistoria, reajuste de aluguel e elaboração do contrato de aluguel. Para isso é bom que você confira a lei do inquilinato e evite complicações.

Direitos do inquilino de imóvel comercial

Para locações de imóveis comerciais, o inquilino poderá renovar o contrato desde que: ele tenha sido feito por escrito; possua um prazo determinado de no mínimo 5 anos; o inquilino já esteja no imóvel por pelo menos 3 anos. Está dentro do direito do locador de imóvel comercial a não obrigatoriedade de renovação, conforme o Art. 52. Da lei 8245/91, caso: I - por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificações de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade; II - o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Assim como no imóvel privado, é direito do locador do imóvel comercial receber o imóvel em perfeitas condições de uso. E isso diz respeito, é claro, à vistoria descritiva. Novamente, ele deverá checar e apontar as questões que não estão de acordo. O inquilino deve pagar todas as obrigações, como aluguel, condomínio, etc. Contudo, o proprietário deve ter o alvará do ponto comercial para que a locação possa ser feita.

Possíveis ressarcimentos

Já no caso das benfeitorias, onde muitos comerciantes precisam fazer reformas internas para ajustar o ponto comercial às suas necessidades do negócio, pode haver ressarcimento. Para isso, é preciso comprovar o seu uso, ou seja, se elas são realmente necessárias ao bom funcionamento do negócio. Por exemplo: quando se trata de um restaurante que precisa adequar a cozinha às normas da vigilância sanitária. No caso de outros tipos de reformas, precisa haver um acordo em contrato sobre formas de ressarcimento. O importante é o inquilino saber que tem muitos direitos assegurados por lei. Também cabe à imobiliária/corretores saberem de todos os pontos desta lei. Assim, a negociação será feita de forma clara, transparente e danos futuros serão evitados.00

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